第六節(jié) 城市私房用地使用權(quán)
一、定義
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房用地使用權(quán)，在權(quán)利主體方面，限定為城市私有房屋所有權(quán)人。這類房屋占用的土地使用權(quán)的取得有一定特殊性。其中多數(shù)人屬于在全國實(shí)行土地公有制以前已經(jīng)取得房屋及其所占土地的所有權(quán)，土地公有化以后仍繼續(xù)享有房屋所有權(quán)，因而享有相應(yīng)的國有土地使用權(quán)的情形。土地公有化以后經(jīng)批準(zhǔn)新建、擴(kuò)建或翻建的城市居民私有房屋，也照此辦理。這些城市私房所享有的土地權(quán)利屬于劃撥國有土地使用權(quán)。在權(quán)利客體方面，限定為房屋所占用的土地。這意味著城市私房用土地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)，其土地使用權(quán)隨之移轉(zhuǎn);房屋所有權(quán)喪失，其土地使用權(quán)隨之終止。
二、城市私房用地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)權(quán)利范圍
城市私房用地使用權(quán)人可實(shí)際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實(shí)現(xiàn)對土地的利用和收益。此外，因?yàn)槌鞘兴椒坑玫厥褂脵?quán)人擁有其房屋的所有權(quán)，故法律承認(rèn)其財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。
(二)處分權(quán)www.examｗ.com
私有房屋所有權(quán)的處分必然伴隨著私房用地使用權(quán)的處分。因此，國家歷來的政策都允許城市私房用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其私有房屋及其所用國有土地的使用權(quán)，即根據(jù)房地主體一致的原則實(shí)現(xiàn)對國有土地的有限的處分權(quán)能。所謂有限的處分權(quán)是指，第一，私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)處分(即對處分權(quán)任意行使的限制);第二，私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時(shí)，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)保留(即對處分權(quán)不行使的限制)。
(三)繼承
城市私房作為公民的合法財(cái)產(chǎn)當(dāng)然可以繼承。依房地一致原則，其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)一并繼承。若無繼承權(quán)或者繼承人喪失繼承權(quán)的，城市私房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)視為無主財(cái)產(chǎn)。依民法理論，無主財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于國家。
(四)用途限制
城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途。土地用途特定是我國土地權(quán)利制度的一項(xiàng)基本原則，這對于城市私房及其占用的土地也不例外。實(shí)踐中，確實(shí)需要改變用途的，例如將原住宅改為商用的，必須經(jīng)依法審批。同時(shí)，國家作為城市土地所有權(quán)主體，對土地享有發(fā)展權(quán)，她可以通過控制土地用途來實(shí)現(xiàn)其對土地的收益權(quán)，因此，用地者在改變房屋及其占用土地的用途時(shí)，必須向國家上繳土地收益、辦理變更登記手續(xù)。
(五)翻建限制
城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。如此限制的主要原因在于：首先，土地利用規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃對城市的發(fā)展都是不可或缺的，二者相互協(xié)調(diào)、相輔相成，擅自翻建房屋可能會(huì)違反城市發(fā)展規(guī)劃：其次，城市私房多是毗鄰而建，允許私房用地使用權(quán)人自建不符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而應(yīng)該進(jìn)行總體開發(fā);最后，允許私房用地使用權(quán)人自建會(huì)使得舊城改造拆遷中拆遷人支付的代價(jià)過高。因此，城市私房用地使用權(quán)人的處分權(quán)能應(yīng)受一定限制。
一、定義
城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。
城市私房用地使用權(quán)，在權(quán)利主體方面，限定為城市私有房屋所有權(quán)人。這類房屋占用的土地使用權(quán)的取得有一定特殊性。其中多數(shù)人屬于在全國實(shí)行土地公有制以前已經(jīng)取得房屋及其所占土地的所有權(quán)，土地公有化以后仍繼續(xù)享有房屋所有權(quán)，因而享有相應(yīng)的國有土地使用權(quán)的情形。土地公有化以后經(jīng)批準(zhǔn)新建、擴(kuò)建或翻建的城市居民私有房屋，也照此辦理。這些城市私房所享有的土地權(quán)利屬于劃撥國有土地使用權(quán)。在權(quán)利客體方面，限定為房屋所占用的土地。這意味著城市私房用土地使用權(quán)是依附于房屋所有權(quán)而存在的。房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)，其土地使用權(quán)隨之移轉(zhuǎn);房屋所有權(quán)喪失，其土地使用權(quán)隨之終止。
二、城市私房用地使用權(quán)的內(nèi)容及限制
(一)權(quán)利范圍
城市私房用地使用權(quán)人可實(shí)際控制私房占用范圍內(nèi)的國有土地并可通過使用該土地上的房屋而實(shí)現(xiàn)對土地的利用和收益。此外，因?yàn)槌鞘兴椒坑玫厥褂脵?quán)人擁有其房屋的所有權(quán)，故法律承認(rèn)其財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。
(二)處分權(quán)www.examｗ.com
私有房屋所有權(quán)的處分必然伴隨著私房用地使用權(quán)的處分。因此，國家歷來的政策都允許城市私房用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押其私有房屋及其所用國有土地的使用權(quán)，即根據(jù)房地主體一致的原則實(shí)現(xiàn)對國有土地的有限的處分權(quán)能。所謂有限的處分權(quán)是指，第一，私房用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)處分(即對處分權(quán)任意行使的限制);第二，私房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者投資時(shí)，其用地使用權(quán)不得脫離房屋單獨(dú)保留(即對處分權(quán)不行使的限制)。
(三)繼承
城市私房作為公民的合法財(cái)產(chǎn)當(dāng)然可以繼承。依房地一致原則，其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)一并繼承。若無繼承權(quán)或者繼承人喪失繼承權(quán)的，城市私房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)視為無主財(cái)產(chǎn)。依民法理論，無主財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)屬于國家。
(四)用途限制
城市私房用地使用權(quán)人不得擅自改變房屋及其占用土地的用途。土地用途特定是我國土地權(quán)利制度的一項(xiàng)基本原則，這對于城市私房及其占用的土地也不例外。實(shí)踐中，確實(shí)需要改變用途的，例如將原住宅改為商用的，必須經(jīng)依法審批。同時(shí)，國家作為城市土地所有權(quán)主體，對土地享有發(fā)展權(quán)，她可以通過控制土地用途來實(shí)現(xiàn)其對土地的收益權(quán)，因此，用地者在改變房屋及其占用土地的用途時(shí)，必須向國家上繳土地收益、辦理變更登記手續(xù)。
(五)翻建限制
城市私房用地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自翻建房屋。如此限制的主要原因在于：首先，土地利用規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃對城市的發(fā)展都是不可或缺的，二者相互協(xié)調(diào)、相輔相成，擅自翻建房屋可能會(huì)違反城市發(fā)展規(guī)劃：其次，城市私房多是毗鄰而建，允許私房用地使用權(quán)人自建不符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，而應(yīng)該進(jìn)行總體開發(fā);最后，允許私房用地使用權(quán)人自建會(huì)使得舊城改造拆遷中拆遷人支付的代價(jià)過高。因此，城市私房用地使用權(quán)人的處分權(quán)能應(yīng)受一定限制。