3.現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值
基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值=（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2
+150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限=40-2-5=33年
基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）
收益現(xiàn)值=154 545.15*【［1-1/（1+10%）^33］/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
5.轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
3.在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較;
（2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè);
（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
（三）客觀總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）
1.定義
總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。
3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。
四、資本化率
資本化率又稱為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。
（一）資本化率的實(shí)質(zhì)
1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率
提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章50頁的內(nèi)容一致， 請(qǐng)大家對(duì)比學(xué)習(xí)。
2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。
3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。
（二）求取資本化率的方法
1.凈收益與售價(jià)比率法（這個(gè)方法本質(zhì)上和139的例題方法接近）
（1）收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。
（2）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。
（3）對(duì)所得實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。
［例5-1］在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，見表5-1（假設(shè)交易價(jià)格為無限年期）。
表5-1 凈收益與售價(jià)交易實(shí)例
『正確答案』
對(duì)以上五個(gè)可以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：
r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5
=7.32%
注意：（1）在這里，凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。
（2）但是在教材139頁那個(gè)例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限為n，所以P= A×（P/A，i，n）=A/rA，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r。
2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法
資本化率=安全利率（銀行中長(zhǎng)期利率）+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值
3.各種投資收益率排序插入法
基準(zhǔn)日后前三年按照合同租金計(jì)算，因?yàn)檫`約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。
收益現(xiàn)值=（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2
+150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
4.合同結(jié)束之后的收益為客觀收益，其收益現(xiàn)值為
客觀收益年限=40-2-5=33年
基準(zhǔn)日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）
收益現(xiàn)值=154 545.15*【［1-1/（1+10%）^33］/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
5.轉(zhuǎn)讓價(jià)值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
3.在確定收益值時(shí)，可以按照以下思路進(jìn)行
（1）需以類似房地產(chǎn)的收益作比較;
（2）需對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè);
（3）必須考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。
（三）客觀總費(fèi)用（接近于財(cái)務(wù)管理中付現(xiàn)費(fèi)用的概念）
1.定義
總費(fèi)用是指取得該收益所必需的各項(xiàng)（付現(xiàn)）支出，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。
2.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用。
3.房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。
四、資本化率
資本化率又稱為還原利率，它是決定評(píng)估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。
（一）資本化率的實(shí)質(zhì)
1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率
提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章50頁的內(nèi)容一致， 請(qǐng)大家對(duì)比學(xué)習(xí)。
2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。
3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。
（二）求取資本化率的方法
1.凈收益與售價(jià)比率法（這個(gè)方法本質(zhì)上和139的例題方法接近）
（1）收集市場(chǎng)上近期交易的與被評(píng)估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。
（2）計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率（這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率），視作資本化率。
（3）對(duì)所得實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評(píng)估房地產(chǎn)的資本化率。
［例5-1］在房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集到五個(gè)與待估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例，見表5-1（假設(shè)交易價(jià)格為無限年期）。
表5-1 凈收益與售價(jià)交易實(shí)例
『正確答案』
對(duì)以上五個(gè)可以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到資本化率為：
r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5
=7.32%
注意：（1）在這里，凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P。
（2）但是在教材139頁那個(gè)例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限為n，所以P= A×（P/A，i，n）=A/rA，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r。
2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法
資本化率=安全利率（銀行中長(zhǎng)期利率）+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值
3.各種投資收益率排序插入法