第一節(jié) 物權(quán)法概述
一、物權(quán)
(一)物權(quán)的概念和特征
物權(quán)以特定物作為客體，這是物權(quán)最基本的特征。
物權(quán)是對(duì)物權(quán)，是人對(duì)物的支配權(quán)，它表示的是人對(duì)物的支配關(guān)系。而債權(quán)則是對(duì)人權(quán)，是人對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)。
物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，它的實(shí)現(xiàn)僅僅依據(jù)權(quán)利人自己的意思，不必依靠他人的意思。而債權(quán)是相對(duì)權(quán)，它的實(shí)現(xiàn)必須借助他人的意思，必須得到他人的協(xié)助。
物權(quán)是一種排他的權(quán)利，物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不僅不依靠他人的意思，而且必須排斥他人的意思，才能實(shí)現(xiàn)權(quán)利人的全部利益。
(二)物權(quán)的客體
物權(quán)的客體為物。物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。其中，所謂不動(dòng)產(chǎn)，是指土地以及房屋、林木等地上定著物。
不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的意義在于：①物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。②可設(shè)立的物權(quán)種類不同。動(dòng)產(chǎn)之上不能設(shè)立用益物權(quán)，在動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)一般為質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)之上可以設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其上設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)則為抵押權(quán)。⑧在糾紛的管轄上不同。因不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛，產(chǎn)生專屬管轄，即由不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院或有關(guān)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理。
法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照規(guī)定。可以作為質(zhì)權(quán)標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)權(quán)利有票據(jù)、債券、存款單、提單、倉(cāng)單上的權(quán)利、基金份額、股權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)和著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等。
(三)物權(quán)的效力
物權(quán)對(duì)物權(quán)的效力，是指當(dāng)同一物上存在數(shù)個(gè)物權(quán)時(shí)，一個(gè)特定物權(quán)對(duì)其他物權(quán)的效力。①性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：同一物上的限制性物權(quán)優(yōu)先于其賴以設(shè)定的基礎(chǔ)性權(quán)利。在通常情況下，所有權(quán)與在同一物上設(shè)定的其他限制物權(quán)相比，實(shí)現(xiàn)順序要居后。②時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：成立在先的物權(quán)能夠優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。
物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。但是，在法律明確規(guī)定的情況下，債權(quán)也可以具有優(yōu)先于物權(quán)的效力。這些特殊的情況主要有：①根據(jù)“為債權(quán)的債權(quán)”優(yōu)先的原則，新設(shè)定的債權(quán)具有優(yōu)先于原來(lái)的債權(quán)以及為這些債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的物權(quán)的效力。例如，在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下，破產(chǎn)管理人的清算費(fèi)用優(yōu)先于原來(lái)的債權(quán)。②根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的債權(quán)，具有對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)的效力。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。③民法特別法賦予優(yōu)先效力的債權(quán)，可以優(yōu)先于物權(quán)。船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償。船舶優(yōu)先權(quán)包括船長(zhǎng)、船員和在船上工作的其他在編人員根據(jù)勞動(dòng)法律、行政法規(guī)或者勞動(dòng)合同所產(chǎn)生的工資、其他勞動(dòng)報(bào)酬、船員遣返費(fèi)用和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的給付請(qǐng)求；在船舶營(yíng)運(yùn)中發(fā)生的人身傷亡的賠償請(qǐng)求；船舶噸稅、引航費(fèi)、港務(wù)費(fèi)和其他港口規(guī)費(fèi)的繳付請(qǐng)求；海難救助的救助款項(xiàng)的給付請(qǐng)求；船舶在營(yíng)運(yùn)中因侵權(quán)行為產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)賠償請(qǐng)求等。
物權(quán)對(duì)占有的效力：占有不是權(quán)利，它表明的是一種事實(shí)狀態(tài)，物上真正的權(quán)利相對(duì)于占有被稱為本權(quán)。在占有人為無(wú)權(quán)占有時(shí)，本權(quán)人得行使返還請(qǐng)求權(quán)，占有人負(fù)有返還的義務(wù)。
(四)我國(guó)物權(quán)的體系
1．所有權(quán)
2．用益物權(quán)
3．擔(dān)保物權(quán)
4．準(zhǔn)物權(quán)
準(zhǔn)物權(quán)的類型包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、從事養(yǎng)殖和捕撈的權(quán)利等，它們分別適用相關(guān)的法律。
5．占有
占有是對(duì)物進(jìn)行控制的事實(shí)狀態(tài)，占有不是權(quán)利。
二、物權(quán)法基本制度
(一)物權(quán)法的概念和基本范疇
(二)物權(quán)法的基本原則
1．物權(quán)法定原則
物權(quán)類型強(qiáng)制。物權(quán)類型固定。
2．物權(quán)絕對(duì)原則
物權(quán)意思的對(duì)世性。一物一權(quán)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)、物上代位權(quán)。
3．物權(quán)特定原則
物必須已經(jīng)存在。物必須特定。
4．區(qū)分原則
原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效條件，物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，不是該行為的生效要件。物權(quán)變動(dòng)遵守處分行為的生效條件，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以動(dòng)產(chǎn)交付為生效要件。合同生效、物權(quán)未變動(dòng)時(shí)，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
5．物權(quán)公示原則
物權(quán)公示的效力：決定物權(quán)變動(dòng)的生效；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。關(guān)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的變動(dòng)，就采用了登記對(duì)抗主義，即未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。權(quán)利正確性的推定和善意保護(hù)的作用，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
(三)物權(quán)變動(dòng)制度
1．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。比如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就不以登記為生效要件，而是自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。另外，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)也可以不登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
不動(dòng)產(chǎn)登記采取當(dāng)事人申請(qǐng)為主的方式。
登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力，它是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的效力，它是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。異議登記有阻斷登記公信力的作用。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
2．動(dòng)產(chǎn)交付
交付要件主義。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
交付對(duì)抗主義。船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
三種特殊的交付形式：簡(jiǎn)易交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)占有該動(dòng)產(chǎn)的情形。在簡(jiǎn)易交付的情形，物權(quán)變動(dòng)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。指示交付——返還請(qǐng)求權(quán)讓與。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動(dòng)產(chǎn)的情形，此時(shí)，物權(quán)人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利以代替交付。占有改定。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的情形，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。
