輔導(dǎo)內(nèi)容：
應(yīng)用成本逼近法的例題解析
一、1998年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：(出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第3小題)
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為3萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費用為2萬元/畝，貸款利率為12%，假設(shè)土地開發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報率為25%，土地增值收益率為5%，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價。
(一)審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
(二)方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計算土地取得費和土地開發(fā)費;第二步，計算利息、利潤和土地增值收益;第三步，將以上各項相加得到積算價格;第四步，通過年期修正后得到所求土地價格。
(三)公式與計算步驟
1、基本公式
土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數(shù)
2、計算步驟
(1)計算方法選擇：適用于成本逼近法
(2)計算土地取得費(注意換算為統(tǒng)一的單位)
土地取得費=3+2=5(萬元/畝)=75(元/平方米)
(3)計算土地開發(fā)費，2(億元/平方公里)=200(元/平方米)
(4)計算利息
利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)0.5 -1]=37.09(元/平方米)
(5)計算利潤，利潤=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
(6)計算成本地價
成本地價=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
(7)土地積算價格
積算價格=成本地價×(1+5%)=399.88(元/平方米)
(8)計算50年期地價
50年期地價=土地積算價格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50]= 398.50(元/平方米)
(四)難點與常見問題分析
利息、利潤計算基數(shù)及計息期的確定，年期修正(以利息率替代土地還原率)。
應(yīng)用成本逼近法的例題解析
一、1998年試卷中采用成本逼近法估價的題目解析
題目：(出自1998年土地估價理論與方法試卷計算題的第3小題)
假設(shè)某工業(yè)區(qū)的征地、拆遷、青苗補償費及安置補助費為3萬元/畝，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，征地中發(fā)生的其他費用為2萬元/畝，貸款利率為12%，假設(shè)土地開發(fā)周期為2年，均勻投入，第一年投入占1/4，投資回報率為25%，土地增值收益率為5%，試計算該區(qū)域50年期的工業(yè)用地地價。
(一)審題
明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。
(二)方法選擇與解題思路
從題目所給條件，很容易判斷出適用成本逼近法。
基本思路：第一步，根據(jù)條件計算土地取得費和土地開發(fā)費;第二步，計算利息、利潤和土地增值收益;第三步，將以上各項相加得到積算價格;第四步，通過年期修正后得到所求土地價格。
(三)公式與計算步驟
1、基本公式
土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數(shù)
2、計算步驟
(1)計算方法選擇：適用于成本逼近法
(2)計算土地取得費(注意換算為統(tǒng)一的單位)
土地取得費=3+2=5(萬元/畝)=75(元/平方米)
(3)計算土地開發(fā)費，2(億元/平方公里)=200(元/平方米)
(4)計算利息
利息=75×[(1+12%)2 -1]+200×25%×[(1+12%)1.5 -1] +200×75%×[(1+12%)0.5 -1]=37.09(元/平方米)
(5)計算利潤，利潤=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
(6)計算成本地價
成本地價=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
(7)土地積算價格
積算價格=成本地價×(1+5%)=399.88(元/平方米)
(8)計算50年期地價
50年期地價=土地積算價格×[1-1/(1+r)50]= 399.88×[1-1/(1+12%)50]= 398.50(元/平方米)
(四)難點與常見問題分析
利息、利潤計算基數(shù)及計息期的確定，年期修正(以利息率替代土地還原率)。