2012年物業(yè)管理師考試輔導資料整理（7）
租戶搬出家私?jīng)]有業(yè)主書面許可怎么辦
案例分析：
1月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導，懇請給以特殊照顧。
管理處的領(lǐng)導考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。
時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。
案例點評：
執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來
勞動合同法加劇物業(yè)管理“行業(yè)透支”
2008年1月1日生效的《勞動合同法》，標志我國勞動關(guān)系管理法律化時代的到來。日前暴露出來的“華為辭工門”事件，在全總高度關(guān)注下，獲得了積極進展，華為收回“成命”，愿意在廣東省和深圳市總工會幫助指導下，認真做好維護員工權(quán)益的工作。這次辭工事件說明企業(yè)行為必須依法規(guī)范。但對作為誕生僅二十多年的新興朝陽產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理，在其發(fā)展還不成熟，一開始就是政府主導的微利低價定位，在多年來的“虧損”“微利”經(jīng)營狀況下，迫使物業(yè)管理這個勞動密集型行業(yè)長期潛在的“經(jīng)營透支”、“發(fā)展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“違法用工”等諸多矛盾暴露無遺，加劇行業(yè)全面陷入“行業(yè)透支”險境，特別是行業(yè)業(yè)已多年潛在的用工成本、違法風險大幅上升，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者和業(yè)主三方之間的利益關(guān)系面臨重大調(diào)整，要求必須限期解決長期存在的行業(yè)微利低價定位，和由此導致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同權(quán)、基層操作員工超低收入并導致保安、保潔、維修等崗位員工嚴重流失、無工可招諸多矛盾，《勞動合同法》必將對行業(yè)的發(fā)展格局產(chǎn)生深遠而重大的影響。
一、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“經(jīng)營透支”
作為勞動密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動合同法》的過程中，首先面對的是勞動成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社會低工資漲幅直線上升，十年來上漲了97.4%，但是物業(yè)服務(wù)收費標準全國卻是直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營變得越來越困難。
據(jù)香港媒體報道，《勞動合同法》實施之后將會增加臺商的經(jīng)營成本，以一年的成本計算就會增加8%，可能會導致很多中小企業(yè)臺商倒閉。《勞動合同法》規(guī)定，即使固定勞動合同期限滿而終止勞動合同，用人單位也必須按照工作每滿一年支付員工一個月工資的經(jīng)濟補償金；勞動合同期限三個月以上不滿一年的，試用期不得超過一個月；勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過二個月；三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同，試用期不得超過六個月。這樣的規(guī)定，必然導致物業(yè)管理企業(yè)的人工成本增加，因為物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動密集型、員工流動性大的企業(yè)，大部分的員工都是一年一簽，《勞動合同法》對勞動合同期滿的賠償和對試用期的規(guī)定，這必然將直接導致企業(yè)的人工成本的上升，本人估計至少上漲10%左右，這對于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)，不少企業(yè)都掙扎在微利乃至虧損經(jīng)營邊緣的情況下，一年的成本增加超過10%，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營成本陡增，企業(yè)的“經(jīng)營透支”嚴重。
特別是物業(yè)管理收費近幾年成為社會媒體包括網(wǎng)絡(luò)爆炒的焦點，紛紛冠之以“暴利”行業(yè)。其實，到底是“暴利”還是“微利”行業(yè)，就是說相對于社會平均利潤而言。從目前物業(yè)管理的總的收費情況來看，物業(yè)管理收費水平的確定有三種情況。第一、由政府確定，政府確定物業(yè)管理收費水平的主要依據(jù)是物業(yè)管理的社會功能及居民的承受能力，而沒有考慮物業(yè)管理的實際成本，多少年來，這個收費水平一直保持沒變，而社會物價指數(shù)卻在連年攀升。第二、由開發(fā)商確定，開發(fā)商為了創(chuàng)品牌，或是為了促進樓盤銷售，常常制定較低的物業(yè)管理收費標準，以此來吸引購房者。第三，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會協(xié)商確定物業(yè)管理的收費標準。由于目前的無序競爭，物業(yè)管理的收費水平也定得很低，加之物業(yè)管理的需求價格彈性很大，物業(yè)管理企業(yè)不敢輕易提高價格。