3．非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)
因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。
因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，一般不需要不動(dòng)產(chǎn)登記或動(dòng)產(chǎn)交付即可生效，但是，非依法律行為而享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在處分該物權(quán)時(shí)，若該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記時(shí)，該處分不發(fā)生物權(quán)效力。
(四)物權(quán)的保護(hù)
1．物權(quán)保護(hù)的方式和途徑
物權(quán)保護(hù)的方式包括物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)、返還請(qǐng)求權(quán)、妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)、損害賠償請(qǐng)求權(quán)。這些物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。
2．物權(quán)請(qǐng)求權(quán)
(1)物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)。
(2)返還請(qǐng)求權(quán)。
(3)妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)(消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán))。
(4)恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。
(5)損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
第二節(jié) 所有權(quán)
一、所有權(quán)概述
(1)所有權(quán)是完全物權(quán)。
(2)所有權(quán)是自物權(quán)。
(3)所有權(quán)有恒久性。
(4)所有權(quán)最能體現(xiàn)物權(quán)的絕對(duì)排他性。
(5)所有權(quán)的權(quán)能通常包括占有、使用、收益和處分這四項(xiàng)基本積極權(quán)能和排除他人干涉的消極權(quán)能。
二、國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)
(一)國(guó)家所有權(quán)
特征：①主體的性和統(tǒng)一性。②客體的廣泛性。③取得方式的特殊性。國(guó)家所有權(quán)除了可以通過(guò)積累和交易的方式取得外，還可以通過(guò)稅收、沒(méi)收、贖買、征收、罰款等方式取得。
國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。
國(guó)家出資的企業(yè)，由國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。
(二)集體所有權(quán)
特征：①主體的多元性。②客體的相對(duì)廣泛性。③行使主體和方式的多樣性。
(三)私人所有權(quán)
企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律和章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)。
三、所有權(quán)的取得和消滅
(一)所有權(quán)的取得
1．非依法律行為而取得
除國(guó)家所有權(quán)可通過(guò)稅收、沒(méi)收、贖買、征收、罰款、罰金等特別方式取得外，其他主體以此方式取得所有權(quán)的方式通常有以下幾種：
(1)先占。先占取得的財(cái)產(chǎn)須為無(wú)主物，且只能是動(dòng)產(chǎn)。
(2)生產(chǎn)勞動(dòng)。
(3)收取孳息。天然孳息，由所有權(quán)人取得；同一物上既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得，當(dāng)事人另有約定的除外。法定孳息，當(dāng)事人有約定的依約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依交易習(xí)慣取得。
(4)添附。添附，是指不同所有人的財(cái)產(chǎn)因結(jié)合或加工而形成不可分割的新財(cái)產(chǎn)或具有新質(zhì)的物。添附主要有混合、附合和加工三種情形。關(guān)于新物所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商處理，或歸一方所有，或歸當(dāng)事人共有。如果不能達(dá)成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)比較添附價(jià)值與原財(cái)產(chǎn)價(jià)值，由價(jià)值量高的一方所有，但其應(yīng)當(dāng)向另一方給付適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如果添附行為出于惡意，則原所有人有權(quán)要求添附人恢復(fù)原狀，并賠償損失。在動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合中，一般由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得新財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但應(yīng)當(dāng)給動(dòng)產(chǎn)所有人以補(bǔ)償。
(5)繼承。
(6)拾得。拾得遺失物應(yīng)當(dāng)通知所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門。所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報(bào)酬；但拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用和報(bào)酬。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。
(7)善意取得。善意取得應(yīng)具備如下條件：第一，出讓人須為無(wú)處分權(quán)人。第二，受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的，即受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)相信讓與人享有處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。第三，受讓財(cái)產(chǎn)是以合理的價(jià)格有償取得的；如果是通過(guò)繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與等行為取得財(cái)產(chǎn)的，不適用善意取得。第四，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物，如爆炸物、槍支彈藥、麻醉品、毒品等不適用善意取得；贓物、遺失物、埋藏物、隱藏物、漂流物等不適用于善意取得，但第三人如果是從出賣同類物品的公共市場(chǎng)上買得的除外。受讓人善意取得所有權(quán)后，原所有權(quán)人因其所有權(quán)歸于消滅，因此其不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求無(wú)處分權(quán)人賠償損失。另外，善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利(如抵押權(quán)等他物權(quán))消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。
2．依法律行為而取得
依法律行為而取得所有權(quán)通常是指通過(guò)買賣、贈(zèng)與、互易等法律行為而取得所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自記載于登記簿時(shí)取得，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自交付時(shí)取得。
(二)所有權(quán)的消滅
導(dǎo)致所有權(quán)消滅的原因，大致有如下幾種：所有權(quán)客體滅失；所有權(quán)主體消滅；所有權(quán)轉(zhuǎn)讓；所有權(quán)的拋棄；所有權(quán)被依法強(qiáng)制消滅。人民法院依法對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)予以變賣；國(guó)家依法征收公民財(cái)產(chǎn)等。
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)
(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征和意義
建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征是：①權(quán)利的復(fù)合性。②專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。③一體性。
(二)專有所有權(quán)
專有所有權(quán)又稱專有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
專有所有權(quán)的客體為區(qū)分所有建筑物的專有部分。專有部分須具備以下兩項(xiàng)條件：①構(gòu)造上的獨(dú)立性。②使用上的獨(dú)立性。
①專有所有權(quán)的行使，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。②專有所有權(quán)不得與共有權(quán)和共同管理權(quán)分離移轉(zhuǎn)或設(shè)定負(fù)擔(dān)。③專有所有權(quán)人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。
(三)共有所有權(quán)
共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分；建筑物的共用部分及附屬物。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，除屬于城鎮(zhèn)公共道路的以外，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的以外，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
共有所有權(quán)人的權(quán)利：①共用部分的使用權(quán)。②收益權(quán)。③共有部分的單純的修繕改良權(quán)。
共有所有權(quán)人的義務(wù)：①依共有部分的本來(lái)用途合理使用共有部分。②分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。
