近日，媒體報(bào)道了北京朝陽區(qū)法院已連續(xù)受理96起建行、工行等金融機(jī)構(gòu)起訴貸款購房的借款人及作為擔(dān)保人的開發(fā)商的借款糾紛案件，其案由均為借款不還。俗話說：好借好還，再借不難，借款人究竟為何不按期還款，是經(jīng)濟(jì)狀況惡化還是另有隱情?作為擔(dān)保人的開發(fā)商對借款人有沒有約束力?它又該承擔(dān)什么樣的責(zé)任?借款人逾期償還銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)象引起了我們的關(guān)注。
個(gè)人住房貸款，通常也稱為按揭貸款，是指借款人在購買商品房時(shí)，為向開發(fā)商支付除首期房款(通常不低于總房款的20%)之外的其他房款，以所購商品房作為抵押物而向銀行申請的貸款(注：在商品房買賣合同中應(yīng)為購房人，或稱為買受人;在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中應(yīng)為業(yè)主，或稱為產(chǎn)權(quán)人。本文為行文方便，均稱為借款人)
在實(shí)際操作中，銀行發(fā)放貸款時(shí)并不直接將相關(guān)款項(xiàng)支付給借款人，而是根據(jù)借款人的指令，直接將款項(xiàng)劃入開發(fā)商在該銀行開立的賬戶內(nèi)，之后，借款人便應(yīng)按借款合同約定的還款數(shù)額、還款時(shí)間(一般每月或每季的某一特定日)分期清償貸款本息。
'好借”為何不能“好還”?
筆者認(rèn)為，借款人不按期償還銀行貸款，主要基于幾個(gè)原因：
一是由于借款人與開發(fā)商因商品房買賣發(fā)生爭議，如開發(fā)商逾期交房，或者借款人不滿意房屋的質(zhì)量、裝修、小區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備等，或者開發(fā)商有其他違約;
二是由于借款人對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)不滿意;
三是由于借款人過高估計(jì)自身還貸能力，或由于貸款后經(jīng)濟(jì)狀況惡化等原因，一段時(shí)期后，無力繼續(xù)償還貸款;
四是由于借款人認(rèn)為購買的商品房未達(dá)到預(yù)期投資目的等原因，惡意不還貸款。
借款人不還貸款沒道理
無論出于何種動(dòng)機(jī)，上述理由均不能成為借款人不按期償還銀行貸款的正當(dāng)理由：
第一，借款人不能以開發(fā)商違反商品房買賣合同的有關(guān)約定或違背某些承諾為由不按期償還銀行貸款;
第二，調(diào)整借款人和開發(fā)商之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的是商品房買賣合同，調(diào)整借款人和貸款銀行之間的是借款合同，這是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，二者之間沒有從屬關(guān)系;此外，合同具有相對性，通常只能約束訂立合同的各方當(dāng)事人。因此，借款人不能混淆其在兩個(gè)獨(dú)立合同中的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)開發(fā)商違約時(shí)，借款人只能依據(jù)商品房買賣合同的約定及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不能據(jù)此不履行借款合同所確定的還款義務(wù);
第三，基于同樣的理由，借款人也不能以對物業(yè)管理服務(wù)不滿意為由拒不按期償還銀行貸款;
第四，借款人因自身原因無力繼續(xù)還貸，或惡意不按期還款，更談不上是不還款的正當(dāng)理由。
借款人未按期償還貸款后，銀行一般不直接向借款人催繳，而是從開發(fā)商在該銀行開立的賬戶內(nèi)直接扣劃相當(dāng)于借款人逾期償還數(shù)額的款項(xiàng)。
那么，銀行為什么可以這樣做呢?
