4.1.2零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析
商業(yè)輻射區(qū)域概念
是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費者的分布范圍
分析內(nèi)容
可能的顧客流量
消費者行為
喜好和偏好
購買能力分析
三個部分
主要區(qū)域
次要區(qū)域
邊界區(qū)域
4.1.3特色、位置和停車
特色
特色對小型商場并不很重要，但對較大型的購物中心很重要
位置
位置的優(yōu)劣取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達程度，而一定是離交通主干道的距離
停車位設置的衡量指標
一是停車系數(shù)：停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3
二是停車指數(shù)：即每100平方米營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)
4.2 零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
聲譽
財務能力
組合與位置分配
需要的服務
4.3零售商業(yè)物業(yè)的租金
基礎租金
又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關的一個最低收入
百分比租金
在基礎租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營成果為基數(shù)計算百分比的租金
確定平衡點，僅對超出某一營業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金
沒有統(tǒng)一的百分比標準，隨經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同有很大的差異
代收代繳費用和凈租約
種類
·毛租：物業(yè)運營費用包括在租金中，由業(yè)主支付
·凈租：物業(yè)經(jīng)營費用由租戶直接支付
凈租的形式
·租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項
·租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費
·所有的經(jīng)營費用，包括與物業(yè)有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負責建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用
租金的調(diào)整
租期長需調(diào)整
調(diào)整方式與寫字樓同
租金調(diào)整僅針對基本租金，經(jīng)營費用每五年或一年調(diào)整一次
商業(yè)輻射區(qū)域概念
是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費者的分布范圍
分析內(nèi)容
可能的顧客流量
消費者行為
喜好和偏好
購買能力分析
三個部分
主要區(qū)域
次要區(qū)域
邊界區(qū)域
4.1.3特色、位置和停車
特色
特色對小型商場并不很重要，但對較大型的購物中心很重要
位置
位置的優(yōu)劣取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達程度，而一定是離交通主干道的距離
停車位設置的衡量指標
一是停車系數(shù)：停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3
二是停車指數(shù)：即每100平方米營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)
4.2 零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇
聲譽
財務能力
組合與位置分配
需要的服務
4.3零售商業(yè)物業(yè)的租金
基礎租金
又稱最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關的一個最低收入
百分比租金
在基礎租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營成果為基數(shù)計算百分比的租金
確定平衡點，僅對超出某一營業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金
沒有統(tǒng)一的百分比標準，隨經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同有很大的差異
代收代繳費用和凈租約
種類
·毛租：物業(yè)運營費用包括在租金中，由業(yè)主支付
·凈租：物業(yè)經(jīng)營費用由租戶直接支付
凈租的形式
·租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項
·租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費
·所有的經(jīng)營費用，包括與物業(yè)有關的稅項、保險費、公共設施設備使用費、物業(yè)維護維修費用、公用面積維護費、物業(yè)管理費等，都由租戶直接支付，而業(yè)主只負責建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用
租金的調(diào)整
租期長需調(diào)整
調(diào)整方式與寫字樓同
租金調(diào)整僅針對基本租金，經(jīng)營費用每五年或一年調(diào)整一次