一、物業(yè)租賃及其特征
（一）物業(yè)租賃的概念
通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種主要交易形式，租賃管理是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的重要工作內(nèi)容。
房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn)：
（1）出租人必須是房屋所有權(quán)人。這個(gè)所有權(quán)人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有權(quán)人自己，也可以是共有人（包括共同共有和部分共有）；也可以是經(jīng)所有權(quán)人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)。
（2）出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。
（二）房屋租賃的特點(diǎn)
房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，它具有以下特征：
1.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)
房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此，承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有。而且這種權(quán)屬的轉(zhuǎn)移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋和相應(yīng)權(quán)利歸還出租人。
2.房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋
房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是同類物。房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物來代替，出租人在提供房屋時(shí)，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同類房，包括其他區(qū)域、地段的房屋替代。租賃合同終止后，承租人也必須將原屋奉還。因此，在租賃合同中必須對(duì)標(biāo)的物作詳細(xì)的、區(qū)別性的描述。
3.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系
房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時(shí)由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。
4.房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止
在房屋租賃的有效期內(nèi)，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系依然有效，房屋新所有權(quán)人必須承擔(dān)房屋原所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。
5.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人
租賃作為一種民事法律行為，對(duì)其主體——租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力；出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國(guó)規(guī)定機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國(guó)人不能租用內(nèi)銷房等等。
二、物業(yè)租賃的分類
依據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租賃可作如下分類：
（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分
按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱公房租賃）和私有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱私房租賃）。
1.公房租賃
公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家，但在租賃關(guān)系中，國(guó)家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權(quán)的方式，由被授權(quán)的單位具體管理，按照我國(guó)的管理體制，公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有權(quán)人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；自管公房由國(guó)家授權(quán)的單位即國(guó)有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》。
2.私房租賃
私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有權(quán)人，既包括居民個(gè)人，又包括各種類型的企業(yè)法人和機(jī)構(gòu)。出租私有房屋，是一種物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為。
（二）按房屋租賃期限劃分
按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。
（1）定期租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期，租期可以是一個(gè)星期，也可以是若干年。當(dāng)期限屆滿，租約自動(dòng)失效而不需要預(yù)先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。因?yàn)楣潭ㄆ谙拮赓U有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。
（2）自動(dòng)延期租賃。自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)。租約中止的提前時(shí)間可以是一個(gè)月到六個(gè)月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。
自動(dòng)延期租賃可由雙方根據(jù)協(xié)議達(dá)成，也可依法建立。當(dāng)物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時(shí)以相似的租賃條件自動(dòng)延續(xù)時(shí)，協(xié)議就達(dá)成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃（半年或一年），然后轉(zhuǎn)為周期性租賃。
周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經(jīng)到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實(shí)際上租金的繳納周期就自動(dòng)延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進(jìn)行的。從物業(yè)管理者的權(quán)益角度考慮，自動(dòng)延期的延長(zhǎng)期限是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動(dòng)延續(xù)等。
（3）意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。
當(dāng)然，還可以按照租賃期限的長(zhǎng)短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內(nèi)的租賃；長(zhǎng)期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃；中短期租賃的租期一般為3～4年，通常由短期租賃延期而來。
（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分
物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。
（1）毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。
（2）凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用，承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。
因?yàn)槌凶鈫卧獌?nèi)部的水電氣熱等資源使用費(fèi)屬于難以控制的變動(dòng)費(fèi)用，出租人不愿承擔(dān)此部分難以估算的支出，因此絕大部分租賃合同中都約定由租戶負(fù)責(zé)支付此費(fèi)用。習(xí)慣上，這種類型的租賃也稱為毛租。
（3）百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時(shí)，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。
大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。大型購(gòu)物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來范圍地吸引潛在的購(gòu)物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進(jìn)入購(gòu)物中心或超市時(shí)，就會(huì)進(jìn)人租戶的商鋪購(gòu)物，這就構(gòu)成了一個(gè)雙贏的局面。百分比租金通常按年度計(jì)算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營(yíng)種類和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)，有時(shí)懸殊甚大。
當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對(duì)承租人營(yíng)業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期的租金收入，還常在租約中訂立有強(qiáng)制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了一個(gè)租期內(nèi)最低的租戶營(yíng)業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到租約要求時(shí)，出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時(shí)，可以另外追加費(fèi)用以達(dá)到最低租金水平。
（四）其他劃分方式
還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。
也可以按照承租人的性質(zhì)，可分為國(guó)內(nèi)租賃與涉外租賃。涉外租賃是指外國(guó)人、外國(guó)機(jī)構(gòu)和港澳臺(tái)同胞及華僑在大陸設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)、租賃用房。
三、物業(yè)租賃管理模式
物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。
（一）包租轉(zhuǎn)租模式
1.具體做法
物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來；然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。
2.雙方責(zé)任及利弊
包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。在租賃市場(chǎng)不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)既要承擔(dān)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。