對于業(yè)主來看，降價幾乎成了惟一的呼聲和要求，而近年來一個不爭的事實是，物業(yè)管理的成本卻在持續(xù)上漲。比如這些年來物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍在不斷擴大。目前物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍已不僅限在“物”，也絕不是政府當初制定物業(yè)管理指導價格時所依據(jù)的物業(yè)管理內(nèi)容和范圍，內(nèi)容和范圍一直在不斷擴大。其次，物業(yè)管理的責任在不斷擴大，甚至在無限擴大。業(yè)主家中被盜，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主在小區(qū)摔傷，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主家中著火，物業(yè)管理公司要賠；物業(yè)管理支出范圍的不斷擴大，導致物業(yè)管理的支出費用急劇增加。再加上物價的不斷上漲，各種物化勞動和活勞動的消耗水平也在不斷增加。我們憂慮地看到，一方面物業(yè)管理的收費水平偏低，且多少年來保持不變，而物業(yè)管理的支出水平卻在不斷提高，物業(yè)管理的盈利水平越來越薄。此外，就在這種“虧損”“微利”經(jīng)營的狀況下，物業(yè)管理的費用收繳率多年來還是始終徘徊在極低的比率下。目前的全國現(xiàn)狀是，物業(yè)管理公司員工的工資包括企業(yè)高層的工資水平都不高。
總的來看《勞動合同法》實施“增加”企業(yè)經(jīng)營成本是不爭的事實?！秳趧雍贤ā返囊恍l款較之《勞動法》更為細致和嚴格，里面對無固定期限勞動合同、經(jīng)濟賠償金的有關(guān)規(guī)定，都牽涉到經(jīng)濟補償，可以說對大型規(guī)模企業(yè)增加了很大的包袱，尤其是對中小企業(yè)面臨生存危機。因此，為了配合《勞動合同法》的實施，政府監(jiān)管部門及各地方物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當根據(jù)各地當年勞動工資水平及勞動法的政策要求，測算出低的服務(wù)費用，及時發(fā)布新的物業(yè)服務(wù)政府指導價。低服務(wù)價格應(yīng)當是對應(yīng)低服務(wù)標準而制定的低勞動定額。在此基礎(chǔ)上，再由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，實行政府指導價框架下的市場運作行為，終以服務(wù)合同約定。
二、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“發(fā)展透支”
在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展原動力的人才方面，作為微利行業(yè)，目前整個行業(yè)普遍都感到養(yǎng)不起高素質(zhì)的人才。特別是對于全國絕大多數(shù)中小物業(yè)管理企業(yè)來講，規(guī)模不大，面積不多，效益不佳，品牌不響，薪酬不高，難以吸引和吸收高素質(zhì)人才，而缺乏高素質(zhì)人才又導致管理和服務(wù)水平難以提高，如此惡性循環(huán)也是行業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。按照《勞動合同法》第四十六條規(guī)定的七種情形，用人單位應(yīng)當向勞動者支付經(jīng)濟補償。這里包括“被迫解除勞動合同”、用人單位提出解除勞動合同、裁員、“非過失性辭退”等等，用人單位仍需支付經(jīng)濟補償。法制司有關(guān)負責人表示，用人單位與勞動者簽訂短期合同，對勞動者來說難以感受穩(wěn)定的工作狀態(tài)。為了促使用人單位與勞動者續(xù)簽長期合同，《勞動合同法》規(guī)定，用人單位與勞動者合同期滿，用人單位不再續(xù)約的，應(yīng)該支付給勞動者一定金額的補償金。也就是合同自然終止時，員工也可獲補償。此外，物業(yè)管理企業(yè)也不能輕易辭退“臨時工”，必須妥善處理現(xiàn)存的“事實勞動關(guān)系”。
綜觀物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀，不僅面臨社會、政府、業(yè)主多方面的降價要求，收入越來越少，發(fā)展后勁從財務(wù)資本、人力資本等多方面都顯不足。此外，再加上行業(yè)自身無序競爭的“物業(yè)管理零收費”等“自殺性”概念的橫空出世，把物業(yè)管理經(jīng)營機制引向誤區(qū)。由于行業(yè)長期流行一種所謂一業(yè)為主、多種經(jīng)營彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足的觀念。但實踐反復(fù)證明，這是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價格不到位的情況下不得已而為之，是物業(yè)管理機制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運行機制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗來推介。任何一個行業(yè)都必須有正常的生存機制及主營收入。作為市場行為，物業(yè)管理不僅自身的運作需要成本，應(yīng)當有盈利，沒有任何理由用“多種經(jīng)營”收入來彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。如果全靠“多種經(jīng)營”收入來彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，物業(yè)管理就成了負擔，物業(yè)管理企業(yè)就不會有積極性去提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果必將大大削弱物業(yè)管理，受傷害的終還是廣大業(yè)主自身。
