物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費的最后一個環(huán)節(jié)，關(guān)系到房地產(chǎn)消費的最終實現(xiàn)，其為業(yè)主提供服務(wù)的水平直接影響到房地產(chǎn)消費的質(zhì)量。實現(xiàn)物業(yè)管理的市場化，對促進物業(yè)管理的公平競爭，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，有十分重要的意義。要實現(xiàn)這個目標(biāo)，必須建立一個統(tǒng)一、開放、競爭、有序的物業(yè)管理市場體系，促進物業(yè)市場競爭機制的形成和完善，清除制約市場優(yōu)化配置資源的各種障礙；同時，應(yīng)加強政府和公共部門參與，以行政手段啟動市場，以政策措施引導(dǎo)市場，以市場手段發(fā)展市場，以制度創(chuàng)新規(guī)范市場。新出臺的《浙江省物業(yè)管理條例》為規(guī)范我省的物業(yè)管理行業(yè)，提供了有力的法律保障，為更好地貫徹落實省物業(yè)管理條例，本文從分析當(dāng)前影響物業(yè)市場發(fā)展主要幾種障礙，并依據(jù)省條例和相關(guān)物業(yè)法規(guī)的精神，進行理論和實踐結(jié)合上的探討。
一、物業(yè)市場各要素主體和產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，存在資源配置上的障礙
目前，物業(yè)市場各要素之間存在的主要問題在于主體關(guān)系不清、資源流動性不強、無法形成資源的優(yōu)化配置，也不利于市場公平競爭的實現(xiàn)。具體表現(xiàn)為：
（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會“虛化”現(xiàn)象。
新的《浙江省物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理機制中的運轉(zhuǎn)核心和權(quán)力主體地位，這種制度安排使業(yè)主有了統(tǒng)一的利益表述，但這個自發(fā)形成的機構(gòu)，在實際運行中出現(xiàn)主體不實，組織困難、人心不齊、監(jiān)督乏力等問題，很大程度上成了一個虛設(shè)的機構(gòu)，真正體現(xiàn)和實現(xiàn)業(yè)主的權(quán)利還有很長路要走。要維護業(yè)主的合法權(quán)利，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，在《浙江省物業(yè)管理條例》實施之后，需要行業(yè)主管部門在實踐中不斷摸索創(chuàng)新，制定一整套行之有效的相應(yīng)制度和措施，來激發(fā)大多數(shù)業(yè)主自主參與管理的積極性。為此，省條例中規(guī)定，在業(yè)主大會籌備中，所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會，應(yīng)當(dāng)派代表參加會議，并給予必要的指導(dǎo)。
（二）物業(yè)公司與開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清。
由于目前新開發(fā)的商品房項目，前期物業(yè)企業(yè)大多是開發(fā)商指定，或是運作資金來自于房地產(chǎn)開發(fā)商，或是前期的物業(yè)公司法人和房產(chǎn)公司法人同為一人，或是物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司，由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來又依附于開發(fā)商，在很大程度上成為制約市場發(fā)展的首要因素。其表現(xiàn)在兩個方面，一是業(yè)主選擇物業(yè)公司權(quán)利得不到保證，簽訂的物業(yè)管理合同只此一家，突出的矛盾就是選聘的人不承擔(dān)義務(wù)，承擔(dān)義務(wù)的人沒有選聘的權(quán)利，這導(dǎo)致了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，雙方不是平等協(xié)商主體，沒有協(xié)商，就簽訂了合同，對業(yè)主顯失公平；二是業(yè)主入住之后，由于業(yè)主委員會另行選聘物業(yè)公司成本很高，操作困難，出現(xiàn)各種經(jīng)濟利益糾紛，市場無法自行調(diào)節(jié)解決。因而，要整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場經(jīng)濟秩序，引導(dǎo)物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)公司進行產(chǎn)權(quán)剝離，培育產(chǎn)權(quán)清晰、自主經(jīng)營、行為規(guī)范的物業(yè)企業(yè)，建立市場準(zhǔn)入和退出機制，促進各要素在市場中自由流動。因此，《浙江省物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位按照建設(shè)與物業(yè)管理相分離的原則，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行前期管理。
二、價格形成機制上的“信息不對稱”障礙
新出臺的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》在定價形式方面將原“辦法”的“物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價”修改為“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價”，取消了“政府定價和經(jīng)營者定價”，把物業(yè)管理服務(wù)費的定價權(quán)推向了市場，還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。這樣有利于市場“討價還價”機制的形成，加速物業(yè)管理市場化的進程。新政策主旨是在價格上遵從市場調(diào)節(jié)，有利于確立質(zhì)量與價格相符的概念，體現(xiàn)出服務(wù)的差別性跟收費的差別性。但也要注意到價格形成機制上也存在著“信息不對稱”障礙。作為業(yè)主，無法完全了解物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量如何，價格是否公道，往往評判的最終結(jié)果，無法做到的選擇。因此，市場規(guī)范和信息公開制度顯得極為重要，行業(yè)主管部門有義務(wù)提供市場完備的信息和建立有效地配置信息的機制，有必要加強信息制度監(jiān)管與物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)細化，要避免物業(yè)新規(guī)助長物業(yè)管理公司漫天要價，將本來就矛盾重重的物業(yè)糾紛加劇升溫。