(四)共同管理權(quán)
內(nèi)容主要有：①表決權(quán)。②選舉和更換業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利。③選聘和解聘管理者的權(quán)利。④對(duì)共有部分的使用及其管理的監(jiān)督權(quán)。
承擔(dān)如下義務(wù)：④執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體(業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì))所做決定的義務(wù)。②遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的義務(wù)。③接受管理者管理的義務(wù)。
五、相鄰關(guān)系
(一)相鄰關(guān)系的概念和特征
法律特征：①相鄰關(guān)系的主體是不同不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人、合法占有人。②相鄰關(guān)系是因?yàn)橹黧w所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)相鄰而發(fā)生的。③相鄰關(guān)系的內(nèi)容包括兩方面：一是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)給予必要的便利。二是相鄰各方在行使相鄰權(quán)時(shí)，應(yīng)盡量避免和減少給對(duì)方造成損失，不得濫用其權(quán)利。④相鄰關(guān)系的客體不是不動(dòng)產(chǎn)本身，而是一種利益。
(二)幾種主要的相鄰關(guān)系
1．相鄰用水、排水關(guān)系
2．相鄰?fù)恋氐耐ㄐ小⑹褂藐P(guān)系
3．相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照關(guān)系
4．相鄰排污關(guān)系
5．相鄰防險(xiǎn)關(guān)系
六、共有
(一)共有的概念、特征和種類
特征：①共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人。②共有的客體即共有物是特定的。每個(gè)共有人的所有權(quán)都及于共有物整體，因此共有不是分別所有。③共有人平等地或按一定的份額對(duì)共有物享有所有權(quán)，任何共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。④共有不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型，而是一個(gè)所有權(quán)同時(shí)歸多個(gè)權(quán)利主體享有的權(quán)屬狀態(tài)。
共有可區(qū)分為按份共有和共同共有。共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。
(二)按份共有
按份共有人的權(quán)利義務(wù)：①按份共有人按其份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。②按份共有人可以無(wú)須其他共有人的同意，轉(zhuǎn)讓其享有的份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。③按份共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)都有管理的權(quán)利和義務(wù)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。④處分共有財(cái)產(chǎn)以及對(duì)共有財(cái)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額213以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。⑤按份共有人對(duì)因共有財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)；償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向
其他共有人追償。⑥對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。
(三)共同共有
共同共有人的權(quán)利和義務(wù)：①共同共有人對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)享有平等占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)平等地承擔(dān)義務(wù)。②共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)都有管理的權(quán)利和義務(wù)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。③處分共有財(cái)產(chǎn)以及對(duì)共有財(cái)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。④共同共有人對(duì)因共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)。⑤對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。
第三節(jié) 用益物權(quán)
一、用益物權(quán)概述
用益物權(quán)原則上是就他人所有的物而成立的他物權(quán)，客體為他人之物。
用益物權(quán)是一種限制物權(quán)。
用益物權(quán)是以對(duì)物的使用、收益為目的的限制物權(quán)。
用益物權(quán)是主要以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)。
用益物權(quán)一般為有期限的物權(quán)。
我國(guó)《物權(quán)法》中的用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等典型的用益物權(quán)，以及海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)。
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
(一)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念、特征和意義
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體為農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種有期限的物權(quán)。耕地的承包期為30年。草地的承包期為30～50年。林地的承包期為30～70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。
(二)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利：①土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。②土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以被繼承；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人也可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
發(fā)包人的義務(wù)：①承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。②除農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定外，承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。
承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
(三)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依法流轉(zhuǎn)承包地。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
三、建設(shè)用地使用權(quán)
(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征以及意義
建設(shè)用地使用權(quán)的客體為國(guó)有土地。
建設(shè)用地使用權(quán)屬于獨(dú)立物權(quán)。
建設(shè)用地使用權(quán)為有期限物權(quán)。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立
建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。
設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
(三)建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。
建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。
(四)建設(shè)用地使用權(quán)的期限及其屆滿的后果
居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
四、宅基地使用權(quán)
特征：①宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民特有的權(quán)利，農(nóng)民要取得這種權(quán)利的先決條件是他必須為該農(nóng)民集體的成員。②宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民以“戶”的名義享有的權(quán)利，即農(nóng)民家庭享有的權(quán)利而不是個(gè)人的權(quán)利。③宅基地使用權(quán)是一種可以繼承的權(quán)利。
五、地役權(quán)
(一)地役權(quán)的概念以及特征
地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。
地役權(quán)具有如下特征：
地役權(quán)具有附隨性，不是獨(dú)立的物權(quán)。土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。
地役權(quán)是一種土地物權(quán)，或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
地役權(quán)是一種有期限的物權(quán)。
(二)地役權(quán)的設(shè)立
設(shè)立地役權(quán)需要訂立書面的地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
(三)地役權(quán)的內(nèi)容
地役權(quán)人有下列情形之～的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：第一，違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。
(四)地役權(quán)的變動(dòng)
因下列原因消滅：①供役地權(quán)利人依法行使解除權(quán)。②需役地或者供役地滅失。③發(fā)生約定的事由，如約定供役地上的建筑物一旦完工，通行權(quán)歸于消滅。④地役權(quán)人拋棄權(quán)利。