在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的同室操戈現(xiàn)象，如今已愈演愈烈。如典型的還表現(xiàn)在物業(yè)管理招投標中，出現(xiàn)了互相壓價的惡性競爭行為。有的物業(yè)管理公司為了中標，報價很低，低出了管理服務(wù)的成本價。這種不良的低價競爭不僅擾亂了市場規(guī)律，同時還影響了行業(yè)的發(fā)展。這些低價接盤的物業(yè)管理公司一旦取得該區(qū)的物業(yè)管理權(quán)后，往往會巧立名目亂收費，更有甚者降低物業(yè)管理的服務(wù)水平，如不按時對設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護，使得一些貴重的機械設(shè)備使用壽命縮短，終既損害業(yè)主的利益，也損害了物業(yè)管理的聲譽。因此，我建議要學習國外企業(yè)對勞動監(jiān)察的先進經(jīng)驗，要反思物業(yè)管理市場招投標中的“低價中標”現(xiàn)象，對這些不科學、違背價值規(guī)律的現(xiàn)象要抵制。應(yīng)該由行業(yè)協(xié)會負責，按照勞動法的要求計算正常服務(wù)成本，根據(jù)社會“勞動市場價格”，按照“一般先進”的原則，確定服務(wù)成本、管理成本和利潤指標，形成行業(yè)指導價格；堅決廢除違背經(jīng)濟規(guī)律的“低價中標”原則，杜絕惡性競爭，避免扭曲市場規(guī)律，對不按勞動法要求計算標底的中標應(yīng)堅決予以廢除，這將大大有利于行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，有利于減輕《勞動合同法》實施對行業(yè)的沖擊，有利于《勞動合同法》在物業(yè)管理行業(yè)的實施
三、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“收入透支”
目前，物業(yè)管理行業(yè)面臨的收入現(xiàn)狀是，近年來在社會上盲目地對物業(yè)管理收費蠻橫指責的不利市場環(huán)境下，嚴重誤導了物業(yè)管理市場價格、價值規(guī)律，微利甚而普遍虧損的物業(yè)管理行業(yè)，在通貨膨脹、物價上漲的情況下，物業(yè)費卻持續(xù)走低，物業(yè)管理市場規(guī)律被人為扭曲。特別是在物業(yè)服務(wù)招標中，招標企業(yè)幾乎都沒有按照《勞動法》計算用工成本，而由于行業(yè)自身的無序競爭，投標企業(yè)都盡量壓低報價搶占市場，而補救手段主要是減少用工、壓低工資、不交保險、延長勞動時間、取消星期天、增加勞動任務(wù)等等，這就導致物業(yè)管理行業(yè)整個服務(wù)隊伍陷入“低價格、低素質(zhì)、低價值”的惡性循環(huán)，難以真正提高生產(chǎn)力水平，難以刷新行業(yè)形象。
事實上，由于物業(yè)管理費收繳率低，許多物業(yè)管理企業(yè)入不敷出，有說服力的現(xiàn)象就是這個行業(yè)的群體收入偏低。據(jù)媒體報道，北京外企太和企業(yè)管理顧問有限公司對物業(yè)管理行業(yè)進行了薪酬調(diào)研。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，從薪酬福利整體數(shù)據(jù)方面來看，物業(yè)行業(yè)依然處于一個比較低的市場水平。這與物業(yè)管理行業(yè)目前不容樂觀的發(fā)展現(xiàn)狀和普遍偏低的贏利水平有直接關(guān)系。在調(diào)查中，選取了代表薪酬福利市場較高端水平的高科技行業(yè)、代表市場一般水平的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)所進行的總薪酬比較。調(diào)查顯示，物業(yè)管理行業(yè)的總薪酬整體偏低，總監(jiān)級和經(jīng)理級的收入甚至不及高科技行業(yè)總監(jiān)和經(jīng)理的一半，僅僅相當于其40%的水平。中低層級的收入差距雖然沒有高層那么大，但也僅相當于其60%的水平。再與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進行對比，這種收入差距同樣是非常顯著的。除了主管級的總薪酬可以達到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的68%之外，其他各個級別的總薪酬與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相比都有近1倍的差距。由此可見物業(yè)管理行業(yè)整體的薪酬水平不高，這種差距大表現(xiàn)為高科技行業(yè)總監(jiān)收入是物業(yè)管理普通員工收入的9倍，兩者總薪酬相差30多萬元。
近幾年社會進步很快，人們的生活水平不斷提高，各行各業(yè)都在加薪，而唯獨物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員工資近十年幾乎沒有上漲，如物業(yè)保安人員的工資每月在600-800元之間，好一點的小區(qū)也只在1000元左右。辛苦一年并無多少積蓄，還要受氣。缺少必要的社會尊重，工作積極性很難調(diào)動，至使許多保安人員看不到希望而自動離職。由于物業(yè)管理企業(yè)大多處于虧損的狀態(tài)，員工的薪酬水平普遍不高，一般管理人員的月工資在2500——3000元左右，就是管理處主任、經(jīng)理這些物業(yè)服務(wù)中高層員工，月工資也僅為4000——5000元左右，這些標準還是深圳、廣州、北京、上海這些經(jīng)濟發(fā)達城市的標準，而在內(nèi)地一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，物業(yè)管理從業(yè)者的工資收入更低。從而使得物業(yè)管理行業(yè)愈來愈難招聘到高素質(zhì)的員工，人才的缺乏為這個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展投下了陰影。