一、物業(yè)市場各要素主體和產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，存在資源配置上的障礙
目前，物業(yè)市場各要素之間存在的主要問題在于主體關(guān)系不清、資源流動性不強、無法形成資源的優(yōu)化配置，也不利于市場公平競爭的實現(xiàn)。具體表現(xiàn)為：
（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會“虛化”現(xiàn)象。
新的《浙江省物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理機制中的運轉(zhuǎn)核心和權(quán)力主體地位，這種制度安排使業(yè)主有了統(tǒng)一的利益表述，但這個自發(fā)形成的機構(gòu)，在實際運行中出現(xiàn)主體不實，組織困難、人心不齊、監(jiān)督乏力等問題，很大程度上成了一個虛設(shè)的機構(gòu)，真正體現(xiàn)和實現(xiàn)業(yè)主的權(quán)利還有很長路要走。要維護業(yè)主的合法權(quán)利，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，在《浙江省物業(yè)管理條例》實施之后，需要行業(yè)主管部門在實踐中不斷摸索創(chuàng)新，制定一整套行之有效的相應(yīng)制度和措施，來激發(fā)大多數(shù)業(yè)主自主參與管理的積極性。為此，省條例中規(guī)定，在業(yè)主大會籌備中，所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會，應(yīng)當(dāng)派代表參加會議，并給予必要的指導(dǎo)。
（二）物業(yè)公司與開發(fā)物業(yè)的房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清。
由于目前新開發(fā)的商品房項目，前期物業(yè)企業(yè)大多是開發(fā)商指定，或是運作資金來自于房地產(chǎn)開發(fā)商，或是前期的物業(yè)公司法人和房產(chǎn)公司法人同為一人，或是物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司的子公司，由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來又依附于開發(fā)商，在很大程度上成為制約市場發(fā)展的首要因素。其表現(xiàn)在兩個方面，一是業(yè)主選擇物業(yè)公司權(quán)利得不到保證，簽訂的物業(yè)管理合同只此一家，突出的矛盾就是選聘的人不承擔(dān)義務(wù)，承擔(dān)義務(wù)的人沒有選聘的權(quán)利，這導(dǎo)致了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，雙方不是平等協(xié)商主體，沒有協(xié)商，就簽訂了合同，對業(yè)主顯失公平；二是業(yè)主入住之后，由于業(yè)主委員會另行選聘物業(yè)公司成本很高，操作困難，出現(xiàn)各種經(jīng)濟利益糾紛，市場無法自行調(diào)節(jié)解決。因而，要整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場經(jīng)濟秩序，引導(dǎo)物業(yè)管理同房地產(chǎn)開發(fā)公司進行產(chǎn)權(quán)剝離，培育產(chǎn)權(quán)清晰、自主經(jīng)營、行為規(guī)范的物業(yè)企業(yè)，建立市場準(zhǔn)入和退出機制，促進各要素在市場中自由流動。因此，《浙江省物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位按照建設(shè)與物業(yè)管理相分離的原則，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行前期管理。
二、價格形成機制上的“信息不對稱”障礙
新出臺的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》在定價形式方面將原“辦法”的“物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價”修改為“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價”，取消了“政府定價和經(jīng)營者定價”，把物業(yè)管理服務(wù)費的定價權(quán)推向了市場，還給了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。這樣有利于市場“討價還價”機制的形成，加速物業(yè)管理市場化的進程。新政策主旨是在價格上遵從市場調(diào)節(jié)，有利于確立質(zhì)量與價格相符的概念，體現(xiàn)出服務(wù)的差別性跟收費的差別性。但也要注意到價格形成機制上也存在著“信息不對稱”障礙。作為業(yè)主，無法完全了解物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量如何，價格是否公道，往往評判的最終結(jié)果，無法做到的選擇。因此，市場規(guī)范和信息公開制度顯得極為重要，行業(yè)主管部門有義務(wù)提供市場完備的信息和建立有效地配置信息的機制，有必要加強信息制度監(jiān)管與物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)細化，要避免物業(yè)新規(guī)助長物業(yè)管理公司漫天要價，將本來就矛盾重重的物業(yè)糾紛加劇升溫。