近一年來(lái)，法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件急速增加，其中不少糾紛是因賣(mài)房反悔而引起的。朝陽(yáng)區(qū)法院近期審理了一起典型案件。
86萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)62.62平方米房屋
經(jīng)過(guò)雙方及中介公司多次磋商，參照相同區(qū)域的房屋價(jià)格，裴女士與劉先生達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同：劉先生將安貞里建筑面積為62.62平方米的住房以86萬(wàn)元的價(jià)格出售給裴女士;裴女士向劉先生支付了10000元定金;雙方約定了房屋交付時(shí)間。
之后，裴女士和中介公司一起開(kāi)始辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，其中包括測(cè)繪部門(mén)所出具的房屋登記表。
半個(gè)月后，測(cè)繪部門(mén)出具了房屋登記表。裴女士發(fā)現(xiàn)，房屋登記表上房屋的實(shí)際建筑面積為70.22平方米。中介公司將此情況告知了劉先生，根據(jù)規(guī)定，要求劉先生到原單位開(kāi)具情況說(shuō)明，配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
實(shí)測(cè)面積多出7.6平方米引紛爭(zhēng)
房子住了十幾年，房產(chǎn)證上登記的房屋建筑面積就是62.62平方米，怎么會(huì)多出7.6平方米呢?這套房子是根據(jù)單位房改政策購(gòu)買(mǎi)的，劉先生單位房管部門(mén)解釋?zhuān)涸趩挝皇鄯繒r(shí)，測(cè)繪部門(mén)出具的房屋登記表上的建筑面積，僅是房屋內(nèi)的建筑面積，不包含陽(yáng)臺(tái)的7.6平方米。
劉先生覺(jué)得，這7.6平方米是單位給自己的優(yōu)惠，在與裴女士簽訂合同前，自己并不知曉，所以這合同自己簽虧了。于是，劉先生要求裴女士按照合同約定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，再補(bǔ)房款104370元。裴女士認(rèn)為，自己是整套購(gòu)買(mǎi)房屋，在簽合同時(shí)，雙方并沒(méi)有約定房款的單價(jià);不應(yīng)該因?yàn)榉课莸膶?shí)測(cè)面積發(fā)生變化，價(jià)款也發(fā)生變化。她拒絕增加房款。劉先生也沒(méi)有向裴女士交付房屋。
雙方起訴：焦點(diǎn)在是否重大誤解
雙方同時(shí)向法院提起訴訟。裴女士的訴訟請(qǐng)求是：要求劉先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助裴女士辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交付逾期交房違約金。
劉先生的訴訟請(qǐng)求是：要求撤銷(xiāo)雙方在重大誤解的情況下，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，就是劉先生與裴女士是否是在重大誤解的情況下，訂立的合同。劉先生認(rèn)為：自己簽訂合同時(shí)，是基于對(duì)房屋面積的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而簽訂的。
裴女士認(rèn)為：本案所涉及的房屋面積發(fā)生變化，主要是因?yàn)橛?jì)算方式及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化，房屋的使用面積并沒(méi)有任何變化，不屬于法律規(guī)定的誤解范圍。即使是存在誤解，房屋的面積出現(xiàn)11%-12%的差，未達(dá)到重大程度、造成較大損失。不同意劉先生的訴訟請(qǐng)求，要求劉先生繼續(xù)履行合同，承擔(dān)逾期交房責(zé)任。
簽約后才知事實(shí)應(yīng)屬重大誤解
法庭經(jīng)審理認(rèn)為：本案中，劉先生與裴女士簽訂合同時(shí)，確實(shí)沒(méi)有具體約定房款的單價(jià)，而是確認(rèn)了房屋面積與房屋的總價(jià)款。但根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)的慣常方式，影響房屋總價(jià)款的因素，應(yīng)該包含房屋的坐落位置、面積、朝向、樓層等因素，而決定房屋總價(jià)款的兩大直接因素，就是房屋的每平方米的單價(jià)及房屋的建筑面積。房屋的建筑面積的確認(rèn)，來(lái)源于產(chǎn)權(quán)證書(shū)的記載或測(cè)繪部門(mén)對(duì)房屋建筑面積的實(shí)測(cè)。
