2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》第三章講義
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第三章 我國(guó)房屋基本制度
一、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮(zhèn)居民私有為主。
按所有制結(jié)構(gòu)分：全民所有制房產(chǎn);集體所有制房產(chǎn);私人所有制房產(chǎn);外資及中外合資房產(chǎn)。
按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn);單位自管公產(chǎn);私產(chǎn);其他產(chǎn)。
按產(chǎn)權(quán)占有形式分：?jiǎn)为?dú)所有房產(chǎn);共有房產(chǎn);
二、城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程：
1、城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點(diǎn)階段。
2、城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段。
3、城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段。
4、城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和突破階段。
現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進(jìn)完善住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會(huì)化和商品化，最終達(dá)到“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊暗纳鐣?huì)發(fā)展目標(biāo)。
1、投資主體多元化。
2、以經(jīng)濟(jì)適用住房為核心的住房供應(yīng)體系。
3、住房分配的貨幣化。
4、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。
5、以個(gè)人、家庭為主體的住房消費(fèi)商品化。
三、住房的供應(yīng)體系
1、廉租住房。我國(guó)政府于1998年提出建立的構(gòu)想，2003年進(jìn)行了修訂，于2007年11月進(jìn)一步完善了廉租住房制度。
廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。
廉租住房的保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等結(jié)合。
保障對(duì)象：是城市低收入住房困難家庭。低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租房轉(zhuǎn)租、或者改變用途。
保障標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。
程序：申請(qǐng)、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。
保障資金：
1年度財(cái)政預(yù)算安排的保障資金。
2住房公積金增值收益余額。
3土地出讓凈收益中安排的保障資金。
4政府的廉租住房租金收入。5社會(huì)捐贈(zèng)及其方式籌集的資金。
廉租住房來源：政府新建、收購的住房;騰退的公有住房;社會(huì)捐贈(zèng)的住房;其他渠道籌集的住房。
廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，滿足基本使用功能，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式。單套的建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在50㎡以內(nèi)。
2、公共租賃住房：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價(jià)格，主要面各低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房。
對(duì)象：那些沒有資格享受社會(huì)保障房、卻又買不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。剛參加工作的年輕人或剛歸國(guó)的海個(gè)留學(xué)人才。
3、經(jīng)濟(jì)適用房：政府提供優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面各城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。
供應(yīng)對(duì)象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。
必須符合的條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口;家庭收入符合最低標(biāo)準(zhǔn);無房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標(biāo)準(zhǔn)。
申請(qǐng)的程序：申請(qǐng)、審核及公示，輪候。
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，采取項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，單套建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在60㎡左右。
購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉(zhuǎn)讓需按差價(jià)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先收回。
4、限價(jià)商品房。
5、市場(chǎng)價(jià)商品房。
四、住房公積金。
特點(diǎn)：強(qiáng)制性，互助性，保障性
作用：
1有利于籌集建房資金。
2促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)。
3推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，提高職工買房的支付能力。
4有利于引導(dǎo)居民調(diào)整不合理的家庭生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制通貨膨脹。
住房公積金的管理機(jī)構(gòu)：住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理中心。
住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)行、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。
目的：保障住房公積金規(guī)范管理和安全運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)住房公積金的保值、增值，維護(hù)住房公積金所有人的合法權(quán)益。
住房公積金的存款利率：職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息;上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息目掛牌公告的3個(gè)月整存整取存利率計(jì)息。
職工住房公積金自存入職工住房公積金個(gè)人帳戶之日起計(jì)息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年6月30日為結(jié)息日。
有下列情形之一的職工可以提取公積金：購買、建造、翻建、大修自住住房的;離休、退休的;完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的;償還購房貸款本息的;房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。