物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費(fèi)用之外，還將從經(jīng)租活動(dòng)中獲取一定的批零差價(jià)。但以固定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵時(shí)批零售價(jià)的確定，要充分考慮空置率的影響，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)。
（二）出租代理模式
1.具體做法
業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。
2.雙方責(zé)任與利弊
出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場(chǎng)活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動(dòng)以及租賃過程的管理和服務(wù)。并根據(jù)合同承擔(dān)一定的責(zé)任，如管理不善或經(jīng)租活動(dòng)的失誤都將受到懲罰。但風(fēng)險(xiǎn)較少，尤其房屋空置對(duì)業(yè)主的影響大，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響小。
物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務(wù)費(fèi)用。在經(jīng)租活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)所得到的只是傭金。雖然傭金多少與經(jīng)租獲利有關(guān)，但從性質(zhì)上分析它得到的仍然是傭金而不是租金。
（三）委托管理模式
1.具體做法
業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)所面對(duì)的不是諸多業(yè)主，而是一個(gè)業(yè)主和諸多承租人。
2.雙方責(zé)任及利弊
委托管理模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)租中的風(fēng)險(xiǎn)完全由業(yè)主承擔(dān)。因此經(jīng)租所獲得的利潤(rùn)與物業(yè)管理企業(yè)無關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)費(fèi)用。
四、房屋租賃的行政管理
為規(guī)范房屋租賃行為，加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）。該辦法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有：
（一）房屋租賃登記備案的一般程序
房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的租賃合同。合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾?qǐng)、審查、頒證三步。
1.申請(qǐng)
簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：書面租賃合同；房屋所有權(quán)證；當(dāng)事人的合法證件；城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。
2.審查
房屋租賃登記備案不同于簡(jiǎn)單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括：
（1）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；
（2）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；
（3）審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等；
（4）審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；
（5）審查是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)。
3.頒證
只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權(quán)行使否決權(quán)，判定租賃行為無效，不予登記。經(jīng)主管部門審查合格后，準(zhǔn)予登記。由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。未經(jīng)登記備案的租賃合同是無效的經(jīng)濟(jì)合同，只有通過登記的租賃活動(dòng)，才受法律的保護(hù)。
（二）房屋租賃的條件
公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；
（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（5）屬于違章建筑的；
（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
（三）房屋租賃中的違法行為及處罰
《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰：
（1）偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款；
（2）不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；
（3）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。
（一）物業(yè)租賃的概念
通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一種主要交易形式，租賃管理是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的重要工作內(nèi)容。
房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn)：
（1）出租人必須是房屋所有權(quán)人。這個(gè)所有權(quán)人可以是自然人，也可以是法人；可以是所有權(quán)人自己，也可以是共有人（包括共同共有和部分共有）；也可以是經(jīng)所有權(quán)人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動(dòng)。
（2）出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括利用自有房屋以聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、入股經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。
（二）房屋租賃的特點(diǎn)
房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，它具有以下特征：
1.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)
房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此，承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有。而且這種權(quán)屬的轉(zhuǎn)移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋和相應(yīng)權(quán)利歸還出租人。
2.房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋
房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是同類物。房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物來代替，出租人在提供房屋時(shí)，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同類房，包括其他區(qū)域、地段的房屋替代。租賃合同終止后，承租人也必須將原屋奉還。因此，在租賃合同中必須對(duì)標(biāo)的物作詳細(xì)的、區(qū)別性的描述。
3.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系
房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時(shí)由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。
4.房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止
在房屋租賃的有效期內(nèi)，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系依然有效，房屋新所有權(quán)人必須承擔(dān)房屋原所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。
5.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人
租賃作為一種民事法律行為，對(duì)其主體——租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力；出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人；要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國(guó)規(guī)定機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國(guó)人不能租用內(nèi)銷房等等。
二、物業(yè)租賃的分類
依據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租賃可作如下分類：
（一）按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分
按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱公房租賃）和私有房屋的租賃（簡(jiǎn)稱私房租賃）。
1.公房租賃
公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家，但在租賃關(guān)系中，國(guó)家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權(quán)的方式，由被授權(quán)的單位具體管理，按照我國(guó)的管理體制，公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有權(quán)人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；自管公房由國(guó)家授權(quán)的單位即國(guó)有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》。
2.私房租賃
私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有權(quán)人，既包括居民個(gè)人，又包括各種類型的企業(yè)法人和機(jī)構(gòu)。出租私有房屋，是一種物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為。
（二）按房屋租賃期限劃分
按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。
（1）定期租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期，租期可以是一個(gè)星期，也可以是若干年。當(dāng)期限屆滿，租約自動(dòng)失效而不需要預(yù)先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。因?yàn)楣潭ㄆ谙拮赓U有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。