劉先生與裴女士簽訂合同時(shí)，其知曉的房屋面積為62.62平方米，故與裴女士約定了房屋總價(jià)款86萬(wàn)元，這是基于對(duì)相同地段房屋單價(jià)的認(rèn)識(shí)及房屋面積等因素所決定。而經(jīng)過(guò)實(shí)測(cè)，訴爭(zhēng)之房實(shí)際面積為70.22平方米，劉先生是在與裴女士簽約之后，才得知此事實(shí)。因此，劉先生與裴女士所訂的合同，是屬于對(duì)房屋建筑面積錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上簽訂的，應(yīng)屬于重大誤解而訂立的合同。
法院判決支持了劉先生的訴訟請(qǐng)求，駁回了裴女士的訴訟請(qǐng)求。
因重大誤解訂立的合同可撤銷(xiāo)
法官提示：合同法第54條規(guī)定：因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷(xiāo)。
重大誤解的構(gòu)成要件有三條：
1、誤解的一方當(dāng)事人因?yàn)檎`解做出了意思表示;
2、誤解的當(dāng)事人對(duì)合同的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人的身份、標(biāo)的物的情況、價(jià)款或者報(bào)酬等方面發(fā)生了重大誤解;
3、誤解是由誤解的一方當(dāng)事人的過(guò)失造成，而不是因?yàn)樗降钠垓_或者不正當(dāng)影響造成的。
[案評(píng)]我國(guó)的二手房市場(chǎng),誕生的時(shí)間比較短;在這個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)者對(duì)于二手房的買(mǎi)賣(mài)需知模糊;另外,我國(guó)長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,城鎮(zhèn)人口房屋的來(lái)源基本上是福利分配的;故此造成房契與實(shí)際居所在數(shù)據(jù)上出現(xiàn)偏差;沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)~
86萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)62.62平方米房屋
經(jīng)過(guò)雙方及中介公司多次磋商，參照相同區(qū)域的房屋價(jià)格，裴女士與劉先生達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同：劉先生將安貞里建筑面積為62.62平方米的住房以86萬(wàn)元的價(jià)格出售給裴女士;裴女士向劉先生支付了10000元定金;雙方約定了房屋交付時(shí)間。
之后，裴女士和中介公司一起開(kāi)始辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，其中包括測(cè)繪部門(mén)所出具的房屋登記表。
半個(gè)月后，測(cè)繪部門(mén)出具了房屋登記表。裴女士發(fā)現(xiàn)，房屋登記表上房屋的實(shí)際建筑面積為70.22平方米。中介公司將此情況告知了劉先生，根據(jù)規(guī)定，要求劉先生到原單位開(kāi)具情況說(shuō)明，配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
實(shí)測(cè)面積多出7.6平方米引紛爭(zhēng)
房子住了十幾年，房產(chǎn)證上登記的房屋建筑面積就是62.62平方米，怎么會(huì)多出7.6平方米呢?這套房子是根據(jù)單位房改政策購(gòu)買(mǎi)的，劉先生單位房管部門(mén)解釋?zhuān)涸趩挝皇鄯繒r(shí)，測(cè)繪部門(mén)出具的房屋登記表上的建筑面積，僅是房屋內(nèi)的建筑面積，不包含陽(yáng)臺(tái)的7.6平方米。
劉先生覺(jué)得，這7.6平方米是單位給自己的優(yōu)惠，在與裴女士簽訂合同前，自己并不知曉，所以這合同自己簽虧了。于是，劉先生要求裴女士按照合同約定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，再補(bǔ)房款104370元。裴女士認(rèn)為，自己是整套購(gòu)買(mǎi)房屋，在簽合同時(shí)，雙方并沒(méi)有約定房款的單價(jià);不應(yīng)該因?yàn)榉课莸膶?shí)測(cè)面積發(fā)生變化，價(jià)款也發(fā)生變化。她拒絕增加房款。劉先生也沒(méi)有向裴女士交付房屋。