國家發(fā)改委發(fā)改辦價格[2006]2405號文件《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》函第20條規(guī)定“職工福利費按核定的工資總額14%計取”。實際上，雖然各物業(yè)管理企業(yè)員工福利的范圍、內(nèi)容、標準各不相同，但整個物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者福利很差，特別是對于一線基層的保安員、保潔員、維修工、綠化工、管理員等的福利更差。 如果按照《勞動合同法》的要求把各項標準都達到 ，這筆賬算下來就要提高員工工資待遇就非常困難，物業(yè)管理企業(yè)很難承擔，難以消化。
四、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“用工透支”
2008年1月1日生效的《勞動合同法》，標志我國勞動關(guān)系管理法律化時代的到來，迫使物業(yè)管理行業(yè)長期潛在的因收入偏低不能支付工資成本而“違法用工”矛盾暴露無遺，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者之間的利益關(guān)系面臨重大調(diào)整，必將對對物業(yè)管理行業(yè)的人力資源管理產(chǎn)生深遠影響。
人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一大支柱，而對于勞動密集型的物業(yè)管理來說，各種梯次人才的作用就顯得更加重要。經(jīng)過20多年的發(fā)展，初具規(guī)模的物業(yè)管理行業(yè)正進入發(fā)展過程中的盤整期，但是，縱觀全行業(yè)，人才缺乏，“用工透支”，發(fā)展困難。而《勞動合同法》實施后，隨著企業(yè)用成本的大幅上升，企業(yè)人員包袱的日益沉重，必將加劇“用工透支”現(xiàn)象的惡化。
近年來，保安員待遇偏低造成了他們不安于就業(yè)現(xiàn)狀，流失率居高不下。目前即使在管理正規(guī)、待遇較好的保安企業(yè)，保安員年流失率也在20％－50％左右。現(xiàn)在，物業(yè)保安員招不來、留不下，留下的又是人在心不在，不良循環(huán)“怪圈”已影響到物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。但與此相反的是，隨著物業(yè)管理市場化進程的不斷推進，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)及保安員的要求卻越來越高。事實上，物業(yè)管理是個專業(yè)化行業(yè)，并不像很多人想像中的那么簡單。隨著業(yè)主對物業(yè)管理要求的提高，招聘門檻也逐年提高，這些年物業(yè)管理員工已不再是農(nóng)民工，大專生、本科生是基本要求，研究生做事務(wù)助理當房管員已是很平常的現(xiàn)象。但這些高素質(zhì)人才的加盟，需要物業(yè)管理企業(yè)付出高昂的成本，收入與支出的極度不平衡的結(jié)果就是物業(yè)管理人力資源嚴重的“用工透支”。
保安只是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，做好稱職的保安不容易，不僅需具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，更要有吃苦耐勞、努力進取的精神。但當前保安隊伍流動率大，適宜人員市場難以招募，此問題已經(jīng)成為各物業(yè)同行的共性難題。為解決此項問題，各物業(yè)同仁登報的登報，上人才市場的上人才市場，參加招聘會的有之，網(wǎng)上招聘的有之，就是物業(yè)管理企業(yè)長年在人才市場安營扎寨，也難以招募到足夠數(shù)量、素質(zhì)的從業(yè)人員，形勢可謂嚴峻。再加上小區(qū)會有治安案件的發(fā)生，特別是業(yè)主車輛丟失也要物業(yè)管理企業(yè)賠，保安的工作壓力很大。特別是在一些商業(yè)樓盤、高檔別墅區(qū)，均要求保安年輕力壯、身高腿長、相貌端正和高中以上文化，認為這樣才和樓盤的形象匹配；一些涉外商務(wù)樓由于有較多的外籍人士出入，還常常要求保安懂簡單英語，面對業(yè)主日益增長的期望，物業(yè)管理企業(yè)只能不惜成本滿足，結(jié)果還是嚴重的“用工透支”。
令人憂慮的是，以前物業(yè)管理企業(yè)招收保安員的時候，都要求年齡在30歲以下，身體素質(zhì)過硬，高中以上文化，好還是退伍軍人。不過，隨著保安越來越難招，一些公司放寬了招收條件，高齡保安也慢慢增多。也有的企業(yè)延長勞動時間，追加勞務(wù)任務(wù)，提高勞動強度。但按照《勞動合同法》規(guī)定，應(yīng)當實行每天8小時或每周40小時工作制度，并且工資不得低于當?shù)氐凸べY標準，享受星期天和法定節(jié)假日，不僅僅是物業(yè)保安，物業(yè)保潔員、維修工、綠化工、管理員等基層崗位，事實上都是沒日沒夜的工作，沒有享受這些待遇。更有甚者，在保安難招且開支較大的情況下，一些物業(yè)管理企業(yè)只好采取了降低服務(wù)標準犧牲服務(wù)品質(zhì)的“自殺性”變通“辦法”，那就是減人減崗。例如，關(guān)閉小區(qū)的一個門，只設(shè)一個門崗，或者該配十個保安只配五個，或者招收年齡稍大一點的人充當保安等等。這樣的后果必將陷入服務(wù)品質(zhì)降低、業(yè)主不滿、收費更難而出現(xiàn)業(yè)主炒物業(yè)管理企業(yè)魷魚的惡性循環(huán)
