四、主要技術(shù)參數(shù)選擇
1．市場比較法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度。
(2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應(yīng)充分考慮。
2．收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問題有：
A.收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益；
B.收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
C未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式；
D．忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等；
E.未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。
(2)總費用中涉及到的項目和條項標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，容易出現(xiàn)的問題有：
A.未考慮收益的方式，盲目地確定費用；
B．確定年折舊費時，缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準(zhǔn)；
C.將利息計入總費用中。
(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。
(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。
1．市場比較法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考基準(zhǔn)地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度。
(2)指標(biāo)量化要科學(xué)合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應(yīng)充分考慮。
2．收益還原法主要技術(shù)參數(shù)確定中應(yīng)注意的問題
(1)要具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件，容易出現(xiàn)的問題有：
A.收益的確定不是采用客觀收益，而是采用實際收益；
B.收益不是長期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
C未明確收益內(nèi)涵、取得收益的方式；
D．忽略了其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等；
E.未考慮房屋的閑置(即空房損失等)。
(2)總費用中涉及到的項目和條項標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)，容易出現(xiàn)的問題有：
A.未考慮收益的方式，盲目地確定費用；
B．確定年折舊費時，缺少對房屋結(jié)構(gòu)、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等說明，同時在計算年折舊費時，對折舊年限把握不準(zhǔn)；
C.將利息計入總費用中。
(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。
(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。
(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。