第五章 房地產(chǎn)評估
知識點十七、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）可比交易案例確定
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
① 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；
② 交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型
③ 買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
④ 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤ 特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況
（2）修正系數(shù)的計算公式
交易情況修正后的正常價格
＝可比實例價格×（正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù)）
＝P‘×100/100（1±X%） （5－15）
注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的
2.交易日期修正
房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：
交易基準(zhǔn)日交易實例價格
＝評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)×可比實例價格 （5－16）
提示：① 書上例題[5－5]，說每月上漲1%，實質(zhì)上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)
② 交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材36頁）
③ 關(guān)注教材40頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”
3.容積率修正
容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
容積率修正可采用下式計算：
經(jīng)容積率修正后可比實例價格
＝可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)） （5－17）
注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：
式中：
K——將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；
r——資本化率；
m——被估對象的使用年期；
n——可比實例的使用年期。
土地使用年期修正后地價＝比較實例價格×K
教材土地使用年期修和這里是同一個原理
5.房地產(chǎn)狀況因素修正
注意：（1）是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。
（2）房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1±X%）
知識點十七、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）可比交易案例確定
（三）因素修正
1.交易情況修正
（1）需要修正的情形
① 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；
② 交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型
③ 買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。
④ 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。
⑤ 特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況
（2）修正系數(shù)的計算公式
交易情況修正后的正常價格
＝可比實例價格×（正常情況指數(shù)/可比實例情況指數(shù)）
＝P‘×100/100（1±X%） （5－15）
注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的
2.交易日期修正
房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：
交易基準(zhǔn)日交易實例價格
＝評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實例交易時價格指數(shù)×可比實例價格 （5－16）
提示：① 書上例題[5－5]，說每月上漲1%，實質(zhì)上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)
② 交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材36頁）
③ 關(guān)注教材40頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”
3.容積率修正
容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。
容積率修正可采用下式計算：
經(jīng)容積率修正后可比實例價格
＝可比實例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實例容積率修正系數(shù)） （5－17）
注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：
式中：
K——將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；
r——資本化率；
m——被估對象的使用年期；
n——可比實例的使用年期。
土地使用年期修正后地價＝比較實例價格×K
教材土地使用年期修和這里是同一個原理
5.房地產(chǎn)狀況因素修正
注意：（1）是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。
（2）房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1±X%）