地役權(quán)的成立必須是需役地與供役地同時(shí)存在，因此在法律屬性上地役權(quán)與其他物權(quán)不同。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的權(quán)利，并非需役地所有權(quán)或者使用權(quán)的擴(kuò)張，但它仍應(yīng)當(dāng)與需役地的所有權(quán)或者使用權(quán)共命運(yùn)，這就是地役權(quán)的從屬性。
它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
（1） 地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)或者使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移，不能與需役地分離而讓與，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有權(quán)或者使用權(quán)，而單將地役權(quán)讓與他人，不得自己保留地役權(quán)而將需役地所有權(quán)或者使用權(quán)讓與他人，也不得以需役地所有權(quán)或者使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與兩個(gè)人。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
（2）地役權(quán)不得與需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的。如果在需役地上設(shè)定其他權(quán)利，則地役權(quán)亦包括在內(nèi)，例如，在需役地上設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)，則建設(shè)用地使用權(quán)人也得行使地役權(quán)，不能單獨(dú)將地役權(quán)作為其他權(quán)利的標(biāo)的，如單獨(dú)以地役權(quán)抵押、出租。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)為不可分的權(quán)利，即地役權(quán)不得被分割為兩個(gè)以上的權(quán)利，也不得使其一部分消滅。在需役地分割時(shí)，地役權(quán)在分割后的地塊的利益仍然存續(xù)。例如，甲地在乙地有通行地役權(quán)，后來(lái)甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或者使用人仍得各自從乙地通行。但如果需役地的地役權(quán)的行使，依其性質(zhì)只關(guān)于需役地一部分的，則分割后地役權(quán)僅就需役地的該部分存續(xù)。 法律||教育網(wǎng)
我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。例如，甲地南部的住宅與乙地毗連，在乙地上設(shè)有不得建高層建筑的地役權(quán)，后來(lái)甲地南部分割給丙，北部給丁，那么該項(xiàng)地役權(quán)僅能為丙地存續(xù)而與丁無(wú)關(guān)。在供役地分割時(shí)，地役權(quán)仍就分割后的各地塊存續(xù)。例如，甲地在乙地上設(shè)有排水地役權(quán)，以后乙地分為丙、丁兩塊地，甲地仍得對(duì)丙、丁兩塊地行使地役權(quán)。但依地役權(quán)的性質(zhì)，其行使只關(guān)系供役地一部分的，則地役權(quán)僅對(duì)該部分存續(xù)。例如，甲地在乙地有汲水地役權(quán)，以后乙地分割為丙、丁兩地，只有丁地有水井時(shí)，則甲地的地役權(quán)只存在于丁地。
司法考試歷年真題解析
2007/3/12.甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬(wàn) 元 ， 乙公司在 20 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠 區(qū)建造了一棟 8 米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？
A.小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
B.甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
C.甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
D.甲公司和小區(qū)業(yè)主均無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
【答案】A
【逐項(xiàng)解析】甲乙雙方的約定實(shí)為地役權(quán)合同，甲根據(jù)該合同享有眺望地役權(quán)，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。
地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，《物權(quán)法》第 164 條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”甲將全部 房屋售出，意味著甲的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，甲的地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。
乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權(quán)合同的約定，地役權(quán)人（小區(qū)業(yè)主）有權(quán)予以糾正， 因此本題應(yīng)選 A 項(xiàng)，BCD 三項(xiàng)不正確。
它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
（1） 地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)或者使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移，不能與需役地分離而讓與，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有權(quán)或者使用權(quán)，而單將地役權(quán)讓與他人，不得自己保留地役權(quán)而將需役地所有權(quán)或者使用權(quán)讓與他人，也不得以需役地所有權(quán)或者使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與兩個(gè)人。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
（2）地役權(quán)不得與需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的。如果在需役地上設(shè)定其他權(quán)利，則地役權(quán)亦包括在內(nèi)，例如，在需役地上設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)，則建設(shè)用地使用權(quán)人也得行使地役權(quán)，不能單獨(dú)將地役權(quán)作為其他權(quán)利的標(biāo)的，如單獨(dú)以地役權(quán)抵押、出租。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)為不可分的權(quán)利，即地役權(quán)不得被分割為兩個(gè)以上的權(quán)利，也不得使其一部分消滅。在需役地分割時(shí)，地役權(quán)在分割后的地塊的利益仍然存續(xù)。例如，甲地在乙地有通行地役權(quán)，后來(lái)甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或者使用人仍得各自從乙地通行。但如果需役地的地役權(quán)的行使，依其性質(zhì)只關(guān)于需役地一部分的，則分割后地役權(quán)僅就需役地的該部分存續(xù)。 法律||教育網(wǎng)
我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。例如，甲地南部的住宅與乙地毗連，在乙地上設(shè)有不得建高層建筑的地役權(quán)，后來(lái)甲地南部分割給丙，北部給丁，那么該項(xiàng)地役權(quán)僅能為丙地存續(xù)而與丁無(wú)關(guān)。在供役地分割時(shí)，地役權(quán)仍就分割后的各地塊存續(xù)。例如，甲地在乙地上設(shè)有排水地役權(quán)，以后乙地分為丙、丁兩塊地，甲地仍得對(duì)丙、丁兩塊地行使地役權(quán)。但依地役權(quán)的性質(zhì)，其行使只關(guān)系供役地一部分的，則地役權(quán)僅對(duì)該部分存續(xù)。例如，甲地在乙地有汲水地役權(quán)，以后乙地分割為丙、丁兩地，只有丁地有水井時(shí)，則甲地的地役權(quán)只存在于丁地。
司法考試歷年真題解析
2007/3/12.甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100 萬(wàn) 元 ， 乙公司在 20 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠 區(qū)建造了一棟 8 米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？
A.小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
B.甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
C.甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
D.甲公司和小區(qū)業(yè)主均無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6 米的建筑
【答案】A
【逐項(xiàng)解析】甲乙雙方的約定實(shí)為地役權(quán)合同，甲根據(jù)該合同享有眺望地役權(quán)，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。
地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，《物權(quán)法》第 164 條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。”甲將全部 房屋售出，意味著甲的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了小區(qū)業(yè)主，甲的地役權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主。
乙公司建造一棟 8 米高廠房的行為違反了地役權(quán)合同的約定，地役權(quán)人（小區(qū)業(yè)主）有權(quán)予以糾正， 因此本題應(yīng)選 A 項(xiàng)，BCD 三項(xiàng)不正確。