第3講
建設(shè)用地使用制度-2（上）
第二節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用
一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)也稱為建設(shè)用地使用權(quán)，過去稱為國(guó)有土地使用權(quán)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地
（1）黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地：①辦公用地。②安全、保密、通訊等特殊專用設(shè)施。
（2）軍事用地：①指揮機(jī)關(guān)、地面和地下的指揮工程、作戰(zhàn)工程。②營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)。③軍用公路、鐵路專用線、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭。④軍用洞庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、輸電、輸油、輸氣管線。⑤軍用通信，通訊線路，偵察、觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航標(biāo)志。⑥國(guó)防軍品科研、試驗(yàn)設(shè)施。⑦其他軍事設(shè)施。
2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
（1）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地：包括供水設(shè)施、燃?xì)夤?yīng)設(shè)施、供熱設(shè)施、公共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、道路廣場(chǎng)、綠地等。
（2）公益事業(yè)用地：包括非營(yíng)利性郵政設(shè)施、非營(yíng)利性教育設(shè)施、公益性科研機(jī)構(gòu)、非營(yíng)利性體育設(shè)施、非營(yíng)利性公共文化設(shè)施、非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施等。
3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地
這類用地是指由中央投資，或由中央與地方共同投資或者引進(jìn)外資以及重點(diǎn)扶持的煤炭石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目用地；鐵路、港口、碼頭等交通項(xiàng)目用地；水庫(kù)、防洪、防漬、治堿、農(nóng)田灌溉、水力發(fā)電、江河治理、城市供水和排水等水利工程項(xiàng)目用地。
4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地
一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。
（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序
（1）申請(qǐng)：建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件和城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照審批權(quán)限向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。
（2）審批：根據(jù)用地申請(qǐng)書有關(guān)文件，依照法定批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)城市政府審核、批準(zhǔn)，核發(fā)建沒用地批準(zhǔn)證書。
（3）撥地：經(jīng)城市政府批準(zhǔn)，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書后，由土地管理部門根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。
（4）發(fā)證：建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由城市規(guī)劃管理和土地管理部門核查實(shí)際用地后，由土地管理部門核發(fā)國(guó)有土地使用證。
（三）劃拔國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的管理
（1）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件。
①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；
②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；
③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。
（2）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
①報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；
②可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。
（3）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租。房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家。
（4）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的抵押。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押的金額不應(yīng)包括土地價(jià)格，因抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)造成建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金。
（5）對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
（6）凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。
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二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和特征
1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議
《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！?BR> 2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征
（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為。建設(shè)用地使用權(quán)只有國(guó)家才能出讓。集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可有償出讓。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有一定使用年限的。
國(guó)務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，分別如下：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?BR> （3）建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹！段餀?quán)法》第一百四十一條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。”
（4）建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立。《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！?BR> （5）建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院行使國(guó)家對(duì)礦產(chǎn)資源的所有權(quán)。地表或者地下的礦產(chǎn)資源的國(guó)家所有權(quán)，不因其所依附的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的不同而改變。
（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金簡(jiǎn)稱出讓金，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的受讓者，按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱“出讓合同”）約定的使用期限，一次性或分期提前支付的整個(gè)使用期間的地租，以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。
按照現(xiàn)行規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；出讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，提供出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照出讓合同約定提供建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。
建設(shè)用地使用制度-2（上）
第二節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用
一、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥
（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)也稱為建設(shè)用地使用權(quán)，過去稱為國(guó)有土地使用權(quán)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地
（1）黨政機(jī)關(guān)和人民團(tuán)體用地：①辦公用地。②安全、保密、通訊等特殊專用設(shè)施。
（2）軍事用地：①指揮機(jī)關(guān)、地面和地下的指揮工程、作戰(zhàn)工程。②營(yíng)區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)。③軍用公路、鐵路專用線、機(jī)場(chǎng)、港口、碼頭。④軍用洞庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、輸電、輸油、輸氣管線。⑤軍用通信，通訊線路，偵察、觀測(cè)臺(tái)站和測(cè)量、導(dǎo)航標(biāo)志。⑥國(guó)防軍品科研、試驗(yàn)設(shè)施。⑦其他軍事設(shè)施。
2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地
（1）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地：包括供水設(shè)施、燃?xì)夤?yīng)設(shè)施、供熱設(shè)施、公共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、道路廣場(chǎng)、綠地等。
（2）公益事業(yè)用地：包括非營(yíng)利性郵政設(shè)施、非營(yíng)利性教育設(shè)施、公益性科研機(jī)構(gòu)、非營(yíng)利性體育設(shè)施、非營(yíng)利性公共文化設(shè)施、非營(yíng)利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施等。
3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地
這類用地是指由中央投資，或由中央與地方共同投資或者引進(jìn)外資以及重點(diǎn)扶持的煤炭石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目用地；鐵路、港口、碼頭等交通項(xiàng)目用地；水庫(kù)、防洪、防漬、治堿、農(nóng)田灌溉、水力發(fā)電、江河治理、城市供水和排水等水利工程項(xiàng)目用地。
4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地
一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。
（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序
（1）申請(qǐng)：建設(shè)用地單位持經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或者初步設(shè)計(jì)、年度基本建設(shè)計(jì)劃等有關(guān)文件和城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，按照審批權(quán)限向土地管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地。
（2）審批：根據(jù)用地申請(qǐng)書有關(guān)文件，依照法定批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)城市政府審核、批準(zhǔn)，核發(fā)建沒用地批準(zhǔn)證書。
（3）撥地：經(jīng)城市政府批準(zhǔn)，核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)證書后，由土地管理部門根據(jù)建設(shè)進(jìn)度一次或者分期劃撥建設(shè)用地。
（4）發(fā)證：建設(shè)項(xiàng)目竣工后，由城市規(guī)劃管理和土地管理部門核查實(shí)際用地后，由土地管理部門核發(fā)國(guó)有土地使用證。
（三）劃拔國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的管理
（1）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件。
①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；
②領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；
③具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。
（2）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
①報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；
②可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家。
（3）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租。房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家。
（4）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的抵押。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其抵押的金額不應(yīng)包括土地價(jià)格，因抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)造成建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納土地使用權(quán)出讓金。
（5）對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。
（6）凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理。
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二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓
（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式和特征
1.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議
《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定?！?BR> 2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征
（1）建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為。建設(shè)用地使用權(quán)只有國(guó)家才能出讓。集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可有償出讓。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有一定使用年限的。
國(guó)務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，分別如下：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50年。
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！?BR> （3）建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹！段餀?quán)法》第一百四十一條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。”
（4）建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立。《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)?！?BR> （5）建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的。礦產(chǎn)資源屬于國(guó)家所有，由國(guó)務(wù)院行使國(guó)家對(duì)礦產(chǎn)資源的所有權(quán)。地表或者地下的礦產(chǎn)資源的國(guó)家所有權(quán)，不因其所依附的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的不同而改變。
（二）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金簡(jiǎn)稱出讓金，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的受讓者，按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱“出讓合同”）約定的使用期限，一次性或分期提前支付的整個(gè)使用期間的地租，以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓前國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。
按照現(xiàn)行規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付全部出讓金，逾期未全部支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；出讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定，提供出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，未按照出讓合同約定提供建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。