2012年注冊稅務(wù)師考試稅收相關(guān)法律知識重點輔導(dǎo)：合同的主要種類
第七節(jié) 合同的主要種類
一、買賣合同
（一）概念和特征
1.買賣合同，是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
2.買賣合同的特征：
（1）是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的合同;
（2）是財產(chǎn)所有權(quán)與價金互為對價的合同;
（3）是諾成、雙務(wù)和有償合同。
（二）需要注意的內(nèi)容：
1.出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。
2.標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
3.當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人。（所有權(quán)保留）
（三）履行期限、地點
1.履行期限
出賣人應(yīng)當按照約定的期限交付標的物。
約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。
當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，當事人可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;如果當事人不能達成補充協(xié)議，并且不能按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定履行期限的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間。
2.履行地點
標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。出賣人應(yīng)當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，如果當事人不能達成補充協(xié)議，并且不能按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定履行地點的，適用下列規(guī)定：
（1）標的物需要運輸?shù)?，出賣人應(yīng)當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人：
（2）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應(yīng)當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。
（四）風(fēng)險承擔的問題
1.標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
2.因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風(fēng)險。
3.出賣人按照約定或者依照《合同法》的規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔。
出賣人按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。
因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔。標的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權(quán)利。
4.特例
（1）出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔。
（2）當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔。
（五）孳息的歸屬
標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。
（六）分批交貨
（1）出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。
（2）出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。
（3）買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標的物解除。
（4）分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。
二、供電合同
（一）概念特征
供電合同，是供電人向用電人供電，用電人支付電費的合同。特征是：
1.標的是國家干預(yù)、控制的人們生活必需品;
2.供電方一般是國有企業(yè)，消費方為一般消費者或法人單位;
3.合同標的總量在合同中一般不作規(guī)定。
（二）當事人的權(quán)利義務(wù)
1.供電人因供電設(shè)施計劃檢修、臨時檢修、依法限電或者用電人違法用電等原因，需要中斷供電時，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定事先通知用電人。未事先通知用電人中斷供電，造成用電人損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。
2.用電人逾期不交付電費的，應(yīng)當按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。
三、贈與合同
贈與合同，是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
贈與合同的特征：
（1）是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的合同;
（2）一般為無償、單務(wù)合同，贈與人可以附義務(wù)，贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)按約定履行義務(wù);（3）應(yīng)由贈與人與受贈人共為意思表示，如受贈人不接受贈與，便不能產(chǎn)生贈與合同;
（4）原則上屬于實踐性合同。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，則為諾成性合同。贈與可以附義務(wù)。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當按照約定履行義務(wù)。贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（1）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;
（2）對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;
（3）不履行贈與合同約定的義務(wù)。
贈與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當知道撤銷原因之日起1年內(nèi)行使。
因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當知道撤銷原因之日起6個月內(nèi)行使。撤銷權(quán)人撤銷贈與的，可以向受贈人要求返還贈與的財產(chǎn)。
四、借款合同
借款合同的特征：
（1）標的具有特定性;
（2）是雙務(wù)合同;
（3）是要式合同（有一定的法律形式）。借款合同采用書面形式，但自然人之間借款另有約定的除外。
借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。
A向銀行貸款100萬，利息率是5%，如果銀行預(yù)先扣除了5萬，只借出了95萬元。A還款時只需償還95萬的本金和利息。
借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。
借款人應(yīng)當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確。借款期間不滿1年的，應(yīng)當在返還借款時一并支付;借款期間1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年，應(yīng)當在返還借款時一并支付。自然人之間的借款合同對支付沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。
五、租賃合同
租賃合同的特征：
（1）是諾成、雙務(wù)、有償合同;