雙方起訴：焦點(diǎn)在是否重大誤解
雙方同時(shí)向法院提起訴訟。裴女士的訴訟請(qǐng)求是：要求劉先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助裴女士辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，交付逾期交房違約金。
劉先生的訴訟請(qǐng)求是：要求撤銷(xiāo)雙方在重大誤解的情況下，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，就是劉先生與裴女士是否是在重大誤解的情況下，訂立的合同。劉先生認(rèn)為：自己簽訂合同時(shí)，是基于對(duì)房屋面積的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而簽訂的。
裴女士認(rèn)為：本案所涉及的房屋面積發(fā)生變化，主要是因?yàn)橛?jì)算方式及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化，房屋的使用面積并沒(méi)有任何變化，不屬于法律規(guī)定的誤解范圍。即使是存在誤解，房屋的面積出現(xiàn)11%-12%的差，未達(dá)到重大程度、造成較大損失。不同意劉先生的訴訟請(qǐng)求，要求劉先生繼續(xù)履行合同，承擔(dān)逾期交房責(zé)任。
簽約后才知事實(shí)應(yīng)屬重大誤解
法庭經(jīng)審理認(rèn)為：本案中，劉先生與裴女士簽訂合同時(shí)，確實(shí)沒(méi)有具體約定房款的單價(jià)，而是確認(rèn)了房屋面積與房屋的總價(jià)款。但根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)的慣常方式，影響房屋總價(jià)款的因素，應(yīng)該包含房屋的坐落位置、面積、朝向、樓層等因素，而決定房屋總價(jià)款的兩大直接因素，就是房屋的每平方米的單價(jià)及房屋的建筑面積。房屋的建筑面積的確認(rèn)，來(lái)源于產(chǎn)權(quán)證書(shū)的記載或測(cè)繪部門(mén)對(duì)房屋建筑面積的實(shí)測(cè)。
劉先生與裴女士簽訂合同時(shí)，其知曉的房屋面積為62.62平方米，故與裴女士約定了房屋總價(jià)款86萬(wàn)元，這是基于對(duì)相同地段房屋單價(jià)的認(rèn)識(shí)及房屋面積等因素所決定。而經(jīng)過(guò)實(shí)測(cè)，訴爭(zhēng)之房實(shí)際面積為70.22平方米，劉先生是在與裴女士簽約之后，才得知此事實(shí)。因此，劉先生與裴女士所訂的合同，是屬于對(duì)房屋建筑面積錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上簽訂的，應(yīng)屬于重大誤解而訂立的合同。
法院判決支持了劉先生的訴訟請(qǐng)求，駁回了裴女士的訴訟請(qǐng)求。
因重大誤解訂立的合同可撤銷(xiāo)
法官提示：合同法第54條規(guī)定：因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷(xiāo)。
重大誤解的構(gòu)成要件有三條：
1、誤解的一方當(dāng)事人因?yàn)檎`解做出了意思表示;
2、誤解的當(dāng)事人對(duì)合同的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人的身份、標(biāo)的物的情況、價(jià)款或者報(bào)酬等方面發(fā)生了重大誤解;
3、誤解是由誤解的一方當(dāng)事人的過(guò)失造成，而不是因?yàn)樗降钠垓_或者不正當(dāng)影響造成的。
[案評(píng)]我國(guó)的二手房市場(chǎng),誕生的時(shí)間比較短;在這個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)者對(duì)于二手房的買(mǎi)賣(mài)需知模糊;另外,我國(guó)長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,城鎮(zhèn)人口房屋的來(lái)源基本上是福利分配的;故此造成房契與實(shí)際居所在數(shù)據(jù)上出現(xiàn)偏差;沒(méi)有與時(shí)俱進(jìn)~