第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行
【內(nèi)容框架】
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能
第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律
第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)
【考試重點(diǎn)】
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境
2．房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
3．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
4．重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)
5．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)
6．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期
7．自然周期與投資周期的關(guān)系
8．房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)
【內(nèi)容詳解】
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念
一般的定義
指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所，以及交易的途徑與形式
經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義
指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括
交與交易當(dāng)事人－主體
作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體
交易制度－制度
交易組織機(jī)構(gòu)等－組織
2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境（八類，三基本因素）
社會(huì)環(huán)境﹡
政治環(huán)境﹡
經(jīng)濟(jì)環(huán)境﹡
金融環(huán)境
法律制度環(huán)境
技術(shù)環(huán)境
資源環(huán)境
國(guó)際環(huán)境
【重點(diǎn)】社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素
【重點(diǎn)難點(diǎn)】區(qū)別社會(huì)因素和經(jīng)濟(jì)因素
【2008年真題】
政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的（ ）。
A．產(chǎn)品質(zhì)量
B．產(chǎn)品性價(jià)比
C．規(guī)模和結(jié)構(gòu)
D．產(chǎn)品檔次
【答案】C
【解析】土地政策影響供給的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。
【2006年真題】
下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（ ）
A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局
B．人口數(shù)量也結(jié)構(gòu)
C．土地資源狀況
D．建筑技術(shù)進(jìn)步
【答案】A
【解析】B 社會(huì)因素，C資源環(huán)境，D 技術(shù)環(huán)境。
3．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量（六大力量）
金融業(yè)的發(fā)展
信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善
生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
人文環(huán)境的變化
自然環(huán)境的變化
政治制度的變遷
4．房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（七類參與者）
土地所有者或當(dāng)前的土地使用者
開(kāi)發(fā)商
政府及政府機(jī)構(gòu)
金融機(jī)構(gòu)
建筑承包商
消費(fèi)者或買家
專業(yè)顧問(wèn)：建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師、經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)人、律師
【內(nèi)容框架】
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能
第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律
第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)
【考試重點(diǎn)】
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境
2．房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
3．房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
4．重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)
5．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)
6．房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期
7．自然周期與投資周期的關(guān)系
8．房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)
【內(nèi)容詳解】
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念
一般的定義
指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所，以及交易的途徑與形式
經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義
指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括
交與交易當(dāng)事人－主體
作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體
交易制度－制度
交易組織機(jī)構(gòu)等－組織
2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境（八類，三基本因素）
社會(huì)環(huán)境﹡
政治環(huán)境﹡
經(jīng)濟(jì)環(huán)境﹡
金融環(huán)境
法律制度環(huán)境
技術(shù)環(huán)境
資源環(huán)境
國(guó)際環(huán)境
【重點(diǎn)】社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本因素
【重點(diǎn)難點(diǎn)】區(qū)別社會(huì)因素和經(jīng)濟(jì)因素
【2008年真題】
政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的（ ）。
A．產(chǎn)品質(zhì)量
B．產(chǎn)品性價(jià)比
C．規(guī)模和結(jié)構(gòu)
D．產(chǎn)品檔次
【答案】C
【解析】土地政策影響供給的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。
【2006年真題】
下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（ ）
A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局
B．人口數(shù)量也結(jié)構(gòu)
C．土地資源狀況
D．建筑技術(shù)進(jìn)步
【答案】A
【解析】B 社會(huì)因素，C資源環(huán)境，D 技術(shù)環(huán)境。
3．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量（六大力量）
金融業(yè)的發(fā)展
信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善
生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
人文環(huán)境的變化
自然環(huán)境的變化
政治制度的變遷
4．房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者（七類參與者）
土地所有者或當(dāng)前的土地使用者
開(kāi)發(fā)商
政府及政府機(jī)構(gòu)
金融機(jī)構(gòu)
建筑承包商
消費(fèi)者或買家
專業(yè)顧問(wèn)：建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師、經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)人、律師