（2）轉(zhuǎn)移的是租賃物的用益權(quán);
【注意】這里的用益權(quán)不是指用益物權(quán)。這里所說的租賃合同中轉(zhuǎn)移的用益權(quán)是指租賃物的使用權(quán)，其產(chǎn)生是基于租賃合同，而不是基于物權(quán)。我國《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)是，土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。另外《民法通則》規(guī)定的，國有自然資源使用權(quán)也是用益物權(quán)一種。
（3）具有期限性和連續(xù)性;租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
（4）標的物為特定的非消耗物。
租賃期限6個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當按照租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外;
承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修;出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。
承租人應(yīng)當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物;承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失;承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
出租人將房屋出租給A，如果因為B的不當使用造成房屋毀損滅失的，由A向出租人承擔賠償責任。同時A也可以要求B向自己承擔賠償責任。
承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。
承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當及時通知出租人。
出租人將房屋出租給A用于商業(yè)經(jīng)營，在租賃期間，丙主張自己為房屋的所有人，出租人無權(quán)將房屋出租。致使A不能正常的經(jīng)營，A應(yīng)當及時通知出租人，并且可以要求出租人減少租金，或者不支持租金。
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
A將房屋出租給B，在租賃期間又將房屋出售給C。C取得房屋的所有權(quán)之后，要繼續(xù)履行A與B之間簽訂的房屋租賃合同。A在出售房屋之前，要在合理期限內(nèi)通知B，在同等條件下，B有優(yōu)先購買權(quán)。
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物，返還的租賃物應(yīng)當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
六、融資租賃合同
融資租賃合同，是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
1.特征：（1）涉及兩個合同關(guān)系，買賣和租賃;（①融資租賃合同涉及三方當事人，即出租人、承租人和出賣人;②租賃物由承租人選擇，出租人購買。）
（2）標的在租賃合同成立時并不存在;
（3）租賃期限屆滿后承租人通常購買或取得租賃物;
（4）租金一般高于傳統(tǒng)租賃。
例，甲是出租方，丙是承租方，乙是賣方，甲、乙之間是買賣合同，甲、丙之間是租賃合同。
2.承租人應(yīng)當履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。
3.出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。
第七節(jié) 合同的主要種類
一、買賣合同
（一）概念和特征
1.買賣合同，是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
2.買賣合同的特征：
（1）是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的合同;
（2）是財產(chǎn)所有權(quán)與價金互為對價的合同;
（3）是諾成、雙務(wù)和有償合同。
（二）需要注意的內(nèi)容：
1.出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。
2.標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
3.當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人。（所有權(quán)保留）
（三）履行期限、地點
1.履行期限
出賣人應(yīng)當按照約定的期限交付標的物。
約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。
當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，當事人可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;如果當事人不能達成補充協(xié)議，并且不能按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定履行期限的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間。
2.履行地點
標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。出賣人應(yīng)當按照約定的地點交付標的物。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，如果當事人不能達成補充協(xié)議，并且不能按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定履行地點的，適用下列規(guī)定：
（1）標的物需要運輸?shù)?，出賣人應(yīng)當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人：
（2）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當在該地點交付標的物;不知道標的物在某一地點的，應(yīng)當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。
（四）風(fēng)險承擔的問題
1.標的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
2.因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風(fēng)險。
3.出賣人按照約定或者依照《合同法》的規(guī)定將標的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔。
出賣人按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。
因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔。標的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權(quán)利。
4.特例
（1）出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈?，除當事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔。
（2）當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔。
（五）孳息的歸屬
標的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。
（六）分批交貨
（1）出賣人分批交付標的物的，出賣人對其中一批標的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標的物不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標的物解除。
（2）出賣人不交付其中一批標的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標的物的交付不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。