第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)
一、擔(dān)保物權(quán)概述
擔(dān)保物權(quán)的特征包括：優(yōu)先受償性、附隨性、物上代位性、不可分性。
擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)
用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用不應(yīng)包括當(dāng)事人聘請(qǐng)律師的費(fèi)用。
二、抵押權(quán)
(一)抵押權(quán)的概念、特征
抵押權(quán)的特征主要有三點(diǎn)：不轉(zhuǎn)移物的占有；不轉(zhuǎn)移物的權(quán)利；附隨性一定程度的緩和。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
(二)抵押物的范圍
抵押物包括建筑物(包括正在建造的建筑物)、土地使用權(quán)、交通運(yùn)輸工具、生產(chǎn)設(shè)備、原材料及產(chǎn)品等。
不得設(shè)立抵押的財(cái)產(chǎn)包括：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)．⑥洪律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)．
(三)抵押權(quán)的設(shè)立
抵押合同不得約定“流押”條款，即抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
不動(dòng)產(chǎn)抵押，包括以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，即不登記不生效原則。以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、交通工具等準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)抵押以及財(cái)團(tuán)抵押，物權(quán)法規(guī)定采取登記對(duì)抗主義原則，即不登記不得對(duì)抗第三人原則。
(四)抵押權(quán)的效力
設(shè)立在后的抵押不影響先前已存在的涉及抵押財(cái)產(chǎn)的租賃關(guān)系。但租賃在后發(fā)生的，則不能對(duì)抗設(shè)立在先并登記的抵押關(guān)系。
抵押權(quán)成立后，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)受到限制。在抵押權(quán)人同意，并提前清償債務(wù)或?qū)?duì)應(yīng)的價(jià)金提存，或抵押財(cái)產(chǎn)的買受人代為支付的情形下，抵押人方可轉(zhuǎn)讓抵押物。
當(dāng)?shù)盅喝说男袨樽阋允沟盅贺?cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
(五)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。
同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列原則清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；登記抵押權(quán)優(yōu)先于未登記抵押權(quán)；抵押權(quán)未登記的，則按債權(quán)比例清償。
對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的處理辦法其原則是一并變現(xiàn)，各自處分。
(六)特殊類型的抵押
浮動(dòng)抵押是指經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。額抵押權(quán)的特征是：①抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，所要擔(dān)保債權(quán)數(shù)額才確定。②主要面向?qū)?lái)債權(quán)。③有期限限制。
三、質(zhì)權(quán)
(一)質(zhì)權(quán)概述
質(zhì)權(quán)的特征：①只有把質(zhì)物的占有移轉(zhuǎn)給債權(quán)人，質(zhì)權(quán)才可成立和生效。②質(zhì)物占有雖轉(zhuǎn)移，但其所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移。③客體僅限于動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利。
(二)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)
質(zhì)權(quán)設(shè)立的生效要件是質(zhì)物的交付。在質(zhì)權(quán)設(shè)立后，質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息，除非合同另有約定。收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，給出質(zhì)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。質(zhì)權(quán)人的行為可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權(quán)人將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務(wù)并返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。因不能歸責(zé)于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損或者價(jià)值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保；出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過(guò)協(xié)議將拍賣、變賣所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其他擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。
(三)權(quán)利質(zhì)權(quán)
可以作為權(quán)利質(zhì)權(quán)標(biāo)的物的權(quán)利，包括：①匯票、支票、本票。②債券、存款單。③倉(cāng)單、提單。④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)。⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)。⑥應(yīng)收賬款。⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒(méi)有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。
四、留置權(quán)
(一)留置權(quán)的概念以及特征
留置權(quán)的特征在于：①債權(quán)人對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有乃是基于合法關(guān)系取得的。②該動(dòng)產(chǎn)與債權(quán)人的債權(quán)是同一法律關(guān)系，即兩者具有關(guān)聯(lián)性，但企業(yè)之間留置的除外。③留置財(cái)產(chǎn)為可分物的，留置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額。
(二)留置權(quán)的成立與效力
債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，而且該動(dòng)產(chǎn)與該債權(quán)屬于同一法律關(guān)系的，則成立留置權(quán)。留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)；因保管不善致使留置財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息。收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。
(三)留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式
留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間；沒(méi)有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
第五節(jié) 占有
一、占有的概念、意義以及適用規(guī)則
占有是指對(duì)物事實(shí)上的控制與支配。占有是一種事實(shí)狀態(tài)。
基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。
依照法律規(guī)定行使占有權(quán)利、履行占有義務(wù)包括：因拾得遺失物而發(fā)生的占有關(guān)系；因無(wú)因管理而產(chǎn)生的占有關(guān)系；因征收或征用而產(chǎn)生的占有關(guān)系；因繼承而產(chǎn)生的占有關(guān)系；因行政劃撥而產(chǎn)生的占有關(guān)系。
根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，占有可分成不同的種類：第一，所有人占有和非所有人占有。第二，合法占有和非法占有。第三，善意占有和惡意占有。第四，直接占有和間接占有。
二、占有類型以及保護(hù)規(guī)則
(一)占有的基本類型
1．自主占有和他主占有
2．直接占有和間接占有
3．有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有
4．善意占有與惡意占有
(二)占有保護(hù)的基本規(guī)則
占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。
占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)?，占有人?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
一、物權(quán)
(一)物權(quán)的概念和特征
物權(quán)以特定物作為客體，這是物權(quán)最基本的特征。
物權(quán)是對(duì)物權(quán)，是人對(duì)物的支配權(quán)，它表示的是人對(duì)物的支配關(guān)系。而債權(quán)則是對(duì)人權(quán)，是人對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)。
物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，它的實(shí)現(xiàn)僅僅依據(jù)權(quán)利人自己的意思，不必依靠他人的意思。而債權(quán)是相對(duì)權(quán)，它的實(shí)現(xiàn)必須借助他人的意思，必須得到他人的協(xié)助。
物權(quán)是一種排他的權(quán)利，物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不僅不依靠他人的意思，而且必須排斥他人的意思，才能實(shí)現(xiàn)權(quán)利人的全部利益。
(二)物權(quán)的客體
