房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理
（一）工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行。
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。
1.項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。
2.費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。
3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。
4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。
5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（二）開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。
1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。
（1）進(jìn)度計(jì)劃的形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：
第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。
①橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項(xiàng)工作實(shí)際花費(fèi)的時間。圖中A工序已按計(jì)劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計(jì)劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計(jì)劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項(xiàng)工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項(xiàng)工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。
②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計(jì)劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。
第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。
（一）工程施工管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如圖所示。這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度計(jì)劃控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行。
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。
1.項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。
2.費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。
3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。
4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。
5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（二）開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。
1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。
（1）進(jìn)度計(jì)劃的形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：
第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。
①橫道圖法。在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法，如圖所示，空白橫道表示某項(xiàng)工作實(shí)際花費(fèi)的時間。圖中A工序已按計(jì)劃要求時間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計(jì)劃時間開始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計(jì)劃完成，但工作時間推遲了1.5周，第二部分提前完成。橫道圖法簡單明了，但看不出各項(xiàng)工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項(xiàng)工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。
②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計(jì)劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。
第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個工程的施工進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。