借款人不還錢，開發(fā)商如同“啞巴吃黃連”
為賣房，開發(fā)商為借款人提供擔(dān)保
實(shí)務(wù)中，借款人申請個(gè)人住房貸款時(shí)，銀行在與其訂立書面借款合同外，還要與之訂立書面的抵押合同，或在借款合同中加入抵押條款，就相關(guān)抵押事宜作出約定。但由于銀行向借款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人用作抵押物的商品房大多為期房，尚未建造或正在建造，因而，一般情況下，抵押合同訂立后，銀行與借款人并不能立即辦理抵押物登記手續(xù)，而要等到借款人取得相關(guān)權(quán)屬證書后，再行辦理抵押物登記手續(xù)。
依據(jù)我國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押物未辦理登記的，抵押合同不生效。在這種情況下，銀行為保護(hù)自身的債權(quán)，通常均要求開發(fā)商提供擔(dān)保，并將之作為向借款人發(fā)放貸款的一個(gè)先決條件。
開發(fā)商提供的是階段性連帶保證擔(dān)保
目前，在個(gè)人住房貸款中，開發(fā)商向銀行提供的擔(dān)保多為階段性連帶保證擔(dān)保，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，就擔(dān)保期而言，開發(fā)商提供的擔(dān)保是階段性擔(dān)保，而非全程式擔(dān)保，即開發(fā)商不是在整個(gè)借款人還款期間都要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而是僅在銀行發(fā)放貸款后至房屋抵押登記辦理完畢前這一期間(下文簡稱擔(dān)保期間或保證期間)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。由于房屋抵押登記何時(shí)能全部辦理完畢通常是不確定的，因而擔(dān)保期間通常也是不確定的，但一般均短于還款期間;
其次，開發(fā)商提供的擔(dān)保是保證擔(dān)保，而不是抵押擔(dān)保，或其他形式的擔(dān)保;
再次，開發(fā)商提供的擔(dān)保屬于連帶保證擔(dān)保，而非一般保證擔(dān)保，因而，開發(fā)商不享有先訴抗辯權(quán)，即在擔(dān)保期間，一旦借款人未按期還款，銀行便有權(quán)要求開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任，代為清償貸款;
最后，就擔(dān)保范圍而言，開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的范圍一般均包括銀行的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金以及銀行為實(shí)現(xiàn)而支出的相關(guān)費(fèi)用(如律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等)。
借款人不按期還款，開發(fā)商麻煩不斷
由于開發(fā)商提供的是階段性連帶保證擔(dān)保，因而，在擔(dān)保期間，如果借款人違反借款合同約定，未按期還款，則開發(fā)商應(yīng)代借款人向銀行償還貸款。實(shí)務(wù)中，開發(fā)商一般均以授權(quán)銀行從其在該銀行開立的賬戶內(nèi)直接劃取相當(dāng)于借款人逾期償還款項(xiàng)數(shù)額的款項(xiàng)的方式實(shí)際履行擔(dān)保責(zé)任。
如果借款人大面積違約不還款，則開發(fā)商將可能因履行擔(dān)保責(zé)任而面臨財(cái)政困難;另外，依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商在代借款人清償貸款后，有權(quán)向借款人進(jìn)行追償;但如果借款人對外負(fù)債累累，則該代償款項(xiàng)極有可能無法收回;如果借款人未按期還款，開發(fā)商亦未代為清償貸款，則開發(fā)商便極有可能被銀行單獨(dú)起訴或與借款人一并被起訴;如果借款人拒不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證書蔌銀行不積極辦理抵押手續(xù)，則抵押登記便無法辦理，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任便不能終止。
如何防范借款糾紛?
為防范、化解上述風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為，開發(fā)商和購房人間可以這樣約定：
