2011年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：報酬率的確定

4．報酬率的確定
    4.1報酬率的實(shí)質(zhì)
    4.2報酬率的求取方法
    4.1報酬率的實(shí)質(zhì)
    投資回收－所投入資本的回收，即保本
    投資回報－所投入資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報酬
    投資收益與風(fēng)險成正相關(guān)
    所選取的報酬率，應(yīng)等同于獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率
    房地產(chǎn)價值與報酬率負(fù)相關(guān)
    不同地區(qū)、時期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險不同，所以報酬率也各不相同
    4.2報酬率的求取方法
    累加法
    報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率
    市場提取法
    無限年期，利用公式Y(jié)=A/V
    有限年期，利用公式
    收益按一定比例遞增且收益期限無，利用公式
    投資報酬率排序插入法
    搜集與報酬率有關(guān)的資料
    將不同類型的報酬率從低到高按順序排列
    將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，確定估價對象風(fēng)險程度所處的位置
    根據(jù)位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率