房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法輔導(dǎo)：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值考點(diǎn)精析

本章歷年考試焦點(diǎn)
    1．房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。
    2．決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。
    3．收益法求得的價(jià)值傾向于買價(jià)，市場(chǎng)法求得的價(jià)值傾向于成交價(jià)格，成本法求得的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)。
    4．房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于投資價(jià)值，而不是市場(chǎng)價(jià)值，二者的區(qū)別在于所選取的報(bào)酬率不同，投資價(jià)值所選取的報(bào)酬率為投資者要求的最低報(bào)酬率，而市場(chǎng)價(jià)值所選取的報(bào)酬率為一般報(bào)酬率。
    5．不同類型價(jià)值的高低關(guān)系為：原始價(jià)值高于賬面價(jià)值，投資價(jià)值大于或等于市場(chǎng)價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值，清算價(jià)值低于公開市場(chǎng)價(jià)值，快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值，在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，但如果現(xiàn)狀使用是使用的，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。
    6．抵押價(jià)值及再次抵押價(jià)值的計(jì)算，在2008年、2009年考試中多次出現(xiàn)。
    7．名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格是歷年考試的重中之重。
    8．關(guān)于期房?jī)r(jià)格的計(jì)算也是歷年單項(xiàng)選擇題必考的。
    9．房地產(chǎn)需求、供給、均衡價(jià)格和均衡交易量的關(guān)系。(見表3-1)
    表3．1
     變化方向
     變化幅度
     均衡價(jià)格
     均衡交易
    同方向變化
     供給增加=需求增加
     不變
     增加
    供給減少=需求減少
     不變
     減少
    供給增加>需求增加
     下降
     增加
    供給減少<需求減少
     下降
     減少
    供給增加<需求增加
     上升
     增加
    供給減少>需求減少
     上升
     減少
    反方向變化
     供給增加=需求減少
     下降
     不變
    供給減少=需求增加
     上升
     不變
    供給增加>需求減少
     下降
     增加
    供給減少<需求增加
     上升
     減加
    供給增加<需求減少
     下降
     減少
    供給減少>需求增加
     上升
     減少