第四節(jié) 房地產(chǎn)估價的假設(shè)開發(fā)法
一、假設(shè)開發(fā)法概述
概念：是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。是成本法的倒算法。
未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的房地產(chǎn)價值與未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費的差額。
適用范圍：適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。
步驟：
⑴ 調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況
⑵ 選擇的開發(fā)利用方式；
⑶ 估算開發(fā)經(jīng)營期；
⑷ 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；
⑸ 預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤
⑹ 進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
「例題。單選題」「2005年真題」評估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用（?。?。
A.成本法 B.收益法
C.投資法 D.假設(shè)開發(fā)法
「答案」D
「解析」具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的項目
二、 公式（六公式）
基本公式：
待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
求生地價值公式：
生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費
求毛地價值公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得毛地的稅費
求熟地價值公式：
熟地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得毛地的稅費
求在建工程價值的公式：
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費
求舊房地產(chǎn)價值公式：
舊房地產(chǎn)價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費用―銷售費用―投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-取得舊房地產(chǎn)的稅費
三、兩種方法
假設(shè)開發(fā)法的種類
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法-考慮各項收支的時間，把各項折算到估價時點
傳統(tǒng)方法-不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，計算投資利息
兩種方法的三大區(qū)別
對公式各項的數(shù)值，傳統(tǒng)方法根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要進(jìn)行預(yù)測
傳統(tǒng)方法不考慮各項收支發(fā)生時間的不同，可直接加減，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法認(rèn)為收支發(fā)生于不同的時點，可折現(xiàn)到同一時點上再加減
傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨列出，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都已隱含在折現(xiàn)的過程中，不單獨列出。
四、 公式中各項的求取
開發(fā)經(jīng)營期按客觀計算，從取得被估價房地產(chǎn)的日期（估價時點）開始計，到預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期結(jié)束
開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期
開發(fā)期可分為前期和建造期
經(jīng)營期可分為銷售期和運營期
開發(fā)完成后價值可以通過預(yù)測求取。通常采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。
扣除項目金額
正常利潤，不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤。 包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
注意它們均是取得待開發(fā)房地產(chǎn)以后到開發(fā)完成還需要正常支出及應(yīng)獲得的
應(yīng)計息的項目包括
未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
開發(fā)成本、管理費用和銷售費用
銷售稅費和開發(fā)利潤不計息
投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費主要是 契稅、交易手續(xù)費等
折現(xiàn)率與收益法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部
一、假設(shè)開發(fā)法概述
概念：是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。是成本法的倒算法。
未完成的房地產(chǎn)的價值取決于它完成后的房地產(chǎn)價值與未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費的差額。
適用范圍：適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。
步驟：
⑴ 調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況
⑵ 選擇的開發(fā)利用方式；
⑶ 估算開發(fā)經(jīng)營期；
⑷ 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；
⑸ 預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤
⑹ 進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
「例題。單選題」「2005年真題」評估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用（?。?。
A.成本法 B.收益法
C.投資法 D.假設(shè)開發(fā)法
「答案」D
「解析」具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的項目
二、 公式（六公式）
基本公式：
待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
求生地價值公式：
生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得生地的稅費
求毛地價值公式：
毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得毛地的稅費
求熟地價值公式：
熟地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-取得毛地的稅費
求在建工程價值的公式：
在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費
求舊房地產(chǎn)價值公式：
舊房地產(chǎn)價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-裝修改造成本-管理費用―銷售費用―投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-取得舊房地產(chǎn)的稅費
三、兩種方法
假設(shè)開發(fā)法的種類
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法-考慮各項收支的時間，把各項折算到估價時點
傳統(tǒng)方法-不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，計算投資利息
兩種方法的三大區(qū)別
對公式各項的數(shù)值，傳統(tǒng)方法根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出，而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要進(jìn)行預(yù)測
傳統(tǒng)方法不考慮各項收支發(fā)生時間的不同，可直接加減，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法認(rèn)為收支發(fā)生于不同的時點，可折現(xiàn)到同一時點上再加減
傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨列出，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都已隱含在折現(xiàn)的過程中，不單獨列出。
四、 公式中各項的求取
開發(fā)經(jīng)營期按客觀計算，從取得被估價房地產(chǎn)的日期（估價時點）開始計，到預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束日期結(jié)束
開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期
開發(fā)期可分為前期和建造期
經(jīng)營期可分為銷售期和運營期
開發(fā)完成后價值可以通過預(yù)測求取。通常采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。
扣除項目金額
正常利潤，不包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)以前的支出及相應(yīng)的利潤。 包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
注意它們均是取得待開發(fā)房地產(chǎn)以后到開發(fā)完成還需要正常支出及應(yīng)獲得的
應(yīng)計息的項目包括
未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
開發(fā)成本、管理費用和銷售費用
銷售稅費和開發(fā)利潤不計息
投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費主要是 契稅、交易手續(xù)費等
折現(xiàn)率與收益法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部