三、城市用地的分類與評(píng)價(jià)
要求
1.掌握城市用地的自然條件評(píng)價(jià)
2.掌握城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)
3.熟悉城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
知識(shí)結(jié)構(gòu)體系
（一）城市用地的分類
我國1991年3月開始實(shí)行國標(biāo)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，將城市范圍內(nèi)紛繁復(fù)雜的各種用地歸納為10大類、46中類、73小類。
十大類城市用地名稱及其代號(hào)是：居住用地（代號(hào)為r），公共設(shè)施用地（c），工業(yè)用地（m），倉儲(chǔ)用地（w），對(duì)外交通用地（t），道路廣場(chǎng)用地（s），市政公用設(shè)施用地（u），綠地（g），特殊用地（d），水域和其他用地（e），其中e類不參與城市建設(shè)用地的平衡。
在城市規(guī)劃中，總體規(guī)劃用地階段以大類為主，中類為輔；分區(qū)規(guī)劃則以中類為主，小類為輔；詳細(xì)規(guī)劃則需達(dá)到小類深度。
（二）城市用地適用性評(píng)價(jià)方法
1.自然條件評(píng)價(jià)
工程地質(zhì)條件
①土質(zhì)與地基承載力
②地形條件
③沖溝
④滑坡與崩塌
⑤巖溶
⑥地震
水文及水文地質(zhì)條件水文條件；水文地質(zhì)條件
水文條件
對(duì)待地面水，存在兩方面的問題，城市規(guī)劃要兼顧兩者。
①水對(duì)城市的影響防洪標(biāo)準(zhǔn)、措施的合理制定，保證城市建設(shè)的安全。
②城市建設(shè)可能對(duì)原有水系的破壞如過量取水、污水的大量排放、改變水道與斷面等。
水文地質(zhì)條件
包括地下水的存在形式、含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。
①地下水分為上層滯水、潛水和承壓水，后二者可作為城市水源；承壓水由于受大氣降水的影響較小，不易受地面污染，可作為城市的主要水源。
②地下水過量開采，地下水位下降，會(huì)形成“漏斗”，造成水質(zhì)污染，嚴(yán)重的還會(huì)造成水源枯竭和地面沉陷。
③對(duì)地下水有污染的建設(shè)項(xiàng)目不應(yīng)布置在地下水的上游方向。
氣候條件
大陽輻射
強(qiáng)度與日照率，影響城市建筑密度、城市用地指標(biāo)與規(guī)模、建筑群體的布置。
風(fēng)向
①風(fēng)是地面大氣的水平移動(dòng)，由風(fēng)向、風(fēng)速表示。
②風(fēng)向是風(fēng)吹來的方向，表示風(fēng)向的特征指標(biāo)叫風(fēng)向頻率（以各個(gè)風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)占總次數(shù)的百分比表示）。
③風(fēng)速是指單位時(shí)間內(nèi)風(fēng)所移動(dòng)的距離，以平均風(fēng)速表示。
④風(fēng)玫瑰圖風(fēng)向頻率圖與平均風(fēng)速圖。
⑤盛行風(fēng)向按城市不同風(fēng)向的頻率來確定（如上圖為北北東方向）。
⑥風(fēng)速與污染危害的關(guān)系風(fēng)速越大，污染物越易擴(kuò)散。
⑦靜風(fēng)無風(fēng)，盆地、峽谷城市的靜風(fēng)頻率很高，煙氣滯留城市上空無法吹散。
⑧工業(yè)區(qū)位于盛行風(fēng)向（風(fēng)頻）的下風(fēng)向，即最小風(fēng)頻的上風(fēng)位。
⑨城市擁有兩個(gè)方向的盛行風(fēng)向時(shí)，工業(yè)區(qū)要布置在盛行風(fēng)向的兩側(cè)。
⑩規(guī)劃楔狀綠地插入城市，以引導(dǎo)風(fēng)向；道路系統(tǒng)與冬季盛行風(fēng)向成一定角度，以減輕寒風(fēng)對(duì)城市的侵襲。
氣溫
①逆溫層在日溫差較大的地區(qū)（尤其在冬天），因夜間城市地面散熱冷卻較快，大氣層下冷上熱，在城市上空產(chǎn)生逆溫層現(xiàn)象，大氣比較穩(wěn)定，有害的工業(yè)煙氣滯留或擴(kuò)散緩慢，加劇城市污染。
②熱島效應(yīng)城市建筑密集、硬地過多，生產(chǎn)與生活散發(fā)大量熱量，出現(xiàn)市區(qū)溫度比郊區(qū)高的現(xiàn)象，規(guī)劃中應(yīng)增設(shè)大面積水體和綠地。
降水與濕度
降水量的大小與強(qiáng)度對(duì)城市較為突出的影響是排水設(shè)施，要防止山洪、江河汛期的威脅。
2.建設(shè)條件評(píng)價(jià)
城市用地布局結(jié)構(gòu)方面
①布局結(jié)構(gòu)是否合理（城市功能分區(qū)與結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)）。
②布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展需要。
③布局與生態(tài)環(huán)境保護(hù)的矛盾。
④交通系統(tǒng)存在的問題與潛力。
城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面
①市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀，包括質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力，這些都將影響到土地的利用及舊區(qū)再開發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。
