寫字樓租金實(shí)例
最終取其平均值確定估價(jià)對象的租金為每天每建筑平方米5元，在市場上有一定的競爭力，辦公面積、會議室面積等在計(jì)算租金時(shí)統(tǒng)一按可出租的辦公用房面積，即7832㎡計(jì)算
注：計(jì)算錯(cuò)誤4991+613+2016=7620,設(shè)施設(shè)備面積不可出租；
車庫收益按停車位計(jì)算，停車總數(shù)為132輛，根據(jù)當(dāng)前市區(qū)寫字樓車位出租情況，估價(jià)對象的車位租金取600元/個(gè)·月，在市場上有一定的競爭力。則估價(jià)對象的年租金毛收入為：
（5×7832×365+600×12×132）÷10000=1524.38萬元
注：車庫租金應(yīng)單獨(dú)計(jì)算和寫字樓的報(bào)酬率不同
沒有考慮停車場出租空置率和拖欠租金問題
2.年有效租金收入
考慮出租代理費(fèi)用、出租空置率、租賃緩租期、租金交付拖欠等情況的影響，每年每套房屋總收益損失的租金按1.5個(gè)月計(jì)算，則年有效租金收入為：
1524.38萬元×（1-1.5/12）=1333.83萬元
注：應(yīng)說明是預(yù)測值
車庫收益按房屋的空置率計(jì)算不合適
3.年客觀運(yùn)營費(fèi)用
（1）房產(chǎn)稅
按年有效租金收入的12%計(jì)算，
1333.83萬元×12%=160.06萬元
（2）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加
按年有效租金收入的5.5%計(jì)算，
1333.83萬元×5.5%=73.36萬元
（3）物業(yè)維修費(fèi)用
根據(jù)目前物業(yè)維修的統(tǒng)計(jì)資料，維修費(fèi)用約占年有效租金收入的2%,則物業(yè)維修費(fèi)為：
1333.83萬元×2%=26.68萬元
維修費(fèi)用約占年有效租金收入的2%
注：應(yīng)說明取費(fèi)依據(jù)
（4）土地使用稅（城鎮(zhèn)土地使用稅）；
按4元/㎡（土地面積）計(jì)算，土地使用稅為：
5550×4÷10000=2.22萬元
注：應(yīng)說明土地使用稅4元/㎡取費(fèi)依據(jù)
（5）物業(yè)管理費(fèi)（合公共水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、物業(yè)公司工作人員工資等）
按年有效租金收入的5%計(jì)算：
1333.83萬元×5%=66.69萬元
物業(yè)管理費(fèi)按年有效租金收入的5%
注：應(yīng)說明取費(fèi)依據(jù)
（6）年客觀運(yùn)營成本
年客觀運(yùn)營成本=上述5項(xiàng)之和=329.01萬元
注：缺保險(xiǎn)費(fèi)或相關(guān)說明
4.年凈收益
年凈收益=年有效租金收入一年客觀運(yùn)營成本=1333.83萬元-29.01萬元=1004.82萬元
5.確定報(bào)酬率
報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，即報(bào)酬率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。雖然目前北京房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較以往有所增加而投資收益率有所下降，但相對其他行業(yè)仍然具有較高的投資收益率。由于房地產(chǎn)本身的固有特性以及房地產(chǎn)存在的地域性，使不同區(qū)位、不同類型、不同時(shí)期的房地產(chǎn)投資收益率會存在一定的差異。經(jīng)過調(diào)查計(jì)算分析，估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)楸本┦凶钪行牡貛?，房價(jià)回落的可能性很小，但同時(shí)總房價(jià)款較高因此仍具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，最終確定投資收益率為8%.