租戶搬出家私?jīng)]有業(yè)主書面許可怎么辦
案例分析：
1月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導，懇請給以特殊照顧。
管理處的領(lǐng)導考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。
時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責又為住戶著想的做法贊許有加。
案例點評：
執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來
勞動合同法加劇物業(yè)管理“行業(yè)透支”
2008年1月1日生效的《勞動合同法》，標志我國勞動關(guān)系管理法律化時代的到來。日前暴露出來的“華為辭工門”事件，在全總高度關(guān)注下，獲得了積極進展，華為收回“成命”，愿意在廣東省和深圳市總工會幫助指導下，認真做好維護員工權(quán)益的工作。這次辭工事件說明企業(yè)行為必須依法規(guī)范。但對作為誕生僅二十多年的新興朝陽產(chǎn)業(yè)物業(yè)管理，在其發(fā)展還不成熟，一開始就是政府主導的微利低價定位，在多年來的“虧損”“微利”經(jīng)營狀況下，迫使物業(yè)管理這個勞動密集型行業(yè)長期潛在的“經(jīng)營透支”、“發(fā)展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“違法用工”等諸多矛盾暴露無遺，加劇行業(yè)全面陷入“行業(yè)透支”險境，特別是行業(yè)業(yè)已多年潛在的用工成本、違法風險大幅上升，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者和業(yè)主三方之間的利益關(guān)系面臨重大調(diào)整，要求必須限期解決長期存在的行業(yè)微利低價定位，和由此導致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同權(quán)、基層操作員工超低收入并導致保安、保潔、維修等崗位員工嚴重流失、無工可招諸多矛盾，《勞動合同法》必將對行業(yè)的發(fā)展格局產(chǎn)生深遠而重大的影響。
一、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“經(jīng)營透支”
作為勞動密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動合同法》的過程中，首先面對的是勞動成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費用不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社會低工資漲幅直線上升，十年來上漲了97.4%，但是物業(yè)服務(wù)收費標準全國卻是直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營變得越來越困難。
據(jù)香港媒體報道，《勞動合同法》實施之后將會增加臺商的經(jīng)營成本，以一年的成本計算就會增加8%，可能會導致很多中小企業(yè)臺商倒閉。《勞動合同法》規(guī)定，即使固定勞動合同期限滿而終止勞動合同，用人單位也必須按照工作每滿一年支付員工一個月工資的經(jīng)濟補償金；勞動合同期限三個月以上不滿一年的，試用期不得超過一個月；勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過二個月；三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同，試用期不得超過六個月。這樣的規(guī)定，必然導致物業(yè)管理企業(yè)的人工成本增加，因為物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動密集型、員工流動性大的企業(yè)，大部分的員工都是一年一簽，《勞動合同法》對勞動合同期滿的賠償和對試用期的規(guī)定，這必然將直接導致企業(yè)的人工成本的上升，本人估計至少上漲10%左右，這對于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)，不少企業(yè)都掙扎在微利乃至虧損經(jīng)營邊緣的情況下，一年的成本增加超過10%，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營成本陡增，企業(yè)的“經(jīng)營透支”嚴重。
特別是物業(yè)管理收費近幾年成為社會媒體包括網(wǎng)絡(luò)爆炒的焦點，紛紛冠之以“暴利”行業(yè)。其實，到底是“暴利”還是“微利”行業(yè)，就是說相對于社會平均利潤而言。從目前物業(yè)管理的總的收費情況來看，物業(yè)管理收費水平的確定有三種情況。第一、由政府確定，政府確定物業(yè)管理收費水平的主要依據(jù)是物業(yè)管理的社會功能及居民的承受能力，而沒有考慮物業(yè)管理的實際成本，多少年來，這個收費水平一直保持沒變，而社會物價指數(shù)卻在連年攀升。第二、由開發(fā)商確定，開發(fā)商為了創(chuàng)品牌，或是為了促進樓盤銷售，常常制定較低的物業(yè)管理收費標準，以此來吸引購房者。第三，由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會協(xié)商確定物業(yè)管理的收費標準。由于目前的無序競爭，物業(yè)管理的收費水平也定得很低，加之物業(yè)管理的需求價格彈性很大，物業(yè)管理企業(yè)不敢輕易提高價格。