（2）自動(dòng)延期租賃。自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)。租約中止的提前時(shí)間可以是一個(gè)月到六個(gè)月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。
自動(dòng)延期租賃可由雙方根據(jù)協(xié)議達(dá)成，也可依法建立。當(dāng)物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時(shí)以相似的租賃條件自動(dòng)延續(xù)時(shí)，協(xié)議就達(dá)成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃（半年或一年），然后轉(zhuǎn)為周期性租賃。
周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經(jīng)到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實(shí)際上租金的繳納周期就自動(dòng)延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進(jìn)行的。從物業(yè)管理者的權(quán)益角度考慮，自動(dòng)延期的延長(zhǎng)期限是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動(dòng)延續(xù)等。
（3）意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。
當(dāng)然，還可以按照租賃期限的長(zhǎng)短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內(nèi)的租賃；長(zhǎng)期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃；中短期租賃的租期一般為3～4年，通常由短期租賃延期而來。
（三）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分
物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。
（1）毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。
（2）凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用，承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。
因?yàn)槌凶鈫卧獌?nèi)部的水電氣熱等資源使用費(fèi)屬于難以控制的變動(dòng)費(fèi)用，出租人不愿承擔(dān)此部分難以估算的支出，因此絕大部分租賃合同中都約定由租戶負(fù)責(zé)支付此費(fèi)用。習(xí)慣上，這種類型的租賃也稱為毛租。
（3）百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時(shí)，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。
大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。大型購(gòu)物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來范圍地吸引潛在的購(gòu)物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進(jìn)入購(gòu)物中心或超市時(shí)，就會(huì)進(jìn)人租戶的商鋪購(gòu)物，這就構(gòu)成了一個(gè)雙贏的局面。百分比租金通常按年度計(jì)算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營(yíng)種類和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)，有時(shí)懸殊甚大。
當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對(duì)承租人營(yíng)業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期的租金收入，還常在租約中訂立有強(qiáng)制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了一個(gè)租期內(nèi)最低的租戶營(yíng)業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到租約要求時(shí)，出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時(shí)，可以另外追加費(fèi)用以達(dá)到最低租金水平。
（四）其他劃分方式
還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。
也可以按照承租人的性質(zhì)，可分為國(guó)內(nèi)租賃與涉外租賃。涉外租賃是指外國(guó)人、外國(guó)機(jī)構(gòu)和港澳臺(tái)同胞及華僑在大陸設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)、租賃用房。
三、物業(yè)租賃管理模式
物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。
（一）包租轉(zhuǎn)租模式
1.具體做法
物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來；然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。
2.雙方責(zé)任及利弊
包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。在租賃市場(chǎng)不景氣或不易把握時(shí)，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)既要承擔(dān)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。
物業(yè)管理企業(yè)此時(shí)除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費(fèi)用之外，還將從經(jīng)租活動(dòng)中獲取一定的批零差價(jià)。但以固定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵時(shí)批零售價(jià)的確定，要充分考慮空置率的影響，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)。
（二）出租代理模式
1.具體做法
業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。
2.雙方責(zé)任與利弊
出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場(chǎng)活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動(dòng)以及租賃過程的管理和服務(wù)。并根據(jù)合同承擔(dān)一定的責(zé)任，如管理不善或經(jīng)租活動(dòng)的失誤都將受到懲罰。但風(fēng)險(xiǎn)較少，尤其房屋空置對(duì)業(yè)主的影響大，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響小。
物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務(wù)費(fèi)用。在經(jīng)租活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)所得到的只是傭金。雖然傭金多少與經(jīng)租獲利有關(guān)，但從性質(zhì)上分析它得到的仍然是傭金而不是租金。
（三）委托管理模式
1.具體做法
業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)所面對(duì)的不是諸多業(yè)主，而是一個(gè)業(yè)主和諸多承租人。
2.雙方責(zé)任及利弊
委托管理模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動(dòng)，承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)租中的風(fēng)險(xiǎn)完全由業(yè)主承擔(dān)。因此經(jīng)租所獲得的利潤(rùn)與物業(yè)管理企業(yè)無關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)費(fèi)用。
四、房屋租賃的行政管理
為規(guī)范房屋租賃行為，加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）。該辦法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有：
（一）房屋租賃登記備案的一般程序
房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的租賃合同。合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾?qǐng)、審查、頒證三步。
1.申請(qǐng)
簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：書面租賃合同；房屋所有權(quán)證；當(dāng)事人的合法證件；城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。
2.審查
房屋租賃登記備案不同于簡(jiǎn)單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括：
（1）審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件；
（2）審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋；
（3）審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等；
（4）審查租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策；
（5）審查是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)。
3.頒證
只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權(quán)行使否決權(quán)，判定租賃行為無效，不予登記。經(jīng)主管部門審查合格后，準(zhǔn)予登記。由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。未經(jīng)登記備案的租賃合同是無效的經(jīng)濟(jì)合同，只有通過登記的租賃活動(dòng)，才受法律的保護(hù)。
（二）房屋租賃的條件
公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；
（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（5）屬于違章建筑的；
（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；
（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；
（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
（三）房屋租賃中的違法行為及處罰
《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰：
（1）偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款；
（2）不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；
（3）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。