首先，對于需要開發(fā)商為其提供擔(dān)保的借款人，開發(fā)商可以要求借款人提供反擔(dān)保，或在商品房買賣合同中增加以下條款，以便對借款人進(jìn)行有效的約束：
(一)違約金條款
如在合同中約定，借款人應(yīng)在開發(fā)商代其清償銀行貸款后3日內(nèi)向開發(fā)商支付全部代償款項(xiàng)，逾期未支付的，每逾期一日，應(yīng)按開發(fā)商代償款項(xiàng)的萬分之五支付違約金;
(二)單方解除商品房買賣合同條款
如在合同中約定，借款人逾期支付開發(fā)商代償款項(xiàng)超過90日，或逾期未支付的代償款項(xiàng)累計(jì)超過人民幣5萬元的，開發(fā)商有權(quán)決定單方解除商品房買賣合同。開發(fā)商解除合同的，借款人應(yīng)向開發(fā)商支付相當(dāng)于總房款10%的違約金，違約金由開發(fā)商從借款人已付的房款中直接扣除，開發(fā)商有權(quán)將該商品房另行出售;
(三)提前代為清償銀行全部剩余貸款條款
如在合同中約定，當(dāng)銀行依據(jù)借款合同的有關(guān)約定，決定提前解除借款合同，收回全部貸款時(shí)，開發(fā)商有權(quán)代為清償全部剩余貸款后，單方解除商品房買賣合同，或要求借款人在30日內(nèi)向其付清全部代償款項(xiàng)。開發(fā)商因此解除合同的，借款人應(yīng)向開發(fā)商支付相當(dāng)于總房款10%的違約金，違約金由開發(fā)商從借款人已付的房款中直接扣除，開發(fā)商有權(quán)將該商品房另行出售;
(四)委托授權(quán)條款
如授權(quán)開發(fā)商在依據(jù)合同約定，單方解除商品房買賣合同時(shí)，代為辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記注銷手續(xù)。
其次，為防范因借款人拒不辦理產(chǎn)權(quán)過戶及產(chǎn)權(quán)證書等原因?qū)е聯(lián)Ｆ陂g被延長的風(fēng)險(xiǎn)，一方面，開發(fā)商應(yīng)積極辦理整個(gè)小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)證(俗稱大產(chǎn)權(quán))，為辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶作準(zhǔn)備;另一方面，開發(fā)商可在合同中約定：借款人在訂立商品房買賣合同時(shí)或辦理入住時(shí)須將辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及權(quán)屬證書所應(yīng)繳納的契稅及其他稅費(fèi)、相關(guān)文件等全部交給開發(fā)商，并授權(quán)開發(fā)商代其辦理與房屋產(chǎn)權(quán)過戶及權(quán)屬證書的相關(guān)事宜，同時(shí)授權(quán)開發(fā)商代為辦理商品房抵押登記手續(xù)，否則，開發(fā)商可拒絕交付房屋。
最后，開發(fā)商提供擔(dān)保時(shí)，也可以與銀行商定，銀行在具備辦理商品房抵押登記的條件時(shí)，應(yīng)積極辦理商品房抵押登記手續(xù)，如銀行無正當(dāng)理由拒不辦理或不正當(dāng)延遲辦理手續(xù)的，開發(fā)商不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
蔡耀忠律師，中國政法大學(xué)碩士，專攻房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)金融、建筑工程、公共工程、物業(yè)管理等領(lǐng)域的法律服務(wù)與研究。現(xiàn)為北京市勞賽德律師事務(wù)所合伙人，北京市律協(xié)物權(quán)法專業(yè)委員會(huì)副主任委員，《中國房地產(chǎn)法研究》(叢書)主編
個(gè)人住房貸款，通常也稱為按揭貸款，是指借款人在購買商品房時(shí)，為向開發(fā)商支付除首期房款(通常不低于總房款的20%)之外的其他房款，以所購商品房作為抵押物而向銀行申請的貸款(注：在商品房買賣合同中應(yīng)為購房人，或稱為買受人;在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中應(yīng)為業(yè)主，或稱為產(chǎn)權(quán)人。本文為行文方便，均稱為借款人)
在實(shí)際操作中，銀行發(fā)放貸款時(shí)并不直接將相關(guān)款項(xiàng)支付給借款人，而是根據(jù)借款人的指令，直接將款項(xiàng)劃入開發(fā)商在該銀行開立的賬戶內(nèi)，之后，借款人便應(yīng)按借款合同約定的還款數(shù)額、還款時(shí)間(一般每月或每季的某一特定日)分期清償貸款本息。
'好借”為何不能“好還”?