對于業(yè)主來看，降價幾乎成了惟一的呼聲和要求，而近年來一個不爭的事實是，物業(yè)管理的成本卻在持續(xù)上漲。比如這些年來物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍在不斷擴大。目前物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍已不僅限在“物”，也絕不是政府當初制定物業(yè)管理指導價格時所依據(jù)的物業(yè)管理內(nèi)容和范圍，內(nèi)容和范圍一直在不斷擴大。其次，物業(yè)管理的責任在不斷擴大，甚至在無限擴大。業(yè)主家中被盜，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主在小區(qū)摔傷，物業(yè)管理公司要賠；業(yè)主家中著火，物業(yè)管理公司要賠；物業(yè)管理支出范圍的不斷擴大，導致物業(yè)管理的支出費用急劇增加。再加上物價的不斷上漲，各種物化勞動和活勞動的消耗水平也在不斷增加。我們憂慮地看到，一方面物業(yè)管理的收費水平偏低，且多少年來保持不變，而物業(yè)管理的支出水平卻在不斷提高，物業(yè)管理的盈利水平越來越薄。此外，就在這種“虧損”“微利”經(jīng)營的狀況下，物業(yè)管理的費用收繳率多年來還是始終徘徊在極低的比率下。目前的全國現(xiàn)狀是，物業(yè)管理公司員工的工資包括企業(yè)高層的工資水平都不高。
總的來看《勞動合同法》實施“增加”企業(yè)經(jīng)營成本是不爭的事實?！秳趧雍贤ā返囊恍l款較之《勞動法》更為細致和嚴格，里面對無固定期限勞動合同、經(jīng)濟賠償金的有關(guān)規(guī)定，都牽涉到經(jīng)濟補償，可以說對大型規(guī)模企業(yè)增加了很大的包袱，尤其是對中小企業(yè)面臨生存危機。因此，為了配合《勞動合同法》的實施，政府監(jiān)管部門及各地方物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當根據(jù)各地當年勞動工資水平及勞動法的政策要求，測算出低的服務(wù)費用，及時發(fā)布新的物業(yè)服務(wù)政府指導價。低服務(wù)價格應(yīng)當是對應(yīng)低服務(wù)標準而制定的低勞動定額。在此基礎(chǔ)上，再由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，實行政府指導價框架下的市場運作行為，終以服務(wù)合同約定。
二、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“發(fā)展透支”
在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展原動力的人才方面，作為微利行業(yè)，目前整個行業(yè)普遍都感到養(yǎng)不起高素質(zhì)的人才。特別是對于全國絕大多數(shù)中小物業(yè)管理企業(yè)來講，規(guī)模不大，面積不多，效益不佳，品牌不響，薪酬不高，難以吸引和吸收高素質(zhì)人才，而缺乏高素質(zhì)人才又導致管理和服務(wù)水平難以提高，如此惡性循環(huán)也是行業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。按照《勞動合同法》第四十六條規(guī)定的七種情形，用人單位應(yīng)當向勞動者支付經(jīng)濟補償。這里包括“被迫解除勞動合同”、用人單位提出解除勞動合同、裁員、“非過失性辭退”等等，用人單位仍需支付經(jīng)濟補償。法制司有關(guān)負責人表示，用人單位與勞動者簽訂短期合同，對勞動者來說難以感受穩(wěn)定的工作狀態(tài)。為了促使用人單位與勞動者續(xù)簽長期合同，《勞動合同法》規(guī)定，用人單位與勞動者合同期滿，用人單位不再續(xù)約的，應(yīng)該支付給勞動者一定金額的補償金。也就是合同自然終止時，員工也可獲補償。此外，物業(yè)管理企業(yè)也不能輕易辭退“臨時工”，必須妥善處理現(xiàn)存的“事實勞動關(guān)系”。
綜觀物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀，不僅面臨社會、政府、業(yè)主多方面的降價要求，收入越來越少，發(fā)展后勁從財務(wù)資本、人力資本等多方面都顯不足。此外，再加上行業(yè)自身無序競爭的“物業(yè)管理零收費”等“自殺性”概念的橫空出世，把物業(yè)管理經(jīng)營機制引向誤區(qū)。由于行業(yè)長期流行一種所謂一業(yè)為主、多種經(jīng)營彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足的觀念。但實踐反復(fù)證明，這是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價格不到位的情況下不得已而為之，是物業(yè)管理機制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運行機制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗來推介。任何一個行業(yè)都必須有正常的生存機制及主營收入。作為市場行為，物業(yè)管理不僅自身的運作需要成本，應(yīng)當有盈利，沒有任何理由用“多種經(jīng)營”收入來彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。如果全靠“多種經(jīng)營”收入來彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，物業(yè)管理就成了負擔，物業(yè)管理企業(yè)就不會有積極性去提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，結(jié)果必將大大削弱物業(yè)管理，受傷害的終還是廣大業(yè)主自身。
