8. 管理規(guī)約
性質(zhì)
由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范
調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)的文件（注意不是調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系）
以前叫業(yè)主公約
程序（兩步）
建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約，在銷售時向買受人明示
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，由籌備組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會討論通過生效
9. 物業(yè)管理的委托方－業(yè)主，具體分三類主體
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
銷售型房屋，在建成與銷售之前，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)，由開發(fā)商首次選騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)
自持或出租型的房屋，產(chǎn)權(quán)始終歸開發(fā)商，可委托物業(yè)管理
公房出售單位
業(yè)主大會
業(yè)主入住達(dá)到一定時間或一定比例時，要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會
業(yè)主大會成立后由其選騁物業(yè)公司，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同
10. 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的獲得－招投標(biāo)方式
公開招標(biāo)－適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)
邀請招標(biāo)
協(xié)議方式－投標(biāo)人少于3個或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可協(xié)議
11. 物業(yè)服務(wù)合同
性質(zhì)
屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會，受托人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受托人以委托人的名義為委托人進(jìn)行物業(yè)管理，委托人支付報酬
類型
前期物業(yè)服務(wù)合同－開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的
物業(yè)服務(wù)合同－業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，該合同一簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同失效
內(nèi)容
對物業(yè)管理服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等進(jìn)行約定
12. 物業(yè)服務(wù)收費原則
合理、公開的原則
費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（注意不是費用與經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)）
長遠(yuǎn)應(yīng)由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，按質(zhì)論價、質(zhì)價相符
13. 物業(yè)服務(wù)收費的價格管理方式
管理方式
區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價
政府指導(dǎo)價
由價格主管部門會同有關(guān)部門制定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，定期公布
市場調(diào)節(jié)價
在合同中約定
性質(zhì)
由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范
調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)的文件（注意不是調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系）
以前叫業(yè)主公約
程序（兩步）
建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約，在銷售時向買受人明示
業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，由籌備組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會討論通過生效
9. 物業(yè)管理的委托方－業(yè)主，具體分三類主體
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
銷售型房屋，在建成與銷售之前，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)，由開發(fā)商首次選騁物業(yè)服務(wù)企業(yè)
自持或出租型的房屋，產(chǎn)權(quán)始終歸開發(fā)商，可委托物業(yè)管理
公房出售單位
業(yè)主大會
業(yè)主入住達(dá)到一定時間或一定比例時，要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會
業(yè)主大會成立后由其選騁物業(yè)公司，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同
10. 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的獲得－招投標(biāo)方式
公開招標(biāo)－適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)
邀請招標(biāo)
協(xié)議方式－投標(biāo)人少于3個或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可協(xié)議
11. 物業(yè)服務(wù)合同
性質(zhì)
屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會，受托人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受托人以委托人的名義為委托人進(jìn)行物業(yè)管理，委托人支付報酬
類型
前期物業(yè)服務(wù)合同－開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的
物業(yè)服務(wù)合同－業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，該合同一簽訂，前期物業(yè)服務(wù)合同失效
內(nèi)容
對物業(yè)管理服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等進(jìn)行約定
12. 物業(yè)服務(wù)收費原則
合理、公開的原則
費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（注意不是費用與經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)）
長遠(yuǎn)應(yīng)由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，按質(zhì)論價、質(zhì)價相符
13. 物業(yè)服務(wù)收費的價格管理方式
管理方式
區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價
政府指導(dǎo)價
由價格主管部門會同有關(guān)部門制定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，定期公布
市場調(diào)節(jié)價
在合同中約定