三、各種估價(jià)對(duì)象適宜的估價(jià)方法
1、評(píng)估對(duì)象土地上無建筑物時(shí)評(píng)估土地價(jià)格
2、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估土地價(jià)格
3、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估建筑物價(jià)格
4、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
四、綜合計(jì)算題解題要點(diǎn)
1、綜合計(jì)算題考察目的
主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道題的解答一般貫穿一種主要方法，但該種方法所需某些條件要借助其他方法才能求得。比如：
以剩余法為主線，需借助市場(chǎng)比較法或收益還原法來求取與其開發(fā)價(jià)值;
以收益還原法為主線，需要使用重置成本法求得房屋現(xiàn)值;
以市場(chǎng)比較法為主線，需借助成本逼近法、收益還原法求得各比較案例地價(jià)。
2、解題思路
首先，審清題目要求和已知條件;
第二，考慮以那種方法為主;
第三，分析應(yīng)用該種方法還有那些條件不能滿足，需借助什么方法求得。
3、特別注意事項(xiàng)
題目中通常會(huì)隱藏一些條件，但同時(shí)又會(huì)給出一些干擾條件，這就需要進(jìn)行仔細(xì)判斷和識(shí)別。
一、簡(jiǎn)答題:
題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款?(保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù))
項(xiàng)目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。
4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。
1、評(píng)估對(duì)象土地上無建筑物時(shí)評(píng)估土地價(jià)格
2、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估土地價(jià)格
3、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估建筑物價(jià)格
4、評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物時(shí)評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格
四、綜合計(jì)算題解題要點(diǎn)
1、綜合計(jì)算題考察目的
主要考察應(yīng)試者對(duì)幾種主要估價(jià)方法的綜合運(yùn)用能力，每道題的解答一般貫穿一種主要方法，但該種方法所需某些條件要借助其他方法才能求得。比如：
以剩余法為主線，需借助市場(chǎng)比較法或收益還原法來求取與其開發(fā)價(jià)值;
以收益還原法為主線，需要使用重置成本法求得房屋現(xiàn)值;
以市場(chǎng)比較法為主線，需借助成本逼近法、收益還原法求得各比較案例地價(jià)。
2、解題思路
首先，審清題目要求和已知條件;
第二，考慮以那種方法為主;
第三，分析應(yīng)用該種方法還有那些條件不能滿足，需借助什么方法求得。
3、特別注意事項(xiàng)
題目中通常會(huì)隱藏一些條件，但同時(shí)又會(huì)給出一些干擾條件，這就需要進(jìn)行仔細(xì)判斷和識(shí)別。
一、簡(jiǎn)答題:
題目：
某公司于2001年8月通過出讓方式取得一宗10000平方米土地使用權(quán)，出讓年限為50年，該地塊規(guī)劃為綜合，容積率為3。該公司于2002年8月動(dòng)工興建一座綜合樓。2003年8月該公司擬將土地使用權(quán)向銀行抵押貸款。如以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問可貸多少款?(保留小數(shù)點(diǎn)后一位數(shù))
項(xiàng)目其他資料如下：
1、該大樓1-3層為商鋪，建筑面積為5000平方米，上面為寫字樓。
2、大樓開發(fā)周期預(yù)期為3年，第一年投入30%，第二年投入50%，第三年投入20%。
3、大樓建成后該公司計(jì)劃自留5000平方米寫字樓，另安排1000平方米商鋪優(yōu)惠出租給內(nèi)部職工，月租金為150元/平方米。其余用于對(duì)外出租，預(yù)計(jì)出租率為90%。
4、據(jù)調(diào)查，目前同類建筑物建安綜合造價(jià)為每建筑平方米3000元，同類商鋪市場(chǎng)租金水平每月為200元/平方米，寫字樓租金每月100元/平方米。房屋出租年經(jīng)營費(fèi)用中，管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，稅金為租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的千分之二。項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%。建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為3%。當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，綜合還原率為8%，銀行貸款利率為8%。