第二節(jié) 房地產開發(fā)項目管理
【本節(jié)主要內容】
1. 確定房地產開發(fā)項目的原則
2. 房地產開發(fā)項目建設用地使用權的取得
3. 房地產開發(fā)項目資本金制度
4. 對不按期開發(fā)的房地產開發(fā)項目的處理原則
5. 房地產開發(fā)項目質量責任制度
6. 項目手冊制度
【內容詳解】
1. 確定房地產開發(fā)項目的原則，應符合
符合五劃
土地利用總體規(guī)劃
城市規(guī)劃
年度建設用地計劃－用地計劃
房地產開發(fā)年度計劃－開發(fā)計劃
有必要的納入年度固定資產投資計劃
原則
開發(fā)項目應堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產
2. 房地產開發(fā)項目建設用地使用權的取得
建設用地使用權的取得方式（兩大類）
出讓－有償有期限
劃撥－無償無期限
國家機關用地、軍事用地等法律規(guī)定的項目
經濟適用住房用地
建設條件書面意見的內容（出讓或劃撥之前政府出具的意見），出讓或劃撥的附件：
房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限
城市規(guī)劃設計的條件
基礎設施和公共設施的建設要求
基礎設施建成事的產權界定
項目拆遷補償、安置要求）
3. 房地產開發(fā)項目資本金制度
項目資本金概念
指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務
投資者可按其出資的比例享有所有者權益，也可以轉讓，但不得以任何方式抽出
項目資本金出資方式
可貨幣出資，也可以實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權作價出資（必須經有資格的資產評估公司評估）
一般以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資資本金總額的20%
房地產開發(fā)項目資本金規(guī)定
資本金最低比例為35%，2009年4月剛調為普通商品房和保障性住房20%，其它30%
經濟適用房項目資本金最低比例為20%
【2007年真題】
2006年1月，某房地產開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經濟適用住房項日，總投資2億元人民幣，則該項目資本會應不低于（ ）萬元。
A．4000
B．5000
C．6000
D．7000
【答案】A
【解析】房地產開發(fā)一般項目最低資本金比例為35%，經濟適用房項目最低資本金比例為20%.（原規(guī)定）
【本節(jié)主要內容】
1. 確定房地產開發(fā)項目的原則
2. 房地產開發(fā)項目建設用地使用權的取得
3. 房地產開發(fā)項目資本金制度
4. 對不按期開發(fā)的房地產開發(fā)項目的處理原則
5. 房地產開發(fā)項目質量責任制度
6. 項目手冊制度
【內容詳解】
1. 確定房地產開發(fā)項目的原則，應符合
符合五劃
土地利用總體規(guī)劃
城市規(guī)劃
年度建設用地計劃－用地計劃
房地產開發(fā)年度計劃－開發(fā)計劃
有必要的納入年度固定資產投資計劃
原則
開發(fā)項目應堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房集中區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產
2. 房地產開發(fā)項目建設用地使用權的取得
建設用地使用權的取得方式（兩大類）
出讓－有償有期限
劃撥－無償無期限
國家機關用地、軍事用地等法律規(guī)定的項目
經濟適用住房用地
建設條件書面意見的內容（出讓或劃撥之前政府出具的意見），出讓或劃撥的附件：
房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限
城市規(guī)劃設計的條件
基礎設施和公共設施的建設要求
基礎設施建成事的產權界定
項目拆遷補償、安置要求）
3. 房地產開發(fā)項目資本金制度
項目資本金概念
指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務
投資者可按其出資的比例享有所有者權益，也可以轉讓，但不得以任何方式抽出
項目資本金出資方式
可貨幣出資，也可以實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權作價出資（必須經有資格的資產評估公司評估）
一般以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資資本金總額的20%
房地產開發(fā)項目資本金規(guī)定
資本金最低比例為35%，2009年4月剛調為普通商品房和保障性住房20%，其它30%
經濟適用房項目資本金最低比例為20%
【2007年真題】
2006年1月，某房地產開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經濟適用住房項日，總投資2億元人民幣，則該項目資本會應不低于（ ）萬元。
A．4000
B．5000
C．6000
D．7000
【答案】A
【解析】房地產開發(fā)一般項目最低資本金比例為35%，經濟適用房項目最低資本金比例為20%.（原規(guī)定）