筆者認(rèn)為，借款人不按期償還銀行貸款，主要基于幾個(gè)原因：
一是由于借款人與開發(fā)商因商品房買賣發(fā)生爭議，如開發(fā)商逾期交房，或者借款人不滿意房屋的質(zhì)量、裝修、小區(qū)的配套設(shè)施設(shè)備等，或者開發(fā)商有其他違約;
二是由于借款人對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)不滿意;
三是由于借款人過高估計(jì)自身還貸能力，或由于貸款后經(jīng)濟(jì)狀況惡化等原因，一段時(shí)期后，無力繼續(xù)償還貸款;
四是由于借款人認(rèn)為購買的商品房未達(dá)到預(yù)期投資目的等原因，惡意不還貸款。
借款人不還貸款沒道理
無論出于何種動(dòng)機(jī)，上述理由均不能成為借款人不按期償還銀行貸款的正當(dāng)理由：
第一，借款人不能以開發(fā)商違反商品房買賣合同的有關(guān)約定或違背某些承諾為由不按期償還銀行貸款;
第二，調(diào)整借款人和開發(fā)商之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的是商品房買賣合同，調(diào)整借款人和貸款銀行之間的是借款合同，這是兩個(gè)相互獨(dú)立的合同，二者之間沒有從屬關(guān)系;此外，合同具有相對性，通常只能約束訂立合同的各方當(dāng)事人。因此，借款人不能混淆其在兩個(gè)獨(dú)立合同中的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)開發(fā)商違約時(shí)，借款人只能依據(jù)商品房買賣合同的約定及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不能據(jù)此不履行借款合同所確定的還款義務(wù);
第三，基于同樣的理由，借款人也不能以對物業(yè)管理服務(wù)不滿意為由拒不按期償還銀行貸款;
第四，借款人因自身原因無力繼續(xù)還貸，或惡意不按期還款，更談不上是不還款的正當(dāng)理由。
借款人未按期償還貸款后，銀行一般不直接向借款人催繳，而是從開發(fā)商在該銀行開立的賬戶內(nèi)直接扣劃相當(dāng)于借款人逾期償還數(shù)額的款項(xiàng)。
那么，銀行為什么可以這樣做呢?
借款人不還錢，開發(fā)商如同“啞巴吃黃連”
為賣房，開發(fā)商為借款人提供擔(dān)保
實(shí)務(wù)中，借款人申請個(gè)人住房貸款時(shí)，銀行在與其訂立書面借款合同外，還要與之訂立書面的抵押合同，或在借款合同中加入抵押條款，就相關(guān)抵押事宜作出約定。但由于銀行向借款人發(fā)放貸款時(shí)，借款人用作抵押物的商品房大多為期房，尚未建造或正在建造，因而，一般情況下，抵押合同訂立后，銀行與借款人并不能立即辦理抵押物登記手續(xù)，而要等到借款人取得相關(guān)權(quán)屬證書后，再行辦理抵押物登記手續(xù)。
依據(jù)我國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押物未辦理登記的，抵押合同不生效。在這種情況下，銀行為保護(hù)自身的債權(quán)，通常均要求開發(fā)商提供擔(dān)保，并將之作為向借款人發(fā)放貸款的一個(gè)先決條件。
開發(fā)商提供的是階段性連帶保證擔(dān)保
目前，在個(gè)人住房貸款中，開發(fā)商向銀行提供的擔(dān)保多為階段性連帶保證擔(dān)保，其特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
首先，就擔(dān)保期而言，開發(fā)商提供的擔(dān)保是階段性擔(dān)保，而非全程式擔(dān)保，即開發(fā)商不是在整個(gè)借款人還款期間都要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而是僅在銀行發(fā)放貸款后至房屋抵押登記辦理完畢前這一期間(下文簡稱擔(dān)保期間或保證期間)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。由于房屋抵押登記何時(shí)能全部辦理完畢通常是不確定的，因而擔(dān)保期間通常也是不確定的，但一般均短于還款期間;
其次，開發(fā)商提供的擔(dān)保是保證擔(dān)保，而不是抵押擔(dān)保，或其他形式的擔(dān)保;
再次，開發(fā)商提供的擔(dān)保屬于連帶保證擔(dān)保，而非一般保證擔(dān)保，因而，開發(fā)商不享有先訴抗辯權(quán)，即在擔(dān)保期間，一旦借款人未按期還款，銀行便有權(quán)要求開發(fā)商履行擔(dān)保責(zé)任，代為清償貸款;
最后，就擔(dān)保范圍而言，開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的范圍一般均包括銀行的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金以及銀行為實(shí)現(xiàn)而支出的相關(guān)費(fèi)用(如律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等)。
借款人不按期還款，開發(fā)商麻煩不斷
由于開發(fā)商提供的是階段性連帶保證擔(dān)保，因而，在擔(dān)保期間，如果借款人違反借款合同約定，未按期還款，則開發(fā)商應(yīng)代借款人向銀行償還貸款。實(shí)務(wù)中，開發(fā)商一般均以授權(quán)銀行從其在該銀行開立的賬戶內(nèi)直接劃取相當(dāng)于借款人逾期償還款項(xiàng)數(shù)額的款項(xiàng)的方式實(shí)際履行擔(dān)保責(zé)任。
如果借款人大面積違約不還款，則開發(fā)商將可能因履行擔(dān)保責(zé)任而面臨財(cái)政困難;另外，依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商在代借款人清償貸款后，有權(quán)向借款人進(jìn)行追償;但如果借款人對外負(fù)債累累，則該代償款項(xiàng)極有可能無法收回;如果借款人未按期還款，開發(fā)商亦未代為清償貸款，則開發(fā)商便極有可能被銀行單獨(dú)起訴或與借款人一并被起訴;如果借款人拒不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及產(chǎn)權(quán)證書蔌銀行不積極辦理抵押手續(xù)，則抵押登記便無法辦理，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任便不能終止。
如何防范借款糾紛?
