第二節(jié) 建設(shè)用地的取得、轉(zhuǎn)讓與喪失
一、建設(shè)用地的取得 掌握 P474
（一）建設(shè)土地取得的基本方式
1.通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)：兩種----競爭、協(xié)議：
（1）競爭出讓：投標、競拍、掛牌；
經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓；
同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采用招標、拍賣或掛牌方式出讓。
（2）協(xié)議出讓：最低出讓金：土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用及有關(guān)稅費之和；基準地價70%。
（二）建設(shè)用地取得的其他方式 1.租賃：（1）租賃與出讓的兩點不同；
?。?）經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須實行出讓，不實行租賃；
（3）租賃的方式有：招標、拍賣、協(xié)議；
（4）短期租賃不超過5年。
2.轉(zhuǎn)讓方式：買賣、合資、合作建房、交換、作價入股等。
二、取得建設(shè)用地的相關(guān)費用和相關(guān)工作 掌握
（一）征地補償費用及征地補償安置相關(guān)工作
1.征地補償費 給誰？給多少？
（1）土地補償費用：給被征地單位；前3年平均產(chǎn)值的6—10倍。
（2）青苗補償費：只補一季；是個人的給個人，是集體的給集體。
（3）地上附著物補償費：是個人的給個人；拆什么，補什么；拆多少，補多少。
（4）安置補助費：給被征地單位和安置勞動力的單位；前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍，不超過15倍；土地補償費和安置補助費的總和不得超過30倍。
（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金：不收取新菜地開發(fā)建設(shè)基金的3種情況。
（6）耕地占用稅：上繳國家財政；減免規(guī)定：農(nóng)村、部隊、鐵路、飛機、炸藥、學校、幼兒園、敬老院等。
（7）土地管理費：前四項之和的2%--4%；糧食差價、副食補貼、不可預見費加上的2%--4%。
三、建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓及抵押 熟悉 P487
（一）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓
1.出讓方式的轉(zhuǎn)讓條件：支付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書；投資超過25%以上；形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。
2.轉(zhuǎn)讓的其他規(guī)定：改變土地用途的：必須經(jīng)同意、重新簽合同、調(diào)整出讓金。
（二）建設(shè)用地的抵押
1.可以抵押：建設(shè)用地的使用權(quán)、建筑物（包括在建的）、地上附著物；
2.一并抵押：建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物一并抵押；鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押，建筑物與地一并抵押； 房、地合一
3.新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)的：一并處分；抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
四、建設(shè)用地的喪失 熟悉
（一）正常收回
6種情況國家可以收回。其中1、2項給予補償。
（二）閑置土地的收回
1.閑置土地的認定：下列情形之一為閑置地。
（1）滿一年未動工；
（2）開發(fā)面積不足三分之一、占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。
3.閑置土地的處置
滿一年不滿兩年的，按土地價款20%征收閑置費，房地產(chǎn)的征繳增值地價；
滿兩年未動工開發(fā)的，堅決無償收回；不符合收回條件的，改變用途、置換、臨時使用、納入政府儲備等。
一、建設(shè)用地的取得 掌握 P474
（一）建設(shè)土地取得的基本方式
1.通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)：兩種----競爭、協(xié)議：
（1）競爭出讓：投標、競拍、掛牌；
經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓；
同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采用招標、拍賣或掛牌方式出讓。
（2）協(xié)議出讓：最低出讓金：土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用及有關(guān)稅費之和；基準地價70%。
（二）建設(shè)用地取得的其他方式 1.租賃：（1）租賃與出讓的兩點不同；
?。?）經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須實行出讓，不實行租賃；
（3）租賃的方式有：招標、拍賣、協(xié)議；
（4）短期租賃不超過5年。
2.轉(zhuǎn)讓方式：買賣、合資、合作建房、交換、作價入股等。
二、取得建設(shè)用地的相關(guān)費用和相關(guān)工作 掌握
（一）征地補償費用及征地補償安置相關(guān)工作
1.征地補償費 給誰？給多少？
（1）土地補償費用：給被征地單位；前3年平均產(chǎn)值的6—10倍。
（2）青苗補償費：只補一季；是個人的給個人，是集體的給集體。
（3）地上附著物補償費：是個人的給個人；拆什么，補什么；拆多少，補多少。
（4）安置補助費：給被征地單位和安置勞動力的單位；前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍，不超過15倍；土地補償費和安置補助費的總和不得超過30倍。
（5）新菜地開發(fā)建設(shè)基金：不收取新菜地開發(fā)建設(shè)基金的3種情況。
（6）耕地占用稅：上繳國家財政；減免規(guī)定：農(nóng)村、部隊、鐵路、飛機、炸藥、學校、幼兒園、敬老院等。
（7）土地管理費：前四項之和的2%--4%；糧食差價、副食補貼、不可預見費加上的2%--4%。
三、建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓及抵押 熟悉 P487
（一）建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓
1.出讓方式的轉(zhuǎn)讓條件：支付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書；投資超過25%以上；形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。
2.轉(zhuǎn)讓的其他規(guī)定：改變土地用途的：必須經(jīng)同意、重新簽合同、調(diào)整出讓金。
（二）建設(shè)用地的抵押
1.可以抵押：建設(shè)用地的使用權(quán)、建筑物（包括在建的）、地上附著物；
2.一并抵押：建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物一并抵押；鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押，建筑物與地一并抵押； 房、地合一
3.新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)的：一并處分；抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
四、建設(shè)用地的喪失 熟悉
（一）正常收回
6種情況國家可以收回。其中1、2項給予補償。
（二）閑置土地的收回
1.閑置土地的認定：下列情形之一為閑置地。
（1）滿一年未動工；
（2）開發(fā)面積不足三分之一、占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。
3.閑置土地的處置
滿一年不滿兩年的，按土地價款20%征收閑置費，房地產(chǎn)的征繳增值地價；
滿兩年未動工開發(fā)的，堅決無償收回；不符合收回條件的，改變用途、置換、臨時使用、納入政府儲備等。