物業(yè)管理師考試《經營管理》第五章輔導
推動房地產市場轉變的社會經濟力量
（一）影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素
房地產市場發(fā)展與社會經濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素有：社會因素，包括傳統觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態(tài)、家庭戶數與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經濟因素，包括經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策等。
（二）影響房地產市場轉變的社會經濟力量
隨著全球經濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發(fā)展，房地產業(yè)的發(fā)展與社會經濟發(fā)展息息相關，其中影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：
1．金融業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)在作為產業(yè)出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產價格租金水平的預期，從而導致市場空置情況及實際價格、租金水平的變化。
2．信息、通信技術水平的提高。信息、通信技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離，推動不同地域消費品的交流，減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)間的資本流動。
3．生產和工作方式的轉變。第三產業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉變、高新技術產業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉變。
4．人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應運而生。
5．自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收入人口大量涌人城市所產生的社會問題等導致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內住宅重新受到青睞。
6．政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容，而住房制度的改革，無疑會對房地產市場產生巨大的影響（如1998年進行的停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化改革，極大地促進了房地產市場的發(fā)展）。土地使用制度改革，同樣會對房地產市場產生巨大的影響力。
一、房地產市場的需求
從前面的敘述中我們已經知道，需求曲線是一條具有負斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5-1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品或服務的需求數量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。這里我們強調“其他條件不變”，因為需求數量不完全由價格決定。
二、房地產市場的供給
就像價格和需求數量之間存在相關關系一樣，價格與供給數量之間也存在著一定的相關關系。由于價格上升或降低會導致供給數量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線（圖5-2）。因此，供給的基本法則為：當其他條件不變時，較高的商品價格會使可供銷售的商品數量增加，較低的商品價格會使可供銷售的商品數量減少。供給數量與價格的關系正好和需求數量與價格的關系相反，為正相關關系。這也很容易理解，因為對于供給者來說，較高的市場價格能增加其在市場上所獲取的利潤。例如中國1993年的房地產市場上，由于房地產價格不斷上升，導致房地產開發(fā)企業(yè)數量迅速膨脹和可供銷售的商品房數量迅速增長。然而，由于房地產開發(fā)過程中所投入的資金、土地、建筑材料和管理人員能力等資源的約束，開發(fā)商的機會成本增加，其所面臨的風險也在不斷地加大。
三、房地產市場的機制
房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。世界各國的經濟體制有兩個極端，一種是自由市場經濟，另一種是計劃經濟，還有許多國家的經濟體制均介于兩者之間。我國目前發(fā)展的是社會主義市場經濟，在這種經濟體制下，作為市場經濟核心的價格機制對市場起著主要的調節(jié)作用，但作為計劃經濟特征的國家宏觀調控仍然對市場產生著重要的影響。隨著我國房地產市場的發(fā)展，價格機制的作用在逐漸增強。
推動房地產市場轉變的社會經濟力量
（一）影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素
房地產市場發(fā)展與社會經濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素有：社會因素，包括傳統觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態(tài)、家庭戶數與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經濟因素，包括經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策等。
（二）影響房地產市場轉變的社會經濟力量
隨著全球經濟一體化進程的逐步推進和信息技術的飛速發(fā)展，房地產業(yè)的發(fā)展與社會經濟發(fā)展息息相關，其中影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：
1．金融業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)在作為產業(yè)出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產價格租金水平的預期，從而導致市場空置情況及實際價格、租金水平的變化。
2．信息、通信技術水平的提高。信息、通信技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離，推動不同地域消費品的交流，減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)間的資本流動。
3．生產和工作方式的轉變。第三產業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉變、高新技術產業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉變。
4．人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應運而生。
5．自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收入人口大量涌人城市所產生的社會問題等導致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內住宅重新受到青睞。
6．政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容，而住房制度的改革，無疑會對房地產市場產生巨大的影響（如1998年進行的停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化改革，極大地促進了房地產市場的發(fā)展）。土地使用制度改革，同樣會對房地產市場產生巨大的影響力。
一、房地產市場的需求
從前面的敘述中我們已經知道，需求曲線是一條具有負斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5-1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品或服務的需求數量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。這里我們強調“其他條件不變”，因為需求數量不完全由價格決定。
二、房地產市場的供給
就像價格和需求數量之間存在相關關系一樣，價格與供給數量之間也存在著一定的相關關系。由于價格上升或降低會導致供給數量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線（圖5-2）。因此，供給的基本法則為：當其他條件不變時，較高的商品價格會使可供銷售的商品數量增加，較低的商品價格會使可供銷售的商品數量減少。供給數量與價格的關系正好和需求數量與價格的關系相反，為正相關關系。這也很容易理解，因為對于供給者來說，較高的市場價格能增加其在市場上所獲取的利潤。例如中國1993年的房地產市場上，由于房地產價格不斷上升，導致房地產開發(fā)企業(yè)數量迅速膨脹和可供銷售的商品房數量迅速增長。然而，由于房地產開發(fā)過程中所投入的資金、土地、建筑材料和管理人員能力等資源的約束，開發(fā)商的機會成本增加，其所面臨的風險也在不斷地加大。
三、房地產市場的機制
房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。世界各國的經濟體制有兩個極端，一種是自由市場經濟，另一種是計劃經濟，還有許多國家的經濟體制均介于兩者之間。我國目前發(fā)展的是社會主義市場經濟，在這種經濟體制下，作為市場經濟核心的價格機制對市場起著主要的調節(jié)作用，但作為計劃經濟特征的國家宏觀調控仍然對市場產生著重要的影響。隨著我國房地產市場的發(fā)展，價格機制的作用在逐漸增強。