7．收益法總結(jié)和例題
7.1實際收益與客觀收益的例題
7.2過去收益和未來收益的例題
7.3扣除法的例題
7.4比較完整的收益法測算過程
7.1實際收益與客觀收益的例題
7.4比較完整的收益法測算過程
[例8-31]估價對象概況：本估價對象是一幢出租的寫字樓；土地總面積12000㎡，總建筑面積52000㎡；建筑層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用期限為50年，從2002年5月15日起計。、
估價需要：評估該幢寫字樓2007年5月15日的購買價格。
估價過程：
（1）選擇估價方法。該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選取用收益法。具體是選取用收益法中的報酬資本化法，公式為：
（2）搜集有關(guān)資料。通過調(diào)整了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：
1）租金按照凈使用面積計?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計為31200㎡，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。
2）月租金平均為35元/㎡（凈使用面積）
3）出租率年平均為90%．
4）經(jīng)常費平均每月10萬元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。
5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%．
6）其他稅費（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅等）為租金收入的6%．
（3）測算年有效毛收入：
年有效毛收入=31200×35×12×90%
=1179.36（萬元）
（4）測算運營費用
1）經(jīng)常費：
經(jīng)常費=10×12
=120．00（萬元）
2）房產(chǎn)稅：
年房產(chǎn)稅=1179.36×12%
=141.52（萬元）
3）其他稅費：
年其他稅費=1179.36×6%
=70.76（萬元）
4）年運營費用：
年運營費用=1）+2）+3）
=120．00+141.52+70.76
=332.289萬元）
（5）計算年凈收益：
年凈收益=年有效毛收入-年運營費用
=1179.36-332.28
=847.08（萬元）
（6）確定報酬率：在調(diào)查市場上相似風險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%．
（7）計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用的具體計算公式為：
上述公式中的收益期限n等于45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用期限。土地使用期限從2002年5月15日起計為50年，2002年5月15日到2007年5月15日為5年，此后的收益期限為45年），因此
=8354.59（萬元）
估價結(jié)果：根據(jù)計算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗，確定本估價對象于2007年5月15日的購買總價為8355萬元，約合每平方米建筑面積1606.73萬元。
7.1實際收益與客觀收益的例題
7.2過去收益和未來收益的例題
7.3扣除法的例題
7.4比較完整的收益法測算過程
7.1實際收益與客觀收益的例題
7.4比較完整的收益法測算過程
[例8-31]估價對象概況：本估價對象是一幢出租的寫字樓；土地總面積12000㎡，總建筑面積52000㎡；建筑層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用期限為50年，從2002年5月15日起計。、
估價需要：評估該幢寫字樓2007年5月15日的購買價格。
估價過程：
（1）選擇估價方法。該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選取用收益法。具體是選取用收益法中的報酬資本化法，公式為：
（2）搜集有關(guān)資料。通過調(diào)整了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：
1）租金按照凈使用面積計?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計為31200㎡，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。
2）月租金平均為35元/㎡（凈使用面積）
3）出租率年平均為90%．
4）經(jīng)常費平均每月10萬元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。
5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%．
6）其他稅費（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅等）為租金收入的6%．
（3）測算年有效毛收入：
年有效毛收入=31200×35×12×90%
=1179.36（萬元）
（4）測算運營費用
1）經(jīng)常費：
經(jīng)常費=10×12
=120．00（萬元）
2）房產(chǎn)稅：
年房產(chǎn)稅=1179.36×12%
=141.52（萬元）
3）其他稅費：
年其他稅費=1179.36×6%
=70.76（萬元）
4）年運營費用：
年運營費用=1）+2）+3）
=120．00+141.52+70.76
=332.289萬元）
（5）計算年凈收益：
年凈收益=年有效毛收入-年運營費用
=1179.36-332.28
=847.08（萬元）
（6）確定報酬率：在調(diào)查市場上相似風險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%．
（7）計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用的具體計算公式為：
上述公式中的收益期限n等于45年（建筑物經(jīng)濟壽命為60年，長于土地使用期限。土地使用期限從2002年5月15日起計為50年，2002年5月15日到2007年5月15日為5年，此后的收益期限為45年），因此
=8354.59（萬元）
估價結(jié)果：根據(jù)計算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗，確定本估價對象于2007年5月15日的購買總價為8355萬元，約合每平方米建筑面積1606.73萬元。