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第4講
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述
一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義
房地產(chǎn)市場調(diào)研：是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析關于房地產(chǎn)市場的信息和資料，為有關決策者提供科學依據(jù)的活動。決策者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者、投資者和政府部門等。本章主要介紹針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務的房地產(chǎn)市場調(diào)研。
房地產(chǎn)市場調(diào)研應遵循客觀性和科學性的原則?？陀^性要求調(diào)研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調(diào)研活動不應帶有個人主觀意愿或偏見，也不應受任何組織和個人的影響或“壓力”，自始至終保持客觀的態(tài)度去搜集反映房地產(chǎn)市場真實狀況的信息資料，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果。科學性要求調(diào)研人員采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效、相關、準確、可靠和有代表性的信息資料。
房地產(chǎn)市場調(diào)研具有實用性、時效性、實踐性等特點。實用性是因為房地產(chǎn)市場調(diào)研是為解決有關實際問題而進行的。時效性是因為房地產(chǎn)市場是不斷變化的，某一時點得出的調(diào)研結(jié)果可能反映不了另一時點的實際情況，因此房地產(chǎn)市場調(diào)研要適時地開展。實踐性是因為房地產(chǎn)市場調(diào)研不僅要運用科學的方法，而且要依靠調(diào)研人員的實踐經(jīng)驗，此外，只有將調(diào)研成果運用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等實踐中取得效益才有意義。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用
（1）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向。
（2）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。
（3）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略。
（4）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商制定科學的開發(fā)計劃和銷售計劃。
（5）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括：調(diào)研準備、正式調(diào)研和結(jié)果處理三個階段。
（一）調(diào)研準備階段：應確定目標，制定計劃，設計調(diào)查問卷，確定抽樣方案。
1.確定調(diào)研目標
2.制定調(diào)研計劃
調(diào)研計劃包括下列內(nèi)容：
（1）確定調(diào)研目標和內(nèi)容。
（2）確定資料搜集方法。資料可分為初級資料和次級資料兩大類。初級資料也稱為原始資料、一手資料，是指專為某項調(diào)研而搜集或?qū)嶒炈玫降馁Y料。次級資料也稱為二手資料，是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。原始資料搜集的常用方法有訪問調(diào)研法、觀察法、定性研究技術法、實驗法等。
（3）制定調(diào)研時間進度。
（4）制定調(diào)研經(jīng)費預算。
3.設計調(diào)查問卷
理想的調(diào)查問卷應具備4個條件：①主題明確。②結(jié)構(gòu)合理。③通俗易懂。④長度適宜。
4.確定抽樣方案
（二）正式調(diào)研階段
必須重視調(diào)研人員的選拔和培訓工作，確保調(diào)研人員按照規(guī)定的進度和方法獲取所需要的資料。
（三）結(jié)果處理階段
在結(jié)果處理階段，調(diào)研人員對調(diào)研資料進行整理分析，撰寫調(diào)研報告。
第4講
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述
一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義
房地產(chǎn)市場調(diào)研：是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析關于房地產(chǎn)市場的信息和資料，為有關決策者提供科學依據(jù)的活動。決策者包括房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者、投資者和政府部門等。本章主要介紹針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務的房地產(chǎn)市場調(diào)研。
房地產(chǎn)市場調(diào)研應遵循客觀性和科學性的原則?？陀^性要求調(diào)研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調(diào)研活動不應帶有個人主觀意愿或偏見，也不應受任何組織和個人的影響或“壓力”，自始至終保持客觀的態(tài)度去搜集反映房地產(chǎn)市場真實狀況的信息資料，正視事實，接受調(diào)研的結(jié)果。科學性要求調(diào)研人員采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效、相關、準確、可靠和有代表性的信息資料。
房地產(chǎn)市場調(diào)研具有實用性、時效性、實踐性等特點。實用性是因為房地產(chǎn)市場調(diào)研是為解決有關實際問題而進行的。時效性是因為房地產(chǎn)市場是不斷變化的，某一時點得出的調(diào)研結(jié)果可能反映不了另一時點的實際情況，因此房地產(chǎn)市場調(diào)研要適時地開展。實踐性是因為房地產(chǎn)市場調(diào)研不僅要運用科學的方法，而且要依靠調(diào)研人員的實踐經(jīng)驗，此外，只有將調(diào)研成果運用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等實踐中取得效益才有意義。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用
（1）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向。
（2）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商適時對房地產(chǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。
（3）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略。
（4）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商制定科學的開發(fā)計劃和銷售計劃。
（5）有利于房地產(chǎn)開發(fā)商完善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序包括：調(diào)研準備、正式調(diào)研和結(jié)果處理三個階段。
（一）調(diào)研準備階段：應確定目標，制定計劃，設計調(diào)查問卷，確定抽樣方案。
1.確定調(diào)研目標
2.制定調(diào)研計劃
調(diào)研計劃包括下列內(nèi)容：
（1）確定調(diào)研目標和內(nèi)容。
（2）確定資料搜集方法。資料可分為初級資料和次級資料兩大類。初級資料也稱為原始資料、一手資料，是指專為某項調(diào)研而搜集或?qū)嶒炈玫降馁Y料。次級資料也稱為二手資料，是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。原始資料搜集的常用方法有訪問調(diào)研法、觀察法、定性研究技術法、實驗法等。
（3）制定調(diào)研時間進度。
（4）制定調(diào)研經(jīng)費預算。
3.設計調(diào)查問卷
理想的調(diào)查問卷應具備4個條件：①主題明確。②結(jié)構(gòu)合理。③通俗易懂。④長度適宜。
4.確定抽樣方案
（二）正式調(diào)研階段
必須重視調(diào)研人員的選拔和培訓工作，確保調(diào)研人員按照規(guī)定的進度和方法獲取所需要的資料。
（三）結(jié)果處理階段
在結(jié)果處理階段，調(diào)研人員對調(diào)研資料進行整理分析，撰寫調(diào)研報告。