在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的同室操戈現(xiàn)象，如今已愈演愈烈。如典型的還表現(xiàn)在物業(yè)管理招投標中，出現(xiàn)了互相壓價的惡性競爭行為。有的物業(yè)管理公司為了中標，報價很低，低出了管理服務(wù)的成本價。這種不良的低價競爭不僅擾亂了市場規(guī)律，同時還影響了行業(yè)的發(fā)展。這些低價接盤的物業(yè)管理公司一旦取得該區(qū)的物業(yè)管理權(quán)后，往往會巧立名目亂收費，更有甚者降低物業(yè)管理的服務(wù)水平，如不按時對設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護，使得一些貴重的機械設(shè)備使用壽命縮短，終既損害業(yè)主的利益，也損害了物業(yè)管理的聲譽。因此，我建議要學習國外企業(yè)對勞動監(jiān)察的先進經(jīng)驗，要反思物業(yè)管理市場招投標中的“低價中標”現(xiàn)象，對這些不科學、違背價值規(guī)律的現(xiàn)象要抵制。應(yīng)該由行業(yè)協(xié)會負責，按照勞動法的要求計算正常服務(wù)成本，根據(jù)社會“勞動市場價格”，按照“一般先進”的原則，確定服務(wù)成本、管理成本和利潤指標，形成行業(yè)指導價格；堅決廢除違背經(jīng)濟規(guī)律的“低價中標”原則，杜絕惡性競爭，避免扭曲市場規(guī)律，對不按勞動法要求計算標底的中標應(yīng)堅決予以廢除，這將大大有利于行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，有利于減輕《勞動合同法》實施對行業(yè)的沖擊，有利于《勞動合同法》在物業(yè)管理行業(yè)的實施
三、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“收入透支”
目前，物業(yè)管理行業(yè)面臨的收入現(xiàn)狀是，近年來在社會上盲目地對物業(yè)管理收費蠻橫指責的不利市場環(huán)境下，嚴重誤導了物業(yè)管理市場價格、價值規(guī)律，微利甚而普遍虧損的物業(yè)管理行業(yè)，在通貨膨脹、物價上漲的情況下，物業(yè)費卻持續(xù)走低，物業(yè)管理市場規(guī)律被人為扭曲。特別是在物業(yè)服務(wù)招標中，招標企業(yè)幾乎都沒有按照《勞動法》計算用工成本，而由于行業(yè)自身的無序競爭，投標企業(yè)都盡量壓低報價搶占市場，而補救手段主要是減少用工、壓低工資、不交保險、延長勞動時間、取消星期天、增加勞動任務(wù)等等，這就導致物業(yè)管理行業(yè)整個服務(wù)隊伍陷入“低價格、低素質(zhì)、低價值”的惡性循環(huán)，難以真正提高生產(chǎn)力水平，難以刷新行業(yè)形象。
事實上，由于物業(yè)管理費收繳率低，許多物業(yè)管理企業(yè)入不敷出，有說服力的現(xiàn)象就是這個行業(yè)的群體收入偏低。據(jù)媒體報道，北京外企太和企業(yè)管理顧問有限公司對物業(yè)管理行業(yè)進行了薪酬調(diào)研。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，從薪酬福利整體數(shù)據(jù)方面來看，物業(yè)行業(yè)依然處于一個比較低的市場水平。這與物業(yè)管理行業(yè)目前不容樂觀的發(fā)展現(xiàn)狀和普遍偏低的贏利水平有直接關(guān)系。在調(diào)查中，選取了代表薪酬福利市場較高端水平的高科技行業(yè)、代表市場一般水平的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)所進行的總薪酬比較。調(diào)查顯示，物業(yè)管理行業(yè)的總薪酬整體偏低，總監(jiān)級和經(jīng)理級的收入甚至不及高科技行業(yè)總監(jiān)和經(jīng)理的一半，僅僅相當于其40%的水平。中低層級的收入差距雖然沒有高層那么大，但也僅相當于其60%的水平。再與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進行對比，這種收入差距同樣是非常顯著的。除了主管級的總薪酬可以達到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的68%之外，其他各個級別的總薪酬與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相比都有近1倍的差距。由此可見物業(yè)管理行業(yè)整體的薪酬水平不高，這種差距大表現(xiàn)為高科技行業(yè)總監(jiān)收入是物業(yè)管理普通員工收入的9倍，兩者總薪酬相差30多萬元。
近幾年社會進步很快，人們的生活水平不斷提高，各行各業(yè)都在加薪，而唯獨物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員工資近十年幾乎沒有上漲，如物業(yè)保安人員的工資每月在600-800元之間，好一點的小區(qū)也只在1000元左右。辛苦一年并無多少積蓄，還要受氣。缺少必要的社會尊重，工作積極性很難調(diào)動，至使許多保安人員看不到希望而自動離職。由于物業(yè)管理企業(yè)大多處于虧損的狀態(tài)，員工的薪酬水平普遍不高，一般管理人員的月工資在2500——3000元左右，就是管理處主任、經(jīng)理這些物業(yè)服務(wù)中高層員工，月工資也僅為4000——5000元左右，這些標準還是深圳、廣州、北京、上海這些經(jīng)濟發(fā)達城市的標準，而在內(nèi)地一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，物業(yè)管理從業(yè)者的工資收入更低。從而使得物業(yè)管理行業(yè)愈來愈難招聘到高素質(zhì)的員工，人才的缺乏為這個行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展投下了陰影。
