二、我國(guó)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不力的諸多問(wèn)題
為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，政府出臺(tái)了減少稅費(fèi)、銀行降息、公房售給個(gè)人、推行抵押貸款、開(kāi)辟房屋二級(jí)市場(chǎng)等諸多政策措施，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說(shuō)沒(méi)起作用，但并不理想。其原因在于我國(guó)存在不利于住房產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)的根本的深層次的問(wèn)題。
1．生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低。
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的問(wèn)題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展只
起飲鴆止渴作用，并加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。若投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)的乘數(shù)便大，房地市場(chǎng)供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。
但投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)作用大，必須國(guó)民有合理的最終消費(fèi)率和有貨幣購(gòu)買(mǎi)力。然而我國(guó)近20年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，雖居民最終消費(fèi)絕對(duì)額也不斷增長(zhǎng)，但最終消費(fèi)率呈下降趨勢(shì)。1996年與1981年比，按1978年不變價(jià)格計(jì)算下降10.6個(gè)百分點(diǎn)。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長(zhǎng)率比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長(zhǎng)率少4個(gè)百分點(diǎn)，比同期人均GDP年均增長(zhǎng)率少2.6個(gè)百分點(diǎn)。于是導(dǎo)致這個(gè)時(shí)期居民收入占GDP的比重比六五時(shí)期的平均水平下降12個(gè)百分點(diǎn)；1998年這一比重為41.4%，比六五期間平均水平下降近20個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)率的國(guó)際平均水平為60%左右。
發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家H·錢(qián)納里等人進(jìn)行一次實(shí)證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時(shí)消費(fèi)率一般為61%，1997年我國(guó)人均GDP為860美元，但我國(guó)的消費(fèi)率僅為47.5%，比國(guó)際平均水平低14個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)消費(fèi)率如此之低。是長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行低工資和人們的收入增長(zhǎng)率落后于GDP增長(zhǎng)率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進(jìn)行。就拿開(kāi)發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個(gè)多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過(guò)l0平方米，并且房?jī)r(jià)翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長(zhǎng)2.11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開(kāi)發(fā)。生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率過(guò)低，是房地產(chǎn)難以啟動(dòng)的癥結(jié)所在。
2．住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對(duì)稱(chēng)。
改革前我國(guó)實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報(bào)酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報(bào)酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時(shí)一大二公的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價(jià)值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴(kuò)大，職工住房基金等由擴(kuò)大了的m收歸財(cái)政，國(guó)家公共融資建房，住房國(guó)家所有，職工無(wú)償使用。住房體制改革的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)換財(cái)政公共融資體制為個(gè)人融資體制，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求。
住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個(gè)人融資到市場(chǎng)購(gòu)房消費(fèi)，政府再不福利實(shí)物分房。現(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購(gòu)房。但在具體的改革實(shí)踐中不對(duì)稱(chēng)不協(xié)調(diào)，職工貨幣購(gòu)房是馬上要將錢(qián)拿出來(lái)，而政府給職工的工資補(bǔ)貼是雷聲大、雨點(diǎn)小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國(guó)絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F(xiàn)在突然一下要拿出幾萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元購(gòu)房確有困難。就是實(shí)行抵押貸款，一個(gè)月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來(lái)消費(fèi)率過(guò)低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對(duì)稱(chēng)，使房地市場(chǎng)的啟動(dòng)更加困難。