物權(quán)的客體為物。物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。其中，所謂不動(dòng)產(chǎn)，是指土地以及房屋、林木等地上定著物。
不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的意義在于：①物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。②可設(shè)立的物權(quán)種類不同。動(dòng)產(chǎn)之上不能設(shè)立用益物權(quán)，在動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)一般為質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)之上可以設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其上設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)則為抵押權(quán)。⑧在糾紛的管轄上不同。因不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛，產(chǎn)生專屬管轄，即由不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院或有關(guān)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理。
法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照規(guī)定。可以作為質(zhì)權(quán)標(biāo)的的財(cái)產(chǎn)權(quán)利有票據(jù)、債券、存款單、提單、倉(cāng)單上的權(quán)利、基金份額、股權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)和著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、應(yīng)收賬款等。
(三)物權(quán)的效力
物權(quán)對(duì)物權(quán)的效力，是指當(dāng)同一物上存在數(shù)個(gè)物權(quán)時(shí)，一個(gè)特定物權(quán)對(duì)其他物權(quán)的效力。①性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：同一物上的限制性物權(quán)優(yōu)先于其賴以設(shè)定的基礎(chǔ)性權(quán)利。在通常情況下，所有權(quán)與在同一物上設(shè)定的其他限制物權(quán)相比，實(shí)現(xiàn)順序要居后。②時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：成立在先的物權(quán)能夠優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。
物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。但是，在法律明確規(guī)定的情況下，債權(quán)也可以具有優(yōu)先于物權(quán)的效力。這些特殊的情況主要有：①根據(jù)“為債權(quán)的債權(quán)”優(yōu)先的原則，新設(shè)定的債權(quán)具有優(yōu)先于原來(lái)的債權(quán)以及為這些債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的物權(quán)的效力。例如，在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下，破產(chǎn)管理人的清算費(fèi)用優(yōu)先于原來(lái)的債權(quán)。②根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的債權(quán)，具有對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)的效力。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。③民法特別法賦予優(yōu)先效力的債權(quán)，可以優(yōu)先于物權(quán)。船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償。船舶優(yōu)先權(quán)包括船長(zhǎng)、船員和在船上工作的其他在編人員根據(jù)勞動(dòng)法律、行政法規(guī)或者勞動(dòng)合同所產(chǎn)生的工資、其他勞動(dòng)報(bào)酬、船員遣返費(fèi)用和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的給付請(qǐng)求；在船舶營(yíng)運(yùn)中發(fā)生的人身傷亡的賠償請(qǐng)求；船舶噸稅、引航費(fèi)、港務(wù)費(fèi)和其他港口規(guī)費(fèi)的繳付請(qǐng)求；海難救助的救助款項(xiàng)的給付請(qǐng)求；船舶在營(yíng)運(yùn)中因侵權(quán)行為產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)賠償請(qǐng)求等。
物權(quán)對(duì)占有的效力：占有不是權(quán)利，它表明的是一種事實(shí)狀態(tài)，物上真正的權(quán)利相對(duì)于占有被稱為本權(quán)。在占有人為無(wú)權(quán)占有時(shí)，本權(quán)人得行使返還請(qǐng)求權(quán)，占有人負(fù)有返還的義務(wù)。
(四)我國(guó)物權(quán)的體系
1．所有權(quán)
2．用益物權(quán)
3．擔(dān)保物權(quán)
4．準(zhǔn)物權(quán)
準(zhǔn)物權(quán)的類型包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、從事養(yǎng)殖和捕撈的權(quán)利等，它們分別適用相關(guān)的法律。
5．占有
占有是對(duì)物進(jìn)行控制的事實(shí)狀態(tài)，占有不是權(quán)利。
二、物權(quán)法基本制度
(一)物權(quán)法的概念和基本范疇
(二)物權(quán)法的基本原則
1．物權(quán)法定原則
物權(quán)類型強(qiáng)制。物權(quán)類型固定。
2．物權(quán)絕對(duì)原則
物權(quán)意思的對(duì)世性。一物一權(quán)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)、物上代位權(quán)。
3．物權(quán)特定原則
物必須已經(jīng)存在。物必須特定。
4．區(qū)分原則
原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效條件，物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，不是該行為的生效要件。物權(quán)變動(dòng)遵守處分行為的生效條件，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以動(dòng)產(chǎn)交付為生效要件。合同生效、物權(quán)未變動(dòng)時(shí)，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
5．物權(quán)公示原則
物權(quán)公示的效力：決定物權(quán)變動(dòng)的生效；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。關(guān)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的變動(dòng)，就采用了登記對(duì)抗主義，即未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。權(quán)利正確性的推定和善意保護(hù)的作用，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。
(三)物權(quán)變動(dòng)制度
1．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。比如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)就不以登記為生效要件，而是自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。另外，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)也可以不登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。
不動(dòng)產(chǎn)登記采取當(dāng)事人申請(qǐng)為主的方式。
登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)額的比例收取。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力，它是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的效力，它是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。
權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。異議登記有阻斷登記公信力的作用。申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。
當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。
2．動(dòng)產(chǎn)交付
交付要件主義。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
交付對(duì)抗主義。船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
三種特殊的交付形式：簡(jiǎn)易交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)占有該動(dòng)產(chǎn)的情形。在簡(jiǎn)易交付的情形，物權(quán)變動(dòng)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。指示交付——返還請(qǐng)求權(quán)讓與。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動(dòng)產(chǎn)的情形，此時(shí)，物權(quán)人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利以代替交付。占有改定。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的情形，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。
3．非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)
因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。
因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。
因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。
