11．土地交易的客體是( )。
A．土地的實(shí)體
B．土地的權(quán)利
C．土地及其附著物
D．土地生產(chǎn)的物質(zhì)
答案：B
解析：土地交易的客體是土地的權(quán)利。土地不具移動(dòng)性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。誰(shuí)獲得了土地權(quán)益，誰(shuí)就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都是以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。因此土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的買(mǎi)賣(mài)。
12．已知某房地產(chǎn)總價(jià)為1000萬(wàn)元，綜合還原率為7％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，則該房地產(chǎn)所占的土地價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A．300
B．400
C．500
D．600
答案：C
解析：綜合還原率=[（土地還原率×土地價(jià)格）+（建筑物還原率×建筑物價(jià)格）]/（土地價(jià)格+建筑物價(jià)格），本題中，7%=[（6%×土地價(jià)格）+（8%×建筑物價(jià)格）]/1000,土地價(jià)格+建筑物價(jià)格=1000萬(wàn)元，代入求得土地價(jià)格=500萬(wàn)元。
13．根據(jù)某市有關(guān)規(guī)定，抵押貸款購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，購(gòu)房者需首付房地產(chǎn)售價(jià)的30％，年貸款利率為6．84％。如投資者自有資金的投資回報(bào)率為15％，則該類房地產(chǎn)還原利率為( )。
A．8．70％
B．9．29％
C．9．54％
D．10．21％
答案：B
解析：30%×15%+70%×6．84％=4.5%+4.788%=9.29%
14．某宗住宅用地土地使用年期70年，容積率為2．0。選擇某比較案例的成交價(jià)格為1800元／平方米，土地使用年期50年，容積率1．5。與待估宗地相比，比較案例的區(qū)域因素條件優(yōu)于待估宗地，修正系數(shù)為3％，個(gè)別因素條件比待估宗地差，修正系數(shù)為3％。該城市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)如下表，土地還原利率為8％，則待估宗地土地價(jià)格為( )元／平方米。
容積率 1．0 1．5 2．0 2．5 3．0 3．5
修正系數(shù) 1．0 1．2 1．8 2．2 2．5 2．7
A．2743
B．2744
C．2746
D．2749
答案：D
解析：年期修正系數(shù)K=[1-1／(1+r)m] /[1-1/（1+r）n]= [1-1／(1+8%)70] /[1-1/（1+8%）50]≈101.71%，所以待估宗地價(jià)格=1800*101.71%*（1/97%）*（1/103%）*（1.8/1.2）≈2749
15．新古典主義城市地租理論的主要特征是將( )應(yīng)用于傳統(tǒng)地租理論中。
A．供需分析
B．效用分析
C．價(jià)值分析
D．邊際分析
答案：D
解析：新古典主義城市地租理論的誕生可追溯到19世紀(jì)末至20世紀(jì)初，其直接動(dòng)因是城市問(wèn)題的日益突出引起人們對(duì)城市地租問(wèn)題的關(guān)注，在進(jìn)入20世紀(jì)60年代以后，以阿蘭索、密而斯等為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家將邊際分析方法應(yīng)用于傳統(tǒng)的地租理論中，導(dǎo)致了地租研究的深入，從而孕育出新古典主義城市地租理論。
A．土地的實(shí)體
B．土地的權(quán)利
C．土地及其附著物
D．土地生產(chǎn)的物質(zhì)
答案：B
解析：土地交易的客體是土地的權(quán)利。土地不具移動(dòng)性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。誰(shuí)獲得了土地權(quán)益，誰(shuí)就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都是以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。因此土地買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的買(mǎi)賣(mài)。
12．已知某房地產(chǎn)總價(jià)為1000萬(wàn)元，綜合還原率為7％，土地還原率為6％，建筑物還原率為8％，則該房地產(chǎn)所占的土地價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A．300
B．400
C．500
D．600
答案：C
解析：綜合還原率=[（土地還原率×土地價(jià)格）+（建筑物還原率×建筑物價(jià)格）]/（土地價(jià)格+建筑物價(jià)格），本題中，7%=[（6%×土地價(jià)格）+（8%×建筑物價(jià)格）]/1000,土地價(jià)格+建筑物價(jià)格=1000萬(wàn)元，代入求得土地價(jià)格=500萬(wàn)元。
13．根據(jù)某市有關(guān)規(guī)定，抵押貸款購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，購(gòu)房者需首付房地產(chǎn)售價(jià)的30％，年貸款利率為6．84％。如投資者自有資金的投資回報(bào)率為15％，則該類房地產(chǎn)還原利率為( )。
A．8．70％
B．9．29％
C．9．54％
D．10．21％
答案：B
解析：30%×15%+70%×6．84％=4.5%+4.788%=9.29%
14．某宗住宅用地土地使用年期70年，容積率為2．0。選擇某比較案例的成交價(jià)格為1800元／平方米，土地使用年期50年，容積率1．5。與待估宗地相比，比較案例的區(qū)域因素條件優(yōu)于待估宗地，修正系數(shù)為3％，個(gè)別因素條件比待估宗地差，修正系數(shù)為3％。該城市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)如下表，土地還原利率為8％，則待估宗地土地價(jià)格為( )元／平方米。
容積率 1．0 1．5 2．0 2．5 3．0 3．5
修正系數(shù) 1．0 1．2 1．8 2．2 2．5 2．7
A．2743
B．2744
C．2746
D．2749
答案：D
解析：年期修正系數(shù)K=[1-1／(1+r)m] /[1-1/（1+r）n]= [1-1／(1+8%)70] /[1-1/（1+8%）50]≈101.71%，所以待估宗地價(jià)格=1800*101.71%*（1/97%）*（1/103%）*（1.8/1.2）≈2749
15．新古典主義城市地租理論的主要特征是將( )應(yīng)用于傳統(tǒng)地租理論中。
A．供需分析
B．效用分析
C．價(jià)值分析
D．邊際分析
答案：D
解析：新古典主義城市地租理論的誕生可追溯到19世紀(jì)末至20世紀(jì)初，其直接動(dòng)因是城市問(wèn)題的日益突出引起人們對(duì)城市地租問(wèn)題的關(guān)注，在進(jìn)入20世紀(jì)60年代以后，以阿蘭索、密而斯等為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家將邊際分析方法應(yīng)用于傳統(tǒng)的地租理論中，導(dǎo)致了地租研究的深入，從而孕育出新古典主義城市地租理論。