根據(jù)《招標投標法》第28條規(guī)定，"……投標人少于3個的，招標人應當依照本法重新招標。"招標是當事人一方向數(shù)個相對人或不特定的人公布的訂立合同的意思表示，因而投標人少于三人的，招標不得進行;同樣的，拍賣是賣方以公開競價方式在眾多的買方中選定報價者并與之締約，只有一個應買者時，拍賣自然無法實現(xiàn)。對一般客體而言，這些均屬客觀不能的情況，但土地使用權作為一種特殊客體，是否受此限制則不能一概而論，如事先在拍賣、招標文件中說明成交與否不受應買或投標人數(shù)的限制，并且一個應買人或兩個以下(含兩個)投標人的應買或投標價金不低于底價的，即可不受此限。據(jù)調研了解，深圳市國土局在土地使用權的拍賣、招標中，一般以基準地價為底價，無論應買人或投標人多少，只要其應買或投標的價金不低于底價的，即可成交，從而在一定程度上提高了行政效率、降低了交易成本。此外，依《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條規(guī)定，劃撥國有土地使用權轉讓、出租、抵押的，應當向當?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。因此，通過補交出讓金而取得出讓國有土地使用權的宜采雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的。
2、出讓金的支付方式
對于出讓金的支付方式，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條規(guī)定了一次性交付的方式，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用權證，取得出讓國有土地使用權。但依《土地登記規(guī)則》第26條第2款的規(guī)定，成片開發(fā)用地使用權可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實中也存在著依約定并報經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權的情形。《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標的物所有權的規(guī)定，借鑒這一規(guī)定，應對分期支付出讓金的土地使用者的權利做出限制，規(guī)定只可領取臨時土地使用權證，待出讓金全部繳納后，再申請土地使用權證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。因為，在土地資源日益稀缺的今天，土地作為一項重要的不動產(chǎn)，在利用、流通中會產(chǎn)生增值，因而，對分期付款期限加以限制可以更好地保護土地所有者的利益。此外，出讓金的分期交付，交易的分期進行，會限制資金流通，造成人力浪費，對付款期限的限制性規(guī)定亦是節(jié)約交易成本的需要。鑒于上述情況并參考《合同法》第167條的規(guī)定，對于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價款請求權和解約權，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價金支付義務，以平衡雙方當事人的利益。
現(xiàn)實中還存在著依約定并報經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權的情形，《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標的物所有權等規(guī)定，借鑒相關規(guī)定，為平衡雙方當事人利益，應對未一次性支付出讓金的土地使用者的權利做出限制，可規(guī)定土地使用者在支付第一期出讓金后可以申請領取臨時土地使用權證，待出讓金全部繳納后，申請土地使用權證的變更登記。分期付款的土地使用者未支付到期付款的金額達到全部出讓金總額的五分之一的，國有土地所有者代表可以要求其支付全部出讓金或者解除合同。為節(jié)約交易成本，便于土地使用權流轉，分期付款的期限不得超過一定期限(實踐表明不宜超過五年)。
四、出讓國有土地使用權的內容與限制
1、出讓國有土地使用權的內容
出讓國有土地使用權基本以一次性支付出讓金為對價，類似于一次性買斷了一定期限的國有土地使用權。因此，以該種方式取得的權利是較為完整的，權利的內容也相對豐滿。作為所有權權能分離而形成的他物權，出讓國有土地使用權自不具有完整的占有、使用、收益、處分四項權能，對所有權的限制也是有限的。
毫無疑問，出讓國有土地使用權人不享有完全的處分權。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條"依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)"及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和讓暫行條例》第4條"依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權益受國家法律保護"的規(guī)定，出讓國有土地使用權的處分權能包括轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用期限內，依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權(轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動)。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。
2、出讓國有土地使用權的權利限制
(1)期限的限制
依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓有年限的限制，因此土地使用權出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權出讓年限，且該年限不得超過國務院規(guī)定的土地使用權出讓的年限 。
(2)條件的限制
土地使用權出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國家與土地使用權人之間的財產(chǎn)利益關系，又體現(xiàn)了城市建設發(fā)展規(guī)劃部門與土地使用權人之間的管理關系。因此，出讓國有土地使用權人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽定土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續(xù)。
2、出讓金的支付方式
對于出讓金的支付方式，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條規(guī)定了一次性交付的方式，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用權證，取得出讓國有土地使用權。但依《土地登記規(guī)則》第26條第2款的規(guī)定，成片開發(fā)用地使用權可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實中也存在著依約定并報經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權的情形。《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標的物所有權的規(guī)定，借鑒這一規(guī)定，應對分期支付出讓金的土地使用者的權利做出限制，規(guī)定只可領取臨時土地使用權證，待出讓金全部繳納后，再申請土地使用權證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。因為，在土地資源日益稀缺的今天，土地作為一項重要的不動產(chǎn)，在利用、流通中會產(chǎn)生增值，因而，對分期付款期限加以限制可以更好地保護土地所有者的利益。此外，出讓金的分期交付，交易的分期進行，會限制資金流通，造成人力浪費，對付款期限的限制性規(guī)定亦是節(jié)約交易成本的需要。鑒于上述情況并參考《合同法》第167條的規(guī)定，對于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價款請求權和解約權，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價金支付義務，以平衡雙方當事人的利益。
現(xiàn)實中還存在著依約定并報經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權的情形，《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標的物所有權等規(guī)定，借鑒相關規(guī)定，為平衡雙方當事人利益，應對未一次性支付出讓金的土地使用者的權利做出限制，可規(guī)定土地使用者在支付第一期出讓金后可以申請領取臨時土地使用權證，待出讓金全部繳納后，申請土地使用權證的變更登記。分期付款的土地使用者未支付到期付款的金額達到全部出讓金總額的五分之一的，國有土地所有者代表可以要求其支付全部出讓金或者解除合同。為節(jié)約交易成本，便于土地使用權流轉，分期付款的期限不得超過一定期限(實踐表明不宜超過五年)。
四、出讓國有土地使用權的內容與限制
1、出讓國有土地使用權的內容
出讓國有土地使用權基本以一次性支付出讓金為對價，類似于一次性買斷了一定期限的國有土地使用權。因此，以該種方式取得的權利是較為完整的，權利的內容也相對豐滿。作為所有權權能分離而形成的他物權，出讓國有土地使用權自不具有完整的占有、使用、收益、處分四項權能，對所有權的限制也是有限的。
毫無疑問，出讓國有土地使用權人不享有完全的處分權。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條"依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)"及《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和讓暫行條例》第4條"依照本條例的規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權益受國家法律保護"的規(guī)定，出讓國有土地使用權的處分權能包括轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動。出讓國有土地使用權人在出讓土地使用期限內，依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權(轉讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟活動)。但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。
2、出讓國有土地使用權的權利限制
(1)期限的限制
依《城市房地產(chǎn)管理法》第13條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓有年限的限制，因此土地使用權出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權出讓年限，且該年限不得超過國務院規(guī)定的土地使用權出讓的年限 。
(2)條件的限制
土地使用權出讓合同中約定的使用土地的條件，如土地的用途、建設項目的完成年限、必須投入的資金總額、容積率和地下深度等，既體現(xiàn)了國家與土地使用權人之間的財產(chǎn)利益關系，又體現(xiàn)了城市建設發(fā)展規(guī)劃部門與土地使用權人之間的管理關系。因此，出讓國有土地使用權人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽定土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記手續(xù)。