非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，一般不需要不動(dòng)產(chǎn)登記或動(dòng)產(chǎn)交付即可生效，但是，非依法律行為而享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利人在處分該物權(quán)時(shí)，若該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記時(shí)，該處分不發(fā)生物權(quán)效力。
(四)物權(quán)的保護(hù)
1．物權(quán)保護(hù)的方式和途徑
物權(quán)保護(hù)的方式包括物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)、返還請(qǐng)求權(quán)、妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)、損害賠償請(qǐng)求權(quán)。這些物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。
2．物權(quán)請(qǐng)求權(quán)
(1)物權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)。
(2)返還請(qǐng)求權(quán)。
(3)妨害排除請(qǐng)求權(quán)和妨害防止請(qǐng)求權(quán)(消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán))。
(4)恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。
(5)損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
第二節(jié) 所有權(quán)
一、所有權(quán)概述
(1)所有權(quán)是完全物權(quán)。
(2)所有權(quán)是自物權(quán)。
(3)所有權(quán)有恒久性。
(4)所有權(quán)最能體現(xiàn)物權(quán)的絕對(duì)排他性。
(5)所有權(quán)的權(quán)能通常包括占有、使用、收益和處分這四項(xiàng)基本積極權(quán)能和排除他人干涉的消極權(quán)能。
二、國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)
(一)國(guó)家所有權(quán)
特征：①主體的性和統(tǒng)一性。②客體的廣泛性。③取得方式的特殊性。國(guó)家所有權(quán)除了可以通過(guò)積累和交易的方式取得外，還可以通過(guò)稅收、沒(méi)收、贖買、征收、罰款等方式取得。
國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。國(guó)家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。
國(guó)家出資的企業(yè)，由國(guó)務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。
(二)集體所有權(quán)
特征：①主體的多元性。②客體的相對(duì)廣泛性。③行使主體和方式的多樣性。
(三)私人所有權(quán)
企業(yè)法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律和章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)。
三、所有權(quán)的取得和消滅
(一)所有權(quán)的取得
1．非依法律行為而取得
除國(guó)家所有權(quán)可通過(guò)稅收、沒(méi)收、贖買、征收、罰款、罰金等特別方式取得外，其他主體以此方式取得所有權(quán)的方式通常有以下幾種：
(1)先占。先占取得的財(cái)產(chǎn)須為無(wú)主物，且只能是動(dòng)產(chǎn)。
(2)生產(chǎn)勞動(dòng)。
(3)收取孳息。天然孳息，由所有權(quán)人取得；同一物上既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得，當(dāng)事人另有約定的除外。法定孳息，當(dāng)事人有約定的依約定取得；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依交易習(xí)慣取得。
(4)添附。添附，是指不同所有人的財(cái)產(chǎn)因結(jié)合或加工而形成不可分割的新財(cái)產(chǎn)或具有新質(zhì)的物。添附主要有混合、附合和加工三種情形。關(guān)于新物所有權(quán)的歸屬，應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商處理，或歸一方所有，或歸當(dāng)事人共有。如果不能達(dá)成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)比較添附價(jià)值與原財(cái)產(chǎn)價(jià)值，由價(jià)值量高的一方所有，但其應(yīng)當(dāng)向另一方給付適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。如果添附行為出于惡意，則原所有人有權(quán)要求添附人恢復(fù)原狀，并賠償損失。在動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合中，一般由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得新財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但應(yīng)當(dāng)給動(dòng)產(chǎn)所有人以補(bǔ)償。
(5)繼承。
(6)拾得。拾得遺失物應(yīng)當(dāng)通知所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門。所有權(quán)人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報(bào)酬；但拾得人侵占遺失物的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求保管遺失物等支出的費(fèi)用和報(bào)酬。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。
(7)善意取得。善意取得應(yīng)具備如下條件：第一，出讓人須為無(wú)處分權(quán)人。第二，受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的，即受讓人在受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)相信讓與人享有處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。第三，受讓財(cái)產(chǎn)是以合理的價(jià)格有償取得的；如果是通過(guò)繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與等行為取得財(cái)產(chǎn)的，不適用善意取得。第四，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物，如爆炸物、槍支彈藥、麻醉品、毒品等不適用善意取得；贓物、遺失物、埋藏物、隱藏物、漂流物等不適用于善意取得，但第三人如果是從出賣同類物品的公共市場(chǎng)上買得的除外。受讓人善意取得所有權(quán)后，原所有權(quán)人因其所有權(quán)歸于消滅，因此其不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，而只能請(qǐng)求無(wú)處分權(quán)人賠償損失。另外，善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利(如抵押權(quán)等他物權(quán))消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。
2．依法律行為而取得
依法律行為而取得所有權(quán)通常是指通過(guò)買賣、贈(zèng)與、互易等法律行為而取得所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自記載于登記簿時(shí)取得，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自交付時(shí)取得。
(二)所有權(quán)的消滅
導(dǎo)致所有權(quán)消滅的原因，大致有如下幾種：所有權(quán)客體滅失；所有權(quán)主體消滅；所有權(quán)轉(zhuǎn)讓；所有權(quán)的拋棄；所有權(quán)被依法強(qiáng)制消滅。人民法院依法對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)予以變賣；國(guó)家依法征收公民財(cái)產(chǎn)等。
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)
(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征和意義
建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征是：①權(quán)利的復(fù)合性。②專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。③一體性。
(二)專有所有權(quán)
專有所有權(quán)又稱專有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
專有所有權(quán)的客體為區(qū)分所有建筑物的專有部分。專有部分須具備以下兩項(xiàng)條件：①構(gòu)造上的獨(dú)立性。②使用上的獨(dú)立性。
①專有所有權(quán)的行使，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。②專有所有權(quán)不得與共有權(quán)和共同管理權(quán)分離移轉(zhuǎn)或設(shè)定負(fù)擔(dān)。③專有所有權(quán)人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。
(三)共有所有權(quán)
共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構(gòu)造部分；建筑物的共用部分及附屬物。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，除屬于城鎮(zhèn)公共道路的以外，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個(gè)人的以外，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有；建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附贈(zèng)等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
共有所有權(quán)人的權(quán)利：①共用部分的使用權(quán)。②收益權(quán)。③共有部分的單純的修繕改良權(quán)。
共有所有權(quán)人的義務(wù)：①依共有部分的本來(lái)用途合理使用共有部分。②分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)。
