7 單元分值計算及土地級評定
7.1 土地級劃分的工作步驟
a. 定級單元劃分;
b. 單元內(nèi)定級因素分值計算;
c. 土地級的初步劃分;
d. 土地級差收益計算或市場交易價格定級;
e. 土地級的實地校核及確定。
7.2 定級單元劃分
定級單元是評定土地級的基本空間單位，單元內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件基本一致。單元邊界(網(wǎng)格法劃分單元除外)由線狀地物或權(quán)屬界線組成。
7.2.1 單元劃分原則:
a. 單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致，同一單元內(nèi)的同一主要因素分值差異不得≥100/N+1(N-擬劃分的土地級數(shù));
b. 單元面積確定在5-25公頃之間。在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡量取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可適當(dāng)放大。采用計算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級時，劃分的網(wǎng)格單元面積應(yīng)不大于0.25公頃;
c. 劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性;
d. 商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。
7.2.2 單元邊界
單元之間的界線按以下順序優(yōu)先采用：
a. 定級底圖上依比例尺表示的自然線狀地物;
b. 鐵路;
c. 交通道路(具有商業(yè)、娛樂等多重作用的道路除外);
d. 權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線;
e. 行政區(qū)劃界線;
f. 其它地物。
7.2.3 單元劃分方法:
7.2.3.1 主導(dǎo)因素判定法
a. 用兩個以上主要定級因素，沿城鎮(zhèn)主要方向選一定數(shù)目的特征點作各自分值剖面圖;
b. 根據(jù)因素分值變化規(guī)律，選擇突變曲線段的位置做為單元邊界位置，結(jié)合經(jīng)驗，把因素得分基本一致的區(qū)域，劃分為同一單元。
7.2.3.2 疊置法
a. 主要因素作用分圖疊置，勾畫作用分基本一致的區(qū)域，形成圖斑;
b. 經(jīng)適當(dāng)調(diào)整得到單元。
7.2.3.3 動態(tài)網(wǎng)格法
a. 以 1/4 或 1/16 公里網(wǎng)格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網(wǎng)格;
b. 選擇包括市中心、市郊在內(nèi)的幾類不同的典型網(wǎng)格，在四等分點檢查每類網(wǎng)格內(nèi)部 2 個以上主導(dǎo)因素的差異;
c. 某類網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值差異 ≥100/N+1 時，此類網(wǎng)格四等分加密。重復(fù)檢查、加密，直至滿足要求后得到單元。
7.2.3.4網(wǎng)格法
采用計算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級時，可把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相同的網(wǎng)格。
7.2.4 空白單元圖繪制
a. 在定級基本底圖上落實、調(diào)整各單元，標(biāo)注單元編號;
b. 用繪圖薄膜蒙繪出同等比例尺的透明或半透明空白單元圖;
c. 采用計算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級時，可在系統(tǒng)內(nèi)直接生成單元，系統(tǒng)應(yīng)能夠顯示單元圖，并輸出典型區(qū)域的單元圖。
7.1 土地級劃分的工作步驟
a. 定級單元劃分;
b. 單元內(nèi)定級因素分值計算;
c. 土地級的初步劃分;
d. 土地級差收益計算或市場交易價格定級;
e. 土地級的實地校核及確定。
7.2 定級單元劃分
定級單元是評定土地級的基本空間單位，單元內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件基本一致。單元邊界(網(wǎng)格法劃分單元除外)由線狀地物或權(quán)屬界線組成。
7.2.1 單元劃分原則:
a. 單元內(nèi)主要定級因素的影響大體一致，同一單元內(nèi)的同一主要因素分值差異不得≥100/N+1(N-擬劃分的土地級數(shù));
b. 單元面積確定在5-25公頃之間。在城鎮(zhèn)中心區(qū)單元面積盡量取低值，城鎮(zhèn)郊區(qū)單元可適當(dāng)放大。采用計算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級時，劃分的網(wǎng)格單元面積應(yīng)不大于0.25公頃;
c. 劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性;
d. 商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。
7.2.2 單元邊界
單元之間的界線按以下順序優(yōu)先采用：
a. 定級底圖上依比例尺表示的自然線狀地物;
b. 鐵路;
c. 交通道路(具有商業(yè)、娛樂等多重作用的道路除外);
d. 權(quán)屬界線或權(quán)屬單位內(nèi)部的土地類型界線;
e. 行政區(qū)劃界線;
f. 其它地物。
7.2.3 單元劃分方法:
7.2.3.1 主導(dǎo)因素判定法
a. 用兩個以上主要定級因素，沿城鎮(zhèn)主要方向選一定數(shù)目的特征點作各自分值剖面圖;
b. 根據(jù)因素分值變化規(guī)律，選擇突變曲線段的位置做為單元邊界位置，結(jié)合經(jīng)驗，把因素得分基本一致的區(qū)域，劃分為同一單元。
7.2.3.2 疊置法
a. 主要因素作用分圖疊置，勾畫作用分基本一致的區(qū)域，形成圖斑;
b. 經(jīng)適當(dāng)調(diào)整得到單元。
7.2.3.3 動態(tài)網(wǎng)格法
a. 以 1/4 或 1/16 公里網(wǎng)格把城鎮(zhèn)劃分成若干基本網(wǎng)格;
b. 選擇包括市中心、市郊在內(nèi)的幾類不同的典型網(wǎng)格，在四等分點檢查每類網(wǎng)格內(nèi)部 2 個以上主導(dǎo)因素的差異;
c. 某類網(wǎng)格內(nèi)同一因素分值差異 ≥100/N+1 時，此類網(wǎng)格四等分加密。重復(fù)檢查、加密，直至滿足要求后得到單元。
7.2.3.4網(wǎng)格法
采用計算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級時，可把城鎮(zhèn)劃分為若干面積相同的網(wǎng)格。
7.2.4 空白單元圖繪制
a. 在定級基本底圖上落實、調(diào)整各單元，標(biāo)注單元編號;
b. 用繪圖薄膜蒙繪出同等比例尺的透明或半透明空白單元圖;
c. 采用計算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段進(jìn)行土地定級時，可在系統(tǒng)內(nèi)直接生成單元，系統(tǒng)應(yīng)能夠顯示單元圖，并輸出典型區(qū)域的單元圖。