②設(shè)施齊全的地區(qū)，有利于土地價(jià)格的升值。
社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面
①人口密度反映土地利用的強(qiáng)度與效益，并影響拆遷的難易程度。
②城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)，影響用地功能組織與各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。
3.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指綜合評(píng)價(jià)土地質(zhì)量，為土地使用提供依據(jù)。好地優(yōu)用，劣地巧用，用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)土地使用，提高土地的使用效益。
城市用地的基本性質(zhì)
城市土地除具有土地資源的共性之外，還具有自身的特殊性質(zhì)。
①承載性承載城市物質(zhì)要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是其基本的自然屬性
②區(qū)位的極端重要性與幾何位置、經(jīng)濟(jì)地理位置密切相關(guān)。
③地租與地價(jià)
地租土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)，索取的利潤(rùn)；
地價(jià)指土地一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。
土地分配的基礎(chǔ)追求利益化。
級(jí)差地租不同區(qū)位的土地或同一土地由于開發(fā)程度的不同而形成的差別地租。
級(jí)差地租理論關(guān)于土地等級(jí)差別理論，是認(rèn)識(shí)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值差異的基礎(chǔ)。
城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要影響因素
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要影響因素可以分為三個(gè)層次：
①基本因素層：包括土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度、其他因素
②派生因素層：包括繁華度、交通通達(dá)
要求
1.掌握城市用地的自然條件評(píng)價(jià)
2.掌握城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)
3.熟悉城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
知識(shí)結(jié)構(gòu)體系
（一）城市用地的分類
我國1991年3月開始實(shí)行國標(biāo)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，將城市范圍內(nèi)紛繁復(fù)雜的各種用地歸納為10大類、46中類、73小類。
十大類城市用地名稱及其代號(hào)是：居住用地（代號(hào)為r），公共設(shè)施用地（c），工業(yè)用地（m），倉儲(chǔ)用地（w），對(duì)外交通用地（t），道路廣場(chǎng)用地（s），市政公用設(shè)施用地（u），綠地（g），特殊用地（d），水域和其他用地（e），其中e類不參與城市建設(shè)用地的平衡。
在城市規(guī)劃中，總體規(guī)劃用地階段以大類為主，中類為輔；分區(qū)規(guī)劃則以中類為主，小類為輔；詳細(xì)規(guī)劃則需達(dá)到小類深度。
（二）城市用地適用性評(píng)價(jià)方法
1.自然條件評(píng)價(jià)
工程地質(zhì)條件
①土質(zhì)與地基承載力
②地形條件
③沖溝
④滑坡與崩塌
⑤巖溶
⑥地震
水文及水文地質(zhì)條件水文條件；水文地質(zhì)條件
水文條件
對(duì)待地面水，存在兩方面的問題，城市規(guī)劃要兼顧兩者。
①水對(duì)城市的影響防洪標(biāo)準(zhǔn)、措施的合理制定，保證城市建設(shè)的安全。
②城市建設(shè)可能對(duì)原有水系的破壞如過量取水、污水的大量排放、改變水道與斷面等。
水文地質(zhì)條件
包括地下水的存在形式、含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。
①地下水分為上層滯水、潛水和承壓水，后二者可作為城市水源；承壓水由于受大氣降水的影響較小，不易受地面污染，可作為城市的主要水源。
②地下水過量開采，地下水位下降，會(huì)形成“漏斗”，造成水質(zhì)污染，嚴(yán)重的還會(huì)造成水源枯竭和地面沉陷。
③對(duì)地下水有污染的建設(shè)項(xiàng)目不應(yīng)布置在地下水的上游方向。
氣候條件
大陽輻射
強(qiáng)度與日照率，影響城市建筑密度、城市用地指標(biāo)與規(guī)模、建筑群體的布置。
風(fēng)向
①風(fēng)是地面大氣的水平移動(dòng)，由風(fēng)向、風(fēng)速表示。
②風(fēng)向是風(fēng)吹來的方向，表示風(fēng)向的特征指標(biāo)叫風(fēng)向頻率（以各個(gè)風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)占總次數(shù)的百分比表示）。