國家發(fā)改委發(fā)改辦價格[2006]2405號文件《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》函第20條規(guī)定“職工福利費按核定的工資總額14%計取”。實際上，雖然各物業(yè)管理企業(yè)員工福利的范圍、內(nèi)容、標準各不相同，但整個物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者福利很差，特別是對于一線基層的保安員、保潔員、維修工、綠化工、管理員等的福利更差。 如果按照《勞動合同法》的要求把各項標準都達到 ，這筆賬算下來就要提高員工工資待遇就非常困難，物業(yè)管理企業(yè)很難承擔，難以消化。
四、《勞動合同法》陷物業(yè)管理“用工透支”
2008年1月1日生效的《勞動合同法》，標志我國勞動關(guān)系管理法律化時代的到來，迫使物業(yè)管理行業(yè)長期潛在的因收入偏低不能支付工資成本而“違法用工”矛盾暴露無遺，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者、業(yè)主三者之間的利益關(guān)系面臨重大調(diào)整，必將對對物業(yè)管理行業(yè)的人力資源管理產(chǎn)生深遠影響。
人才是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的一大支柱，而對于勞動密集型的物業(yè)管理來說，各種梯次人才的作用就顯得更加重要。經(jīng)過20多年的發(fā)展，初具規(guī)模的物業(yè)管理行業(yè)正進入發(fā)展過程中的盤整期，但是，縱觀全行業(yè)，人才缺乏，“用工透支”，發(fā)展困難。而《勞動合同法》實施后，隨著企業(yè)用成本的大幅上升，企業(yè)人員包袱的日益沉重，必將加劇“用工透支”現(xiàn)象的惡化。
近年來，保安員待遇偏低造成了他們不安于就業(yè)現(xiàn)狀，流失率居高不下。目前即使在管理正規(guī)、待遇較好的保安企業(yè)，保安員年流失率也在20％－50％左右。現(xiàn)在，物業(yè)保安員招不來、留不下，留下的又是人在心不在，不良循環(huán)“怪圈”已影響到物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。但與此相反的是，隨著物業(yè)管理市場化進程的不斷推進，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)及保安員的要求卻越來越高。事實上，物業(yè)管理是個專業(yè)化行業(yè)，并不像很多人想像中的那么簡單。隨著業(yè)主對物業(yè)管理要求的提高，招聘門檻也逐年提高，這些年物業(yè)管理員工已不再是農(nóng)民工，大專生、本科生是基本要求，研究生做事務(wù)助理當房管員已是很平常的現(xiàn)象。但這些高素質(zhì)人才的加盟，需要物業(yè)管理企業(yè)付出高昂的成本，收入與支出的極度不平衡的結(jié)果就是物業(yè)管理人力資源嚴重的“用工透支”。
保安只是物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，做好稱職的保安不容易，不僅需具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，更要有吃苦耐勞、努力進取的精神。但當前保安隊伍流動率大，適宜人員市場難以招募，此問題已經(jīng)成為各物業(yè)同行的共性難題。為解決此項問題，各物業(yè)同仁登報的登報，上人才市場的上人才市場，參加招聘會的有之，網(wǎng)上招聘的有之，就是物業(yè)管理企業(yè)長年在人才市場安營扎寨，也難以招募到足夠數(shù)量、素質(zhì)的從業(yè)人員，形勢可謂嚴峻。再加上小區(qū)會有治安案件的發(fā)生，特別是業(yè)主車輛丟失也要物業(yè)管理企業(yè)賠，保安的工作壓力很大。特別是在一些商業(yè)樓盤、高檔別墅區(qū)，均要求保安年輕力壯、身高腿長、相貌端正和高中以上文化，認為這樣才和樓盤的形象匹配；一些涉外商務(wù)樓由于有較多的外籍人士出入，還常常要求保安懂簡單英語，面對業(yè)主日益增長的期望，物業(yè)管理企業(yè)只能不惜成本滿足，結(jié)果還是嚴重的“用工透支”。
令人憂慮的是，以前物業(yè)管理企業(yè)招收保安員的時候，都要求年齡在30歲以下，身體素質(zhì)過硬，高中以上文化，好還是退伍軍人。不過，隨著保安越來越難招，一些公司放寬了招收條件，高齡保安也慢慢增多。也有的企業(yè)延長勞動時間，追加勞務(wù)任務(wù)，提高勞動強度。但按照《勞動合同法》規(guī)定，應(yīng)當實行每天8小時或每周40小時工作制度，并且工資不得低于當?shù)氐凸べY標準，享受星期天和法定節(jié)假日，不僅僅是物業(yè)保安，物業(yè)保潔員、維修工、綠化工、管理員等基層崗位，事實上都是沒日沒夜的工作，沒有享受這些待遇。更有甚者，在保安難招且開支較大的情況下，一些物業(yè)管理企業(yè)只好采取了降低服務(wù)標準犧牲服務(wù)品質(zhì)的“自殺性”變通“辦法”，那就是減人減崗。例如，關(guān)閉小區(qū)的一個門，只設(shè)一個門崗，或者該配十個保安只配五個，或者招收年齡稍大一點的人充當保安等等。這樣的后果必將陷入服務(wù)品質(zhì)降低、業(yè)主不滿、收費更難而出現(xiàn)業(yè)主炒物業(yè)管理企業(yè)魷魚的惡性循環(huán)