為防范、化解上述風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為，開發(fā)商和購房人間可以這樣約定：
首先，對于需要開發(fā)商為其提供擔(dān)保的借款人，開發(fā)商可以要求借款人提供反擔(dān)保，或在商品房買賣合同中增加以下條款，以便對借款人進(jìn)行有效的約束：
(一)違約金條款
如在合同中約定，借款人應(yīng)在開發(fā)商代其清償銀行貸款后3日內(nèi)向開發(fā)商支付全部代償款項(xiàng)，逾期未支付的，每逾期一日，應(yīng)按開發(fā)商代償款項(xiàng)的萬分之五支付違約金;
(二)單方解除商品房買賣合同條款
如在合同中約定，借款人逾期支付開發(fā)商代償款項(xiàng)超過90日，或逾期未支付的代償款項(xiàng)累計(jì)超過人民幣5萬元的，開發(fā)商有權(quán)決定單方解除商品房買賣合同。開發(fā)商解除合同的，借款人應(yīng)向開發(fā)商支付相當(dāng)于總房款10%的違約金，違約金由開發(fā)商從借款人已付的房款中直接扣除，開發(fā)商有權(quán)將該商品房另行出售;
(三)提前代為清償銀行全部剩余貸款條款
如在合同中約定，當(dāng)銀行依據(jù)借款合同的有關(guān)約定，決定提前解除借款合同，收回全部貸款時(shí)，開發(fā)商有權(quán)代為清償全部剩余貸款后，單方解除商品房買賣合同，或要求借款人在30日內(nèi)向其付清全部代償款項(xiàng)。開發(fā)商因此解除合同的，借款人應(yīng)向開發(fā)商支付相當(dāng)于總房款10%的違約金，違約金由開發(fā)商從借款人已付的房款中直接扣除，開發(fā)商有權(quán)將該商品房另行出售;
(四)委托授權(quán)條款
如授權(quán)開發(fā)商在依據(jù)合同約定，單方解除商品房買賣合同時(shí)，代為辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記注銷手續(xù)。
其次，為防范因借款人拒不辦理產(chǎn)權(quán)過戶及產(chǎn)權(quán)證書等原因?qū)е聯(lián)Ｆ陂g被延長的風(fēng)險(xiǎn)，一方面，開發(fā)商應(yīng)積極辦理整個(gè)小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)證(俗稱大產(chǎn)權(quán))，為辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶作準(zhǔn)備;另一方面，開發(fā)商可在合同中約定：借款人在訂立商品房買賣合同時(shí)或辦理入住時(shí)須將辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及權(quán)屬證書所應(yīng)繳納的契稅及其他稅費(fèi)、相關(guān)文件等全部交給開發(fā)商，并授權(quán)開發(fā)商代其辦理與房屋產(chǎn)權(quán)過戶及權(quán)屬證書的相關(guān)事宜，同時(shí)授權(quán)開發(fā)商代為辦理商品房抵押登記手續(xù)，否則，開發(fā)商可拒絕交付房屋。
最后，開發(fā)商提供擔(dān)保時(shí)，也可以與銀行商定，銀行在具備辦理商品房抵押登記的條件時(shí)，應(yīng)積極辦理商品房抵押登記手續(xù)，如銀行無正當(dāng)理由拒不辦理或不正當(dāng)延遲辦理手續(xù)的，開發(fā)商不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
蔡耀忠律師，中國政法大學(xué)碩士，專攻房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)金融、建筑工程、公共工程、物業(yè)管理等領(lǐng)域的法律服務(wù)與研究。現(xiàn)為北京市勞賽德律師事務(wù)所合伙人，北京市律協(xié)物權(quán)法專業(yè)委員會(huì)副主任委員，《中國房地產(chǎn)法研究》(叢書)主編