二、房地產(chǎn)供給
（一）房地產(chǎn)供給的含義
房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（即房地產(chǎn)出售者或出租者，下同）在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格（或租金，下同）水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售（或出租，下同）的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒(méi)有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。
房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和。
在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為：
潛在供給量＝存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
3．現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（ ）。（2004年考試題）
A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量
B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量＋拆毀量
C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量
D．存量+新增竣工量-拆毀量
答案：A
（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素
某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。供給量與價(jià)格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。
（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。
（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)開發(fā)更多的房地產(chǎn)。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)看好，例如，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則開發(fā)商在制定投資開發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者會(huì)把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，則結(jié)果則會(huì)相反。
由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格高時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增多；反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)減少。
需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長(zhǎng)、不可移動(dòng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。
4．房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）。（2005年考試試題）
A．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B．消費(fèi)者的預(yù)期
C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
E．房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期
答案：ACDE
（一）房地產(chǎn)供給的含義
房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者（即房地產(chǎn)出售者或出租者，下同）在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格（或租金，下同）水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售（或出租，下同）的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒(méi)有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。
房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。即市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和。
在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為：
潛在供給量＝存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
3．現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（ ）。（2004年考試題）
A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量
B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量＋拆毀量
C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量
D．存量+新增竣工量-拆毀量
答案：A
（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素
某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下：
（1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多；相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。供給量與價(jià)格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。
（2）該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)建設(shè)成本上升，例如土地、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給減少；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。
（3）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。在一般情況下，開發(fā)技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)開發(fā)更多的房地產(chǎn)。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)看好，例如，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則開發(fā)商在制定投資開發(fā)計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者會(huì)把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，則結(jié)果則會(huì)相反。
由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格高時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增多；反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)減少。
需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長(zhǎng)、不可移動(dòng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。
4．房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）。（2005年考試試題）
A．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B．消費(fèi)者的預(yù)期
C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
E．房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期
答案：ACDE