注：寫字樓和車庫取相同的報(bào)酬率錯(cuò)誤
6.采用收益法測算的房地產(chǎn)市場價(jià)格
注：未說明公式選用理由
p＝a/r×［1－1/（1＋r）n］
其中P——房地產(chǎn)市場價(jià)格
a——年凈收益（1004.82萬元/年）
r——報(bào)酬率（8%）
n——收益年限（綜合土地使用年限50年）
注：土地使用年限50年應(yīng)說明取值理由
需要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命52年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)取得土地使用權(quán)取50年，分兩種情形：
到期后對收回建筑物不予補(bǔ)償，取50年
到期后對收回建筑物給予補(bǔ)償，應(yīng)加上建筑物剩余補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值。
根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)，采用收益法測算出估價(jià)對象具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)利條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)格為總價(jià)12292萬元，單價(jià)為13603元/㎡。
B.采用市場法測算改建完成后的寫字樓市場價(jià)格
市場法是指在求取估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象與在較近時(shí)期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價(jià)格修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。
最終取其平均值確定估價(jià)對象的租金為每天每建筑平方米5元，在市場上有一定的競爭力，辦公面積、會議室面積等在計(jì)算租金時(shí)統(tǒng)一按可出租的辦公用房面積，即7832㎡計(jì)算
注：計(jì)算錯(cuò)誤4991+613+2016=7620,設(shè)施設(shè)備面積不可出租；
車庫收益按停車位計(jì)算，停車總數(shù)為132輛，根據(jù)當(dāng)前市區(qū)寫字樓車位出租情況，估價(jià)對象的車位租金取600元/個(gè)·月，在市場上有一定的競爭力。則估價(jià)對象的年租金毛收入為：
（5×7832×365+600×12×132）÷10000=1524.38萬元
注：車庫租金應(yīng)單獨(dú)計(jì)算和寫字樓的報(bào)酬率不同
沒有考慮停車場出租空置率和拖欠租金問題
2.年有效租金收入
考慮出租代理費(fèi)用、出租空置率、租賃緩租期、租金交付拖欠等情況的影響，每年每套房屋總收益損失的租金按1.5個(gè)月計(jì)算，則年有效租金收入為：
1524.38萬元×（1-1.5/12）=1333.83萬元
注：應(yīng)說明是預(yù)測值
車庫收益按房屋的空置率計(jì)算不合適
3.年客觀運(yùn)營費(fèi)用
（1）房產(chǎn)稅
按年有效租金收入的12%計(jì)算，
1333.83萬元×12%=160.06萬元
（2）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加
按年有效租金收入的5.5%計(jì)算，
1333.83萬元×5.5%=73.36萬元
（3）物業(yè)維修費(fèi)用
根據(jù)目前物業(yè)維修的統(tǒng)計(jì)資料，維修費(fèi)用約占年有效租金收入的2%,則物業(yè)維修費(fèi)為：
1333.83萬元×2%=26.68萬元
維修費(fèi)用約占年有效租金收入的2%
注：應(yīng)說明取費(fèi)依據(jù)
（4）土地使用稅（城鎮(zhèn)土地使用稅）；
按4元/㎡（土地面積）計(jì)算，土地使用稅為：
5550×4÷10000=2.22萬元
注：應(yīng)說明土地使用稅4元/㎡取費(fèi)依據(jù)
（5）物業(yè)管理費(fèi)（合公共水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、物業(yè)公司工作人員工資等）
按年有效租金收入的5%計(jì)算：
1333.83萬元×5%=66.69萬元
物業(yè)管理費(fèi)按年有效租金收入的5%
注：應(yīng)說明取費(fèi)依據(jù)
（6）年客觀運(yùn)營成本
年客觀運(yùn)營成本=上述5項(xiàng)之和=329.01萬元
注：缺保險(xiǎn)費(fèi)或相關(guān)說明
4.年凈收益
年凈收益=年有效租金收入一年客觀運(yùn)營成本=1333.83萬元-29.01萬元=1004.82萬元
5.確定報(bào)酬率
報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是一種投資收益率，即報(bào)酬率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。雖然目前北京房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較以往有所增加而投資收益率有所下降，但相對其他行業(yè)仍然具有較高的投資收益率。由于房地產(chǎn)本身的固有特性以及房地產(chǎn)存在的地域性，使不同區(qū)位、不同類型、不同時(shí)期的房地產(chǎn)投資收益率會存在一定的差異。經(jīng)過調(diào)查計(jì)算分析，估價(jià)對象所在區(qū)域?yàn)楸本┦凶钪行牡貛?，房價(jià)回落的可能性很小，但同時(shí)總房價(jià)款較高因此仍具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，最終確定投資收益率為8%.
注：寫字樓和車庫取相同的報(bào)酬率錯(cuò)誤
6.采用收益法測算的房地產(chǎn)市場價(jià)格
注：未說明公式選用理由
p＝a/r×［1－1/（1＋r）n］
其中P——房地產(chǎn)市場價(jià)格
a——年凈收益（1004.82萬元/年）
r——報(bào)酬率（8%）
n——收益年限（綜合土地使用年限50年）
注：土地使用年限50年應(yīng)說明取值理由
需要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命52年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)取得土地使用權(quán)取50年，分兩種情形：
到期后對收回建筑物不予補(bǔ)償，取50年
到期后對收回建筑物給予補(bǔ)償，應(yīng)加上建筑物剩余補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值。
根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù)，采用收益法測算出估價(jià)對象具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押權(quán)利條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)格為總價(jià)12292萬元，單價(jià)為13603元/㎡。
B.采用市場法測算改建完成后的寫字樓市場價(jià)格
市場法是指在求取估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象與在較近時(shí)期內(nèi)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從交易價(jià)格修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。