住房公積金貸款每筆期限最長(zhǎng)不超過30年，并不得長(zhǎng)于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長(zhǎng)不超過30年，并不得長(zhǎng)于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。
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第三章 我國(guó)房屋基本制度
一、我國(guó)城鎮(zhèn)房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮(zhèn)居民私有為主。
按所有制結(jié)構(gòu)分：全民所有制房產(chǎn);集體所有制房產(chǎn);私人所有制房產(chǎn);外資及中外合資房產(chǎn)。
按房屋產(chǎn)別分：直管公產(chǎn);單位自管公產(chǎn);私產(chǎn);其他產(chǎn)。
按產(chǎn)權(quán)占有形式分：?jiǎn)为?dú)所有房產(chǎn);共有房產(chǎn);
二、城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程：
1、城鎮(zhèn)住房制度改革的控索和試點(diǎn)階段。
2、城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段。
3、城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段。
4、城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化和突破階段。
現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進(jìn)完善住房供應(yīng)體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房的社會(huì)化和商品化，最終達(dá)到“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊暗纳鐣?huì)發(fā)展目標(biāo)。
1、投資主體多元化。
2、以經(jīng)濟(jì)適用住房為核心的住房供應(yīng)體系。
3、住房分配的貨幣化。
4、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。
5、以個(gè)人、家庭為主體的住房消費(fèi)商品化。
三、住房的供應(yīng)體系
1、廉租住房。我國(guó)政府于1998年提出建立的構(gòu)想，2003年進(jìn)行了修訂，于2007年11月進(jìn)一步完善了廉租住房制度。
廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。
廉租住房的保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等結(jié)合。
保障對(duì)象：是城市低收入住房困難家庭。低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租房轉(zhuǎn)租、或者改變用途。
保障標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克?、?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。
程序：申請(qǐng)、受理、審核、公示及登記、輪候、簽約。
保障資金：
1年度財(cái)政預(yù)算安排的保障資金。
2住房公積金增值收益余額。
3土地出讓凈收益中安排的保障資金。
4政府的廉租住房租金收入。5社會(huì)捐贈(zèng)及其方式籌集的資金。
廉租住房來源：政府新建、收購的住房;騰退的公有住房;社會(huì)捐贈(zèng)的住房;其他渠道籌集的住房。
廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，滿足基本使用功能，采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式。單套的建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在50㎡以內(nèi)。
2、公共租賃住房：政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價(jià)格，主要面各低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房。
對(duì)象：那些沒有資格享受社會(huì)保障房、卻又買不起商品房的群體，即所謂“夾心層“。剛參加工作的年輕人或剛歸國(guó)的海個(gè)留學(xué)人才。
3、經(jīng)濟(jì)適用房：政府提供優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面各城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。
供應(yīng)對(duì)象：城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。
必須符合的條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口;家庭收入符合最低標(biāo)準(zhǔn);無房或現(xiàn)居面積低于政府規(guī)定的困難標(biāo)準(zhǔn)。
申請(qǐng)的程序：申請(qǐng)、審核及公示，輪候。
經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則，采取項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，單套建筑面積應(yīng)當(dāng)控制在60㎡左右。
購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，滿5年的上市轉(zhuǎn)讓需按差價(jià)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先收回。
4、限價(jià)商品房。
5、市場(chǎng)價(jià)商品房。
四、住房公積金。
特點(diǎn)：強(qiáng)制性，互助性，保障性
作用：
1有利于籌集建房資金。
2促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，活躍住房消費(fèi)市場(chǎng)。
3推進(jìn)住房分配貨幣化進(jìn)程，提高職工買房的支付能力。
4有利于引導(dǎo)居民調(diào)整不合理的家庭生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制通貨膨脹。
住房公積金的管理機(jī)構(gòu)：住房公積金管理委員會(huì)，住房公積金管理中心。
住房公積金管理的基本原則：住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)行、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。
目的：保障住房公積金規(guī)范管理和安全運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)住房公積金的保值、增值，維護(hù)住房公積金所有人的合法權(quán)益。
住房公積金的存款利率：職工當(dāng)年繳存的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計(jì)息;上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息目掛牌公告的3個(gè)月整存整取存利率計(jì)息。
職工住房公積金自存入職工住房公積金個(gè)人帳戶之日起計(jì)息，按年結(jié)息，本息逐年結(jié)轉(zhuǎn)。每年6月30日為結(jié)息日。
有下列情形之一的職工可以提取公積金：購買、建造、翻建、大修自住住房的;離休、退休的;完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;戶口遷移所在的市、縣或者出境定居的;償還購房貸款本息的;房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。
住房公積金貸款每筆期限最長(zhǎng)不超過30年，并不得長(zhǎng)于借款人法定離休或者退休以后的5年。共同借款的，貸款期限最長(zhǎng)不超過30年，并不得長(zhǎng)于其中最年輕者法定離休或者退休以后的5年。