3．凈收益的求取
3.1凈收益測(cè)算的基本原理
3.2不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取
3.3求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題
3.4收益年限和收益流模式的確定
3.1凈收益測(cè)算的基本原理
3.1.1基于租賃收入測(cè)算凈收益－投資法
3.1.2基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益－利潤(rùn)法
對(duì)于既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過(guò)租賃收入求以?xún)羰找?BR> 3.1.1基于租賃收入測(cè)算凈收益－投資法
3.1.1.1基本公式及概念
3.1.1.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的說(shuō)明
3.1.1.3兩個(gè)重要指標(biāo)
3.1.1.1基本公式及概念
基本公式
凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
相關(guān)概念
凈收益
潛在毛收入
空置和收租損失
有效毛收入
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
序號(hào) 項(xiàng)目
1可出租面積
2月租金收入
3潛在毛租金收入
4出租率（1－空置率）
5 有效毛租金收入（扣除空置率）
6 運(yùn)營(yíng)成本
7 年凈經(jīng)營(yíng)收入（有效毛租金收入－運(yùn)營(yíng)成本）
【2006年真題】
某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25％；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（ ?。┤f(wàn)元。
A.521
B.533
C.695
D.711
【答案】A
年租金收入＝500×120×12＝72（萬(wàn)元）
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝72×25%=18（萬(wàn)元）
凈收益＝72-18=54（萬(wàn)元）
3.1.1.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的說(shuō)明（四不包括）
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成
房地產(chǎn)稅
保險(xiǎn)費(fèi)
工員工資及辦公費(fèi)用
保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本
為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別
不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量
不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷(xiāo)，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）
不包含改擴(kuò)建費(fèi)用－可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)測(cè)算改拆建項(xiàng)目
不包含所得稅－與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱(chēng)為稅后現(xiàn)金流
3.1.1.3兩個(gè)重要指標(biāo)
3.1.2基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益－利潤(rùn)法
特點(diǎn)
業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)
與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別
潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入
要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益
3.1凈收益測(cè)算的基本原理
3.2不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取
3.3求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題
3.4收益年限和收益流模式的確定
3.1凈收益測(cè)算的基本原理
3.1.1基于租賃收入測(cè)算凈收益－投資法
3.1.2基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益－利潤(rùn)法
對(duì)于既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過(guò)租賃收入求以?xún)羰找?BR> 3.1.1基于租賃收入測(cè)算凈收益－投資法
3.1.1.1基本公式及概念
3.1.1.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的說(shuō)明
3.1.1.3兩個(gè)重要指標(biāo)
3.1.1.1基本公式及概念
基本公式
凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
相關(guān)概念
凈收益
潛在毛收入
空置和收租損失
有效毛收入
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
序號(hào) 項(xiàng)目
1可出租面積
2月租金收入
3潛在毛租金收入
4出租率（1－空置率）
5 有效毛租金收入（扣除空置率）
6 運(yùn)營(yíng)成本
7 年凈經(jīng)營(yíng)收入（有效毛租金收入－運(yùn)營(yíng)成本）
【2006年真題】
某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25％；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（ ?。┤f(wàn)元。
A.521
B.533
C.695
D.711
【答案】A
年租金收入＝500×120×12＝72（萬(wàn)元）
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝72×25%=18（萬(wàn)元）
凈收益＝72-18=54（萬(wàn)元）
3.1.1.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的說(shuō)明（四不包括）
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的構(gòu)成
房地產(chǎn)稅
保險(xiǎn)費(fèi)
工員工資及辦公費(fèi)用
保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本
為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別
不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量
不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷(xiāo)，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）
不包含改擴(kuò)建費(fèi)用－可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)測(cè)算改拆建項(xiàng)目
不包含所得稅－與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱(chēng)為稅后現(xiàn)金流
3.1.1.3兩個(gè)重要指標(biāo)
3.1.2基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益－利潤(rùn)法
特點(diǎn)
業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)
與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別
潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入
要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益