房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》課程講義(5)

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第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)
    1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性
    1.1 房地產(chǎn)市場失靈(八種原因)
    壟斷-要求政府制度反壟斷政策,改善市場效率,平抑壟斷價格
    外部性-需要政府通過稅收、補貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來提高市場效率
    信息不對稱-要求政府建立并實施有效的信息公開制度,提高市場的透明度
    市場不完全
    公共品失業(yè)通貨膨脹及失衡
    再分配和優(yōu)效品
    1.2 住房問題和住房保障
    住房兼具商品和公共品的雙重屬性
    三種住房保障模式
    以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式
    以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施,鼓勵非贏利機構(gòu)的建房方式
    各國普遍采了的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式
    1.3 宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)
    經(jīng)濟周期的四個階段:繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇
    前兩者為擴張過程,后兩者為收縮過程
    波峰(從擴張轉(zhuǎn)為收縮):政府采用緊縮性的貨幣政策和財政政策
    波谷(從收縮轉(zhuǎn)為擴張):政府采用擴張性的貨幣政策和財政政策抵制經(jīng)濟衰退
    1.4 房地產(chǎn)價格劇烈波動
    房地產(chǎn)價格的劇烈波動,會對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行造成巨大威脅,所以通常會引發(fā)政府的政策干預(yù)
    1.5 房地產(chǎn)市場非均衡
    總量非均衡
    表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求,實際供給大于有效供給,即超額需求與超額供給同時并存,或稱短缺與過剩同時并存
    結(jié)構(gòu)非均衡
    不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