(四)共同管理權(quán)
內(nèi)容主要有：①表決權(quán)。②選舉和更換業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利。③選聘和解聘管理者的權(quán)利。④對(duì)共有部分的使用及其管理的監(jiān)督權(quán)。
承擔(dān)如下義務(wù)：④執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體(業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì))所做決定的義務(wù)。②遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的義務(wù)。③接受管理者管理的義務(wù)。
五、相鄰關(guān)系
(一)相鄰關(guān)系的概念和特征
法律特征：①相鄰關(guān)系的主體是不同不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人、合法占有人。②相鄰關(guān)系是因?yàn)橹黧w所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)相鄰而發(fā)生的。③相鄰關(guān)系的內(nèi)容包括兩方面：一是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)給予必要的便利。二是相鄰各方在行使相鄰權(quán)時(shí)，應(yīng)盡量避免和減少給對(duì)方造成損失，不得濫用其權(quán)利。④相鄰關(guān)系的客體不是不動(dòng)產(chǎn)本身，而是一種利益。
(二)幾種主要的相鄰關(guān)系
1．相鄰用水、排水關(guān)系
2．相鄰?fù)恋氐耐ㄐ小⑹褂藐P(guān)系
3．相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照關(guān)系
4．相鄰排污關(guān)系
5．相鄰防險(xiǎn)關(guān)系
六、共有
(一)共有的概念、特征和種類
特征：①共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人。②共有的客體即共有物是特定的。每個(gè)共有人的所有權(quán)都及于共有物整體，因此共有不是分別所有。③共有人平等地或按一定的份額對(duì)共有物享有所有權(quán)，任何共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。④共有不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型，而是一個(gè)所有權(quán)同時(shí)歸多個(gè)權(quán)利主體享有的權(quán)屬狀態(tài)。
共有可區(qū)分為按份共有和共同共有。共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有。
(二)按份共有
按份共有人的權(quán)利義務(wù)：①按份共有人按其份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。②按份共有人可以無(wú)須其他共有人的同意，轉(zhuǎn)讓其享有的份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。③按份共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)都有管理的權(quán)利和義務(wù)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。④處分共有財(cái)產(chǎn)以及對(duì)共有財(cái)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額213以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。⑤按份共有人對(duì)因共有財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)；償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向
其他共有人追償。⑥對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。
(三)共同共有
共同共有人的權(quán)利和義務(wù)：①共同共有人對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)享有平等占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)平等地承擔(dān)義務(wù)。②共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)都有管理的權(quán)利和義務(wù)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。③處分共有財(cái)產(chǎn)以及對(duì)共有財(cái)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。④共同共有人對(duì)因共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，共同共有人共同享有債權(quán)，承擔(dān)債務(wù)。⑤對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人有明確約定的除外。
第三節(jié) 用益物權(quán)
一、用益物權(quán)概述
用益物權(quán)原則上是就他人所有的物而成立的他物權(quán)，客體為他人之物。
用益物權(quán)是一種限制物權(quán)。
用益物權(quán)是以對(duì)物的使用、收益為目的的限制物權(quán)。
用益物權(quán)是主要以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的物權(quán)。
用益物權(quán)一般為有期限的物權(quán)。
我國(guó)《物權(quán)法》中的用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等典型的用益物權(quán)，以及海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)。
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
(一)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念、特征和意義
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體為農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種有期限的物權(quán)。耕地的承包期為30年。草地的承包期為30～50年。林地的承包期為30～70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。
(二)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利：①土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。②土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以被繼承；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人也可以通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式依法流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
發(fā)包人的義務(wù)：①承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。②除農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定外，承包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。
承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。
(三)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依法流轉(zhuǎn)承包地。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。
三、建設(shè)用地使用權(quán)
(一)建設(shè)用地使用權(quán)的概念、特征以及意義
建設(shè)用地使用權(quán)的客體為國(guó)有土地。
建設(shè)用地使用權(quán)屬于獨(dú)立物權(quán)。
建設(shè)用地使用權(quán)為有期限物權(quán)。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立
建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。
設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。
采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
(三)建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。
建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。
建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。
(四)建設(shè)用地使用權(quán)的期限及其屆滿的后果
居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
四、宅基地使用權(quán)
特征：①宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民特有的權(quán)利，農(nóng)民要取得這種權(quán)利的先決條件是他必須為該農(nóng)民集體的成員。②宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民以“戶”的名義享有的權(quán)利，即農(nóng)民家庭享有的權(quán)利而不是個(gè)人的權(quán)利。③宅基地使用權(quán)是一種可以繼承的權(quán)利。
五、地役權(quán)
(一)地役權(quán)的概念以及特征
地役權(quán)是指按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。
地役權(quán)具有如下特征：
地役權(quán)具有附隨性，不是獨(dú)立的物權(quán)。土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，而只要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。
地役權(quán)是一種土地物權(quán)，或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
地役權(quán)是一種有期限的物權(quán)。
(二)地役權(quán)的設(shè)立
設(shè)立地役權(quán)需要訂立書面的地役權(quán)合同，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
(三)地役權(quán)的內(nèi)容