為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，政府出臺(tái)了減少稅費(fèi)、銀行降息、公房售給個(gè)人、推行抵押貸款、開(kāi)辟房屋二級(jí)市場(chǎng)等諸多政策措施，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能說(shuō)沒(méi)起作用，但并不理想。其原因在于我國(guó)存在不利于住房產(chǎn)品有效實(shí)現(xiàn)的根本的深層次的問(wèn)題。
1．生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率低。
發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)是有條件的，就是房地產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)。投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的問(wèn)題也是房屋實(shí)現(xiàn)。投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)既起需求效應(yīng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但又有供給效應(yīng)，并且這是投資本質(zhì)上的效應(yīng)。若投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)不能產(chǎn)生需求效應(yīng)，不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展只
起飲鴆止渴作用，并加劇國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)品積壓。若投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，能順暢出售，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)的乘數(shù)便大，房地市場(chǎng)供需運(yùn)行保持良性狀態(tài)。
但投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品有需求效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)作用大，必須國(guó)民有合理的最終消費(fèi)率和有貨幣購(gòu)買(mǎi)力。然而我國(guó)近20年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，雖居民最終消費(fèi)絕對(duì)額也不斷增長(zhǎng)，但最終消費(fèi)率呈下降趨勢(shì)。1996年與1981年比，按1978年不變價(jià)格計(jì)算下降10.6個(gè)百分點(diǎn)。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長(zhǎng)率比國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年均增長(zhǎng)率少4個(gè)百分點(diǎn)，比同期人均GDP年均增長(zhǎng)率少2.6個(gè)百分點(diǎn)。于是導(dǎo)致這個(gè)時(shí)期居民收入占GDP的比重比六五時(shí)期的平均水平下降12個(gè)百分點(diǎn)；1998年這一比重為41.4%，比六五期間平均水平下降近20個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)率的國(guó)際平均水平為60%左右。
發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家H·錢(qián)納里等人進(jìn)行一次實(shí)證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時(shí)消費(fèi)率一般為61%，1997年我國(guó)人均GDP為860美元，但我國(guó)的消費(fèi)率僅為47.5%，比國(guó)際平均水平低14個(gè)百分點(diǎn)。我國(guó)消費(fèi)率如此之低。是長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行低工資和人們的收入增長(zhǎng)率落后于GDP增長(zhǎng)率積累而成的。這種情況導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，影響再生產(chǎn)順暢進(jìn)行。就拿開(kāi)發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個(gè)多平方米，現(xiàn)在不少城鎮(zhèn)人均已超過(guò)l0平方米，并且房?jī)r(jià)翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長(zhǎng)2.11倍，而現(xiàn)在各地還在大量投資開(kāi)發(fā)。生產(chǎn)與消費(fèi)不協(xié)調(diào)，消費(fèi)率過(guò)低，是房地產(chǎn)難以啟動(dòng)的癥結(jié)所在。
2．住房融資體制的轉(zhuǎn)換不對(duì)稱(chēng)。
改革前我國(guó)實(shí)行低工資制，職工和干部的勞動(dòng)報(bào)酬實(shí)際上是以貨幣工資和實(shí)物報(bào)酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實(shí)物報(bào)酬管住房、醫(yī)療、學(xué)習(xí)等。這與當(dāng)時(shí)一大二公的左的思想、體制相適應(yīng)。產(chǎn)品價(jià)值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴(kuò)大，職工住房基金等由擴(kuò)大了的m收歸財(cái)政，國(guó)家公共融資建房，住房國(guó)家所有，職工無(wú)償使用。住房體制改革的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)換財(cái)政公共融資體制為個(gè)人融資體制，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求。
住房基金進(jìn)入職工工資，由職工個(gè)人融資到市場(chǎng)購(gòu)房消費(fèi)，政府再不福利實(shí)物分房。現(xiàn)在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補(bǔ)貼，一方面要職工貨幣購(gòu)房。但在具體的改革實(shí)踐中不對(duì)稱(chēng)不協(xié)調(diào)，職工貨幣購(gòu)房是馬上要將錢(qián)拿出來(lái)，而政府給職工的工資補(bǔ)貼是雷聲大、雨點(diǎn)小。試想現(xiàn)在除沿海城市外，全國(guó)絕大多數(shù)城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F(xiàn)在突然一下要拿出幾萬(wàn)元、十幾萬(wàn)元購(gòu)房確有困難。就是實(shí)行抵押貸款，一個(gè)月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來(lái)消費(fèi)率過(guò)低，加之住房融資體制轉(zhuǎn)換不對(duì)稱(chēng)，使房地市場(chǎng)的啟動(dòng)更加困難。