③風(fēng)速是指單位時(shí)間內(nèi)風(fēng)所移動(dòng)的距離，以平均風(fēng)速表示。
④風(fēng)玫瑰圖風(fēng)向頻率圖與平均風(fēng)速圖。
⑤盛行風(fēng)向按城市不同風(fēng)向的頻率來確定（如上圖為北北東方向）。
⑥風(fēng)速與污染危害的關(guān)系風(fēng)速越大，污染物越易擴(kuò)散。
⑦靜風(fēng)無風(fēng)，盆地、峽谷城市的靜風(fēng)頻率很高，煙氣滯留城市上空無法吹散。
⑧工業(yè)區(qū)位于盛行風(fēng)向（風(fēng)頻）的下風(fēng)向，即最小風(fēng)頻的上風(fēng)位。
⑨城市擁有兩個(gè)方向的盛行風(fēng)向時(shí)，工業(yè)區(qū)要布置在盛行風(fēng)向的兩側(cè)。
⑩規(guī)劃楔狀綠地插入城市，以引導(dǎo)風(fēng)向；道路系統(tǒng)與冬季盛行風(fēng)向成一定角度，以減輕寒風(fēng)對(duì)城市的侵襲。
氣溫
①逆溫層在日溫差較大的地區(qū)（尤其在冬天），因夜間城市地面散熱冷卻較快，大氣層下冷上熱，在城市上空產(chǎn)生逆溫層現(xiàn)象，大氣比較穩(wěn)定，有害的工業(yè)煙氣滯留或擴(kuò)散緩慢，加劇城市污染。
②熱島效應(yīng)城市建筑密集、硬地過多，生產(chǎn)與生活散發(fā)大量熱量，出現(xiàn)市區(qū)溫度比郊區(qū)高的現(xiàn)象，規(guī)劃中應(yīng)增設(shè)大面積水體和綠地。
降水與濕度
降水量的大小與強(qiáng)度對(duì)城市較為突出的影響是排水設(shè)施，要防止山洪、江河汛期的威脅。
2.建設(shè)條件評(píng)價(jià)
城市用地布局結(jié)構(gòu)方面
①布局結(jié)構(gòu)是否合理（城市功能分區(qū)與結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)）。
②布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展需要。
③布局與生態(tài)環(huán)境保護(hù)的矛盾。
④交通系統(tǒng)存在的問題與潛力。
城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面
①市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀，包括質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力，這些都將影響到土地的利用及舊區(qū)再開發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。
②設(shè)施齊全的地區(qū)，有利于土地價(jià)格的升值。
社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面
①人口密度反映土地利用的強(qiáng)度與效益，并影響拆遷的難易程度。
②城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)，影響用地功能組織與各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。
3.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
城市用地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指綜合評(píng)價(jià)土地質(zhì)量，為土地使用提供依據(jù)。好地優(yōu)用，劣地巧用，用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)土地使用，提高土地的使用效益。
城市用地的基本性質(zhì)
城市土地除具有土地資源的共性之外，還具有自身的特殊性質(zhì)。
①承載性承載城市物質(zhì)要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是其基本的自然屬性
②區(qū)位的極端重要性與幾何位置、經(jīng)濟(jì)地理位置密切相關(guān)。
③地租與地價(jià)
地租土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)，索取的利潤(rùn)；
地價(jià)指土地一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，是國家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。
土地分配的基礎(chǔ)追求利益化。
級(jí)差地租不同區(qū)位的土地或同一土地由于開發(fā)程度的不同而形成的差別地租。
級(jí)差地租理論關(guān)于土地等級(jí)差別理論，是認(rèn)識(shí)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值差異的基礎(chǔ)。
城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要影響因素
經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要影響因素可以分為三個(gè)層次：
①基本因素層：包括土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度、其他因素
②派生因素層：包括繁華度、交通通達(dá)