（3）買受人如果就其中一批標的物解除，該批標的物與其他各批標的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標的物解除。
（4）分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。
二、供電合同
（一）概念特征
供電合同，是供電人向用電人供電，用電人支付電費的合同。特征是：
1.標的是國家干預(yù)、控制的人們生活必需品;
2.供電方一般是國有企業(yè)，消費方為一般消費者或法人單位;
3.合同標的總量在合同中一般不作規(guī)定。
（二）當事人的權(quán)利義務(wù)
1.供電人因供電設(shè)施計劃檢修、臨時檢修、依法限電或者用電人違法用電等原因，需要中斷供電時，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定事先通知用電人。未事先通知用電人中斷供電，造成用電人損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。
2.用電人逾期不交付電費的，應(yīng)當按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。
三、贈與合同
贈與合同，是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。
贈與合同的特征：
（1）是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的合同;
（2）一般為無償、單務(wù)合同，贈與人可以附義務(wù)，贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)按約定履行義務(wù);（3）應(yīng)由贈與人與受贈人共為意思表示，如受贈人不接受贈與，便不能產(chǎn)生贈與合同;
（4）原則上屬于實踐性合同。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，則為諾成性合同。贈與可以附義務(wù)。贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當按照約定履行義務(wù)。贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（1）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;
（2）對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;
（3）不履行贈與合同約定的義務(wù)。
贈與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當知道撤銷原因之日起1年內(nèi)行使。
因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當知道撤銷原因之日起6個月內(nèi)行使。撤銷權(quán)人撤銷贈與的，可以向受贈人要求返還贈與的財產(chǎn)。
四、借款合同
借款合同的特征：
（1）標的具有特定性;
（2）是雙務(wù)合同;
（3）是要式合同（有一定的法律形式）。借款合同采用書面形式，但自然人之間借款另有約定的除外。
借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。
A向銀行貸款100萬，利息率是5%，如果銀行預(yù)先扣除了5萬，只借出了95萬元。A還款時只需償還95萬的本金和利息。
借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。
借款人應(yīng)當按照約定的期限支付利息。對支付利息的期限沒有約定或者約定不明確。借款期間不滿1年的，應(yīng)當在返還借款時一并支付;借款期間1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年，應(yīng)當在返還借款時一并支付。自然人之間的借款合同對支付沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。
五、租賃合同
租賃合同的特征：
（1）是諾成、雙務(wù)、有償合同;
（2）轉(zhuǎn)移的是租賃物的用益權(quán);
【注意】這里的用益權(quán)不是指用益物權(quán)。這里所說的租賃合同中轉(zhuǎn)移的用益權(quán)是指租賃物的使用權(quán)，其產(chǎn)生是基于租賃合同，而不是基于物權(quán)。我國《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)是，土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)。另外《民法通則》規(guī)定的，國有自然資源使用權(quán)也是用益物權(quán)一種。
（3）具有期限性和連續(xù)性;租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。
（4）標的物為特定的非消耗物。
租賃期限6個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租人應(yīng)當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當按照租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外;
承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修;出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔;因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或者延長租期。
承租人應(yīng)當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物;承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失;承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
出租人將房屋出租給A，如果因為B的不當使用造成房屋毀損滅失的，由A向出租人承擔賠償責任。同時A也可以要求B向自己承擔賠償責任。
承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。
承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當及時通知出租人。
出租人將房屋出租給A用于商業(yè)經(jīng)營，在租賃期間，丙主張自己為房屋的所有人，出租人無權(quán)將房屋出租。致使A不能正常的經(jīng)營，A應(yīng)當及時通知出租人，并且可以要求出租人減少租金，或者不支持租金。
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
A將房屋出租給B，在租賃期間又將房屋出售給C。C取得房屋的所有權(quán)之后，要繼續(xù)履行A與B之間簽訂的房屋租賃合同。A在出售房屋之前，要在合理期限內(nèi)通知B，在同等條件下，B有優(yōu)先購買權(quán)。
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物，返還的租賃物應(yīng)當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。
六、融資租賃合同
融資租賃合同，是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
1.特征：（1）涉及兩個合同關(guān)系，買賣和租賃;（①融資租賃合同涉及三方當事人，即出租人、承租人和出賣人;②租賃物由承租人選擇，出租人購買。）
（2）標的在租賃合同成立時并不存在;
（3）租賃期限屆滿后承租人通常購買或取得租賃物;
（4）租金一般高于傳統(tǒng)租賃。
例，甲是出租方，丙是承租方，乙是賣方，甲、乙之間是買賣合同，甲、丙之間是租賃合同。
2.承租人應(yīng)當履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。
3.出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。