投資購房已經(jīng)逐漸成為澳洲歡迎的一種投資方式。雖然澳洲統(tǒng)計局最新的資料顯示,首次購房者已退出了市場,升級類購房者也在翹首觀望中,但房產(chǎn)投資者卻在支撐市場,令房市的熱潮持續(xù)不減。實際上,在每三個貸款購房者中,就有一個是投資購房者。
投資房地產(chǎn)的好處是眾所周知的,然而,認為只要尋對地點投資住宅類房產(chǎn)就能保證投資回報的觀點卻是不正確的。雖然座落在市郊的獨立房、置于市區(qū)摩天大樓的單元房、以及依傍在咖啡街旁的聯(lián)排房都是磚泥所砌的住宅,價值也都會隨著時間的推移而增長,但這些不同類型的住宅所帶來的投資回報卻是有不同的。
這就就好比投資股票一樣,雖然同行業(yè)的不同公司都在發(fā)行股票,但一家龍頭企業(yè)的股票和一家新上市公司的股票間就存在很大的區(qū)別。前者藍籌,后者潛力。
那么,投資者應該選擇什么類型的住宅進行投資才能實現(xiàn)自己所期望的回報呢?首先,投資者應該先清楚自己期望的投資重點是什么——資本增長,還是房租回報?
通常來說,資本增長和房租回報是魚與熊掌的關(guān)系——即較高的資本增長往往意味著較低的房租回報,反之亦然。
這是因為土地的增值是驅(qū)使房產(chǎn)資本增長的原動力。土地增值時,房屋本身卻會因為破損和品味不合等多種原因而折損價值。所以,對于一處房產(chǎn)來說,其所擁有土地面積(Land Component)越大,其資本增長的潛力也就越大——雖然這也就意味著房屋本身的租金收入不會太可觀。
而對于高密集住宅區(qū)的公寓而言則不同了,一個土地所有面積較小的公寓房雖然無法帶較大的可能會帶來較高的租金收入,但資本增長的潛力就比較一般。
根據(jù)這個原理,我們可把住宅投資大致分成三類:資本增長型、收入增長型、以及平衡折中型:
收入增長型:一般會給投資人帶來較高的房租回報即現(xiàn)金收入。為了能夠吸引租客支付高額房租,投資時應當選擇較為現(xiàn)代化的住宅。
資本增長型:能給投資人帶來較高的資本增長回報。但投資人需要承擔較低房租與房貸間的差額,此外,招租以及租客的素質(zhì)有些時候也會給投資人帶來一些麻煩。
平衡折中型:如果即想獲得一定得資本增長,又希望可以獲得不錯的定期收入,那么房租收入相對居中同時資本增長相對平穩(wěn)的平衡性方案或許就是選擇。
你屬于哪種人?
中年:
如果投資人距離退休還有12-15年的時間,那么在這個財富積累階段,投資人應該考慮資本增長型方案。不過,投資人需要有充足的收入去填補房租與房貸之間的差額。當然,投資人可以通過一些金融工具增強自己的現(xiàn)金流——比如負扣稅、杠桿、以及這就稅負優(yōu)惠等。
老年:
對于那些已經(jīng)進入退休生活的投資人來說,為減少負債的風險并獲得短期收益,建議選用收入增長型方案。如果投資人所選擇的是資本增長型方案,那么也應當切換至收入增長型方案。雖然資本增長型地產(chǎn)也可以帶來一定的房租收入,不過,為了避免在退休時期負擔過重的債務,投資人還是應當考慮在鄰近退休時出手資本增長型的房產(chǎn)。
總的來說,在資本增長與房租回報之間做出考量與選擇是住宅投資的重點。分清不同住宅類型所能帶來的投資回報可以令投資人更好的實現(xiàn)自己的投資目標。此外,不要迷信所謂的熱門資產(chǎn),因為那種資產(chǎn)或許并不適合你目前的財務及家庭情況。
投資房地產(chǎn)的好處是眾所周知的,然而,認為只要尋對地點投資住宅類房產(chǎn)就能保證投資回報的觀點卻是不正確的。雖然座落在市郊的獨立房、置于市區(qū)摩天大樓的單元房、以及依傍在咖啡街旁的聯(lián)排房都是磚泥所砌的住宅,價值也都會隨著時間的推移而增長,但這些不同類型的住宅所帶來的投資回報卻是有不同的。
這就就好比投資股票一樣,雖然同行業(yè)的不同公司都在發(fā)行股票,但一家龍頭企業(yè)的股票和一家新上市公司的股票間就存在很大的區(qū)別。前者藍籌,后者潛力。
那么,投資者應該選擇什么類型的住宅進行投資才能實現(xiàn)自己所期望的回報呢?首先,投資者應該先清楚自己期望的投資重點是什么——資本增長,還是房租回報?
通常來說,資本增長和房租回報是魚與熊掌的關(guān)系——即較高的資本增長往往意味著較低的房租回報,反之亦然。
這是因為土地的增值是驅(qū)使房產(chǎn)資本增長的原動力。土地增值時,房屋本身卻會因為破損和品味不合等多種原因而折損價值。所以,對于一處房產(chǎn)來說,其所擁有土地面積(Land Component)越大,其資本增長的潛力也就越大——雖然這也就意味著房屋本身的租金收入不會太可觀。
而對于高密集住宅區(qū)的公寓而言則不同了,一個土地所有面積較小的公寓房雖然無法帶較大的可能會帶來較高的租金收入,但資本增長的潛力就比較一般。
根據(jù)這個原理,我們可把住宅投資大致分成三類:資本增長型、收入增長型、以及平衡折中型:
收入增長型:一般會給投資人帶來較高的房租回報即現(xiàn)金收入。為了能夠吸引租客支付高額房租,投資時應當選擇較為現(xiàn)代化的住宅。
資本增長型:能給投資人帶來較高的資本增長回報。但投資人需要承擔較低房租與房貸間的差額,此外,招租以及租客的素質(zhì)有些時候也會給投資人帶來一些麻煩。
平衡折中型:如果即想獲得一定得資本增長,又希望可以獲得不錯的定期收入,那么房租收入相對居中同時資本增長相對平穩(wěn)的平衡性方案或許就是選擇。
你屬于哪種人?
中年:
如果投資人距離退休還有12-15年的時間,那么在這個財富積累階段,投資人應該考慮資本增長型方案。不過,投資人需要有充足的收入去填補房租與房貸之間的差額。當然,投資人可以通過一些金融工具增強自己的現(xiàn)金流——比如負扣稅、杠桿、以及這就稅負優(yōu)惠等。
老年:
對于那些已經(jīng)進入退休生活的投資人來說,為減少負債的風險并獲得短期收益,建議選用收入增長型方案。如果投資人所選擇的是資本增長型方案,那么也應當切換至收入增長型方案。雖然資本增長型地產(chǎn)也可以帶來一定的房租收入,不過,為了避免在退休時期負擔過重的債務,投資人還是應當考慮在鄰近退休時出手資本增長型的房產(chǎn)。
總的來說,在資本增長與房租回報之間做出考量與選擇是住宅投資的重點。分清不同住宅類型所能帶來的投資回報可以令投資人更好的實現(xiàn)自己的投資目標。此外,不要迷信所謂的熱門資產(chǎn),因為那種資產(chǎn)或許并不適合你目前的財務及家庭情況。