一、考試目的
本部分的考試目的是測試《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《關于加強農村宅基地管理的意見》等建設用地管理法規(guī)的理解與掌握程度。
二、考試范圍：
1．《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》。
2．《建設部、監(jiān)察部、國土資源部關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》（建住房[2006]196號）
3．《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2004]77號) 修改為：
《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號)。
4．《城市房屋拆遷管理條例》。
5．《城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房管理辦法》((建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局令第120號)) 修改為：
《廉租住房保障辦法》(建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局令第162號)。
6．財政部、建設部、國土資源部關于切實落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知（財綜[2006]25號）。
7．《關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)。
8．國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知 (國辦發(fā)[2007]71號)。
9．財政部、國土資源部、中國人民銀行關于進一步調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知（財綜[2006]48號）。
10．關于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調裁決制度的通知（國土資發(fā)[2006]133號）。
11．關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知（國土資發(fā)[2006]320號）。
12．國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關于加強軍隊空余土地轉讓管理有關問題的通知（國土資發(fā)[2007]29號）。
三、內容輔導：
第一部分 《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》
一、《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》出臺背景實施時間：
中華人民共和國國務院令第248號第11號《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》，自2001 年10月27日起施行。
二、重要條文學習
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規(guī)定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發(fā)經(jīng)營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發(fā)企業(yè)
第五條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條 外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
第七條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。
第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
例題1：新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內，持有關文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案。
A．10
B．30
C．60
D．90
答案：B
解析：新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案。
例題2：房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書不是企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照的必備條件。 ( )
答案：√
解析：新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內．持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案。 (1)營業(yè)執(zhí)照復印件； (2)企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明； (5)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
第三章 房地產開發(fā)建設
第十條 確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
注：1、《城市房地產管理法》規(guī)定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。
《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
2、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)規(guī)定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業(yè)）、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。
3、原建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統(tǒng)計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規(guī)定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。
4、原建設部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門2007年11月30日聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第七條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經(jīng)濟適用住房建設用地應納入當?shù)啬甓韧恋毓媱?，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優(yōu)先供應。
第十三條 房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
注：2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優(yōu)化經(jīng)濟結構，國務院下發(fā)了《關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)｛2004｝13號)，將房地產開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例由20％提高到35％。
2009年5月25日，國務院出臺了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號），該文件規(guī)定，“保障性住房和普通商品住房項目的低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的低資本金比例為30%”。
注：關于普通商品住房：
1、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房應同時滿足以下條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上；(2)單套建筑面積在120㎡以下；(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。
2、目前，各地普通商品住房標準不一，
(1)烏魯木齊規(guī)定，普通商品住房標準必須同時滿足2個條件：單套住房建筑面積在140平方米以下（含140平方米）；實際成交價格低于同級地段住房平均交易價格的1.4倍。
(2)常州市的普通商品住房原則上應同時滿足；住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下。
例題1：2006年1月，某房地產開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經(jīng)濟適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于( )萬元。（2007年房地產估價師試題）
A．4000
B．5000
C．6000
D．7000
答案：A
解析：2億元×20％=4000萬元。
例題2：2005年1月，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。（2007年房地產估價師試題）
1．甲公司實施該項目的項
本部分的考試目的是測試《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《關于加強農村宅基地管理的意見》等建設用地管理法規(guī)的理解與掌握程度。
二、考試范圍：
1．《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》。
2．《建設部、監(jiān)察部、國土資源部關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》（建住房[2006]196號）
3．《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2004]77號) 修改為：
《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號)。
4．《城市房屋拆遷管理條例》。
5．《城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房管理辦法》((建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局令第120號)) 修改為：
《廉租住房保障辦法》(建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局令第162號)。
6．財政部、建設部、國土資源部關于切實落實城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知（財綜[2006]25號）。
7．《關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)。
8．國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知 (國辦發(fā)[2007]71號)。
9．財政部、國土資源部、中國人民銀行關于進一步調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知（財綜[2006]48號）。
10．關于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調裁決制度的通知（國土資發(fā)[2006]133號）。
11．關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知（國土資發(fā)[2006]320號）。
12．國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關于加強軍隊空余土地轉讓管理有關問題的通知（國土資發(fā)[2007]29號）。
三、內容輔導：
第一部分 《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》
一、《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》出臺背景實施時間：
中華人民共和國國務院令第248號第11號《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》，自2001 年10月27日起施行。
二、重要條文學習
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范房地產開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規(guī)定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發(fā)經(jīng)營，是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發(fā)企業(yè)
第五條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條 外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
第七條 設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。
第八條 房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
例題1：新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內，持有關文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案。
A．10
B．30
C．60
D．90
答案：B
解析：新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案。
例題2：房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書不是企業(yè)領取營業(yè)執(zhí)照的必備條件。 ( )
答案：√
解析：新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內．持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案。 (1)營業(yè)執(zhí)照復印件； (2)企業(yè)章程；（3）驗資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明； (5)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
第三章 房地產開發(fā)建設
第十條 確定房地產開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
注：1、《城市房地產管理法》規(guī)定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。
《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。
2、《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)規(guī)定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業(yè)）、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用。
3、原建設部、國家發(fā)展和改革委員會、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統(tǒng)計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規(guī)定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。
4、原建設部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門2007年11月30日聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號) 第七條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經(jīng)濟適用住房建設用地應納入當?shù)啬甓韧恋毓媱?，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優(yōu)先供應。
第十三條 房地產開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
注：2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優(yōu)化經(jīng)濟結構，國務院下發(fā)了《關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)｛2004｝13號)，將房地產開發(fā)項目(不含經(jīng)濟適用房項目)資本金比例由20％提高到35％。
2009年5月25日，國務院出臺了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號），該文件規(guī)定，“保障性住房和普通商品住房項目的低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的低資本金比例為30%”。
注：關于普通商品住房：
1、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房應同時滿足以下條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上；(2)單套建筑面積在120㎡以下；(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。
2、目前，各地普通商品住房標準不一，
(1)烏魯木齊規(guī)定，普通商品住房標準必須同時滿足2個條件：單套住房建筑面積在140平方米以下（含140平方米）；實際成交價格低于同級地段住房平均交易價格的1.4倍。
(2)常州市的普通商品住房原則上應同時滿足；住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下。
例題1：2006年1月，某房地產開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經(jīng)濟適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于( )萬元。（2007年房地產估價師試題）
A．4000
B．5000
C．6000
D．7000
答案：A
解析：2億元×20％=4000萬元。
例題2：2005年1月，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。（2007年房地產估價師試題）
1．甲公司實施該項目的項