第一節(jié)效益和費(fèi)用識(shí)別
【重要考點(diǎn)】投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的區(qū)別
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是的；投資分析中的成本是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)；在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等。
1．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。（2006年試題）
A．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣
B．應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定
C．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣
D．是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算
答案：D見教材P166。
解析：房地產(chǎn)投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全相同。
【重要考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與四類成本類型（開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、開發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營(yíng)成本和期間費(fèi)用）見教材P167圖6-1，這也是本章的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（）。（2006年試題）
A．土地轉(zhuǎn)讓成本
B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用
C．配套設(shè)施銷售成本
D．商品房銷售成本
E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本
答案：ACDE見教材P167。
解析：管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于經(jīng)營(yíng)成本。
【重要考點(diǎn)】經(jīng)營(yíng)收入（三類，取決于經(jīng)營(yíng)模式）
經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入
銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)
出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)
自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)
【重要考點(diǎn)】利潤(rùn)
企業(yè)利潤(rùn)分為四個(gè)層次：
經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅
利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外收支凈額
稅后利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅
可供分配利潤(rùn)＝稅后利潤(rùn)－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤(rùn)）
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。（2007年試題）
A．利潤(rùn)總額
B．投資利潤(rùn)
C．稅后利潤(rùn)
D．可分配利潤(rùn)
答案：A見教材P168。
解析：利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外收支凈額。
【重要考點(diǎn)】投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本的區(qū)別
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，數(shù)據(jù)是的；投資分析中的成本是對(duì)未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素不同，不同的方案有不同的成本數(shù)據(jù)；在投資分析的成本中，還要列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒有的成本概念，如機(jī)會(huì)成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等。
1．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。（2006年試題）
A．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣
B．應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定
C．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣
D．是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算
答案：D見教材P166。
解析：房地產(chǎn)投資分析中的成本與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全相同。
【重要考點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與四類成本類型（開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、開發(fā)產(chǎn)品成本、經(jīng)營(yíng)成本和期間費(fèi)用）見教材P167圖6-1，這也是本章的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（）。（2006年試題）
A．土地轉(zhuǎn)讓成本
B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用
C．配套設(shè)施銷售成本
D．商品房銷售成本
E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本
答案：ACDE見教材P167。
解析：管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，不屬于經(jīng)營(yíng)成本。
【重要考點(diǎn)】經(jīng)營(yíng)收入（三類，取決于經(jīng)營(yíng)模式）
經(jīng)營(yíng)收入＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入
銷售收入＝銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)
出租收入＝出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)
自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額－營(yíng)業(yè)成本－自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)
【重要考點(diǎn)】利潤(rùn)
企業(yè)利潤(rùn)分為四個(gè)層次：
經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＝經(jīng)營(yíng)收入－經(jīng)營(yíng)成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅金及附加－土地增值稅
利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外收支凈額
稅后利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅
可供分配利潤(rùn)＝稅后利潤(rùn)－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤(rùn)）
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。（2007年試題）
A．利潤(rùn)總額
B．投資利潤(rùn)
C．稅后利潤(rùn)
D．可分配利潤(rùn)
答案：A見教材P168。
解析：利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外收支凈額。