地役權(quán)人有下列情形之～的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：第一，違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。
(四)地役權(quán)的變動(dòng)
因下列原因消滅：①供役地權(quán)利人依法行使解除權(quán)。②需役地或者供役地滅失。③發(fā)生約定的事由，如約定供役地上的建筑物一旦完工，通行權(quán)歸于消滅。④地役權(quán)人拋棄權(quán)利。
第四節(jié) 擔(dān)保物權(quán)
一、擔(dān)保物權(quán)概述
擔(dān)保物權(quán)的特征包括：優(yōu)先受償性、附隨性、物上代位性、不可分性。
擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)
用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用不應(yīng)包括當(dāng)事人聘請(qǐng)律師的費(fèi)用。
二、抵押權(quán)
(一)抵押權(quán)的概念、特征
抵押權(quán)的特征主要有三點(diǎn)：不轉(zhuǎn)移物的占有；不轉(zhuǎn)移物的權(quán)利；附隨性一定程度的緩和。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
(二)抵押物的范圍
抵押物包括建筑物(包括正在建造的建筑物)、土地使用權(quán)、交通運(yùn)輸工具、生產(chǎn)設(shè)備、原材料及產(chǎn)品等。
不得設(shè)立抵押的財(cái)產(chǎn)包括：①土地所有權(quán)。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外。③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)．⑥洪律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)．
(三)抵押權(quán)的設(shè)立
抵押合同不得約定“流押”條款，即抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
不動(dòng)產(chǎn)抵押，包括以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，即不登記不生效原則。以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、交通工具等準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)抵押以及財(cái)團(tuán)抵押，物權(quán)法規(guī)定采取登記對(duì)抗主義原則，即不登記不得對(duì)抗第三人原則。
(四)抵押權(quán)的效力
設(shè)立在后的抵押不影響先前已存在的涉及抵押財(cái)產(chǎn)的租賃關(guān)系。但租賃在后發(fā)生的，則不能對(duì)抗設(shè)立在先并登記的抵押關(guān)系。
抵押權(quán)成立后，抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)受到限制。在抵押權(quán)人同意，并提前清償債務(wù)或?qū)?duì)應(yīng)的價(jià)金提存，或抵押財(cái)產(chǎn)的買受人代為支付的情形下，抵押人方可轉(zhuǎn)讓抵押物。
當(dāng)?shù)盅喝说男袨樽阋允沟盅贺?cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
(五)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。
同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列原則清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；登記抵押權(quán)優(yōu)先于未登記抵押權(quán)；抵押權(quán)未登記的，則按債權(quán)比例清償。
對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的處理辦法其原則是一并變現(xiàn)，各自處分。
(六)特殊類型的抵押
浮動(dòng)抵押是指經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。
額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。額抵押權(quán)的特征是：①抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，所要擔(dān)保債權(quán)數(shù)額才確定。②主要面向?qū)?lái)債權(quán)。③有期限限制。
三、質(zhì)權(quán)
(一)質(zhì)權(quán)概述
質(zhì)權(quán)的特征：①只有把質(zhì)物的占有移轉(zhuǎn)給債權(quán)人，質(zhì)權(quán)才可成立和生效。②質(zhì)物占有雖轉(zhuǎn)移，但其所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移。③客體僅限于動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利。
(二)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)
質(zhì)權(quán)設(shè)立的生效要件是質(zhì)物的交付。在質(zhì)權(quán)設(shè)立后，質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息，除非合同另有約定。收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意，擅自使用、處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，給出質(zhì)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。質(zhì)權(quán)人的行為可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，出質(zhì)人可以要求質(zhì)權(quán)人將質(zhì)押財(cái)產(chǎn)提存，或者要求提前清償債務(wù)并返還質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。因不能歸責(zé)于質(zhì)權(quán)人的事由可能使質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損或者價(jià)值明顯減少，足以危害質(zhì)權(quán)人權(quán)利的，質(zhì)權(quán)人有權(quán)要求出質(zhì)人提供相應(yīng)的擔(dān)保；出質(zhì)人不提供的，質(zhì)權(quán)人可以拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，并與出質(zhì)人通過(guò)協(xié)議將拍賣、變賣所得的價(jià)款提前清償債務(wù)或者提存。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其他擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。
(三)權(quán)利質(zhì)權(quán)
可以作為權(quán)利質(zhì)權(quán)標(biāo)的物的權(quán)利，包括：①匯票、支票、本票。②債券、存款單。③倉(cāng)單、提單。④可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)。⑤可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)。⑥應(yīng)收賬款。⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒(méi)有權(quán)利憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。
四、留置權(quán)
(一)留置權(quán)的概念以及特征
留置權(quán)的特征在于：①債權(quán)人對(duì)動(dòng)產(chǎn)的占有乃是基于合法關(guān)系取得的。②該動(dòng)產(chǎn)與債權(quán)人的債權(quán)是同一法律關(guān)系，即兩者具有關(guān)聯(lián)性，但企業(yè)之間留置的除外。③留置財(cái)產(chǎn)為可分物的，留置財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于債務(wù)的金額。
(二)留置權(quán)的成立與效力
債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，而且該動(dòng)產(chǎn)與該債權(quán)屬于同一法律關(guān)系的，則成立留置權(quán)。留置權(quán)人負(fù)有妥善保管留置財(cái)產(chǎn)的義務(wù)；因保管不善致使留置財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息。收取的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。
(三)留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式
留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間；沒(méi)有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
第五節(jié) 占有
一、占有的概念、意義以及適用規(guī)則
占有是指對(duì)物事實(shí)上的控制與支配。占有是一種事實(shí)狀態(tài)。
基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。
依照法律規(guī)定行使占有權(quán)利、履行占有義務(wù)包括：因拾得遺失物而發(fā)生的占有關(guān)系；因無(wú)因管理而產(chǎn)生的占有關(guān)系；因征收或征用而產(chǎn)生的占有關(guān)系；因繼承而產(chǎn)生的占有關(guān)系；因行政劃撥而產(chǎn)生的占有關(guān)系。
根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，占有可分成不同的種類：第一，所有人占有和非所有人占有。第二，合法占有和非法占有。第三，善意占有和惡意占有。第四，直接占有和間接占有。
二、占有類型以及保護(hù)規(guī)則
(一)占有的基本類型
1．自主占有和他主占有
2．直接占有和間接占有
3．有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有
4．善意占有與惡意占有
(二)占有保護(hù)的基本規(guī)則
占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的，惡意占有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。
占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)?，占有人?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失。