第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用
本章介紹長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟、幾種主要長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容以及長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要作用。
第一節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述
一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義
長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。簡(jiǎn)要地說(shuō)，預(yù)測(cè)就是由已知推測(cè)未知，由過(guò)去和現(xiàn)在推測(cè)未來(lái)。
二、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)
房地產(chǎn)價(jià)格通常波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)呈現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。因此，當(dāng)需要評(píng)估（通常是預(yù)測(cè)）某宗（或某類）房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗（或該類）房地產(chǎn)過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)一段時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑦@些歷史價(jià)格編排成時(shí)間序列，從而找出該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為未來(lái)）比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷，即評(píng)估（預(yù)測(cè)）出了該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格。
三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。因此，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)、可靠。擁有越長(zhǎng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測(cè)、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信，因?yàn)殚L(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。
四、長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟
運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)?；癁橥粯?biāo)準(zhǔn)的方法與市場(chǎng)法中“建立比較基準(zhǔn)”的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。下面分節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。
本章介紹長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟、幾種主要長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容以及長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要作用。
第一節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述
一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義
長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。簡(jiǎn)要地說(shuō)，預(yù)測(cè)就是由已知推測(cè)未知，由過(guò)去和現(xiàn)在推測(cè)未來(lái)。
二、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)
房地產(chǎn)價(jià)格通常波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)呈現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。因此，當(dāng)需要評(píng)估（通常是預(yù)測(cè)）某宗（或某類）房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗（或該類）房地產(chǎn)過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)一段時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑦@些歷史價(jià)格編排成時(shí)間序列，從而找出該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為未來(lái)）比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷，即評(píng)估（預(yù)測(cè)）出了該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格。
三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件
長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。因此，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)、可靠。擁有越長(zhǎng)時(shí)期、越真實(shí)的歷史價(jià)格資料，作出的推測(cè)、判斷就會(huì)越準(zhǔn)確、可信，因?yàn)殚L(zhǎng)期趨勢(shì)可以消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)。
四、長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟
運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟：①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；②整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)?；癁橥粯?biāo)準(zhǔn)的方法與市場(chǎng)法中“建立比較基準(zhǔn)”的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫(huà)出時(shí)間序列圖；③觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；④以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法。下面分節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。