第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理
【本節(jié)主要內(nèi)容】
1. 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得
3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度
4. 對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則
5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度
6. 項(xiàng)目手冊(cè)制度
【內(nèi)容詳解】
1. 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則，應(yīng)符合
符合五劃
土地利用總體規(guī)劃
城市規(guī)劃
年度建設(shè)用地計(jì)劃－用地計(jì)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃－開(kāi)發(fā)計(jì)劃
有必要的納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃
原則
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得
建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式（兩大類）
出讓－有償有期限
劃撥－無(wú)償無(wú)期限
國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地等法律規(guī)定的項(xiàng)目
經(jīng)濟(jì)適用住房用地
建設(shè)條件書面意見(jiàn)的內(nèi)容（出讓或劃撥之前政府出具的意見(jiàn)），出讓或劃撥的附件：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限
城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件
基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求
基礎(chǔ)設(shè)施建成事的產(chǎn)權(quán)界定
項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求）
3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度
項(xiàng)目資本金概念
指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)
投資者可按其出資的比例享有所有者權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓，但不得以任何方式抽出
項(xiàng)目資本金出資方式
可貨幣出資，也可以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資（必須經(jīng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估）
一般以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資資本金總額的20%
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金規(guī)定
資本金最低比例為35%，2009年4月剛調(diào)為普通商品房和保障性住房20%，其它30%
經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目資本金最低比例為20%
【2007年真題】
2006年1月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)日，總投資2億元人民幣，則該項(xiàng)目資本會(huì)應(yīng)不低于（ ）萬(wàn)元。
A．4000
B．5000
C．6000
D．7000
【答案】A
【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般項(xiàng)目最低資本金比例為35%，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目最低資本金比例為20%.（原規(guī)定）
【本節(jié)主要內(nèi)容】
1. 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得
3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度
4. 對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理原則
5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任制度
6. 項(xiàng)目手冊(cè)制度
【內(nèi)容詳解】
1. 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則，應(yīng)符合
符合五劃
土地利用總體規(guī)劃
城市規(guī)劃
年度建設(shè)用地計(jì)劃－用地計(jì)劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃－開(kāi)發(fā)計(jì)劃
有必要的納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃
原則
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)
2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)的取得
建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式（兩大類）
出讓－有償有期限
劃撥－無(wú)償無(wú)期限
國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地等法律規(guī)定的項(xiàng)目
經(jīng)濟(jì)適用住房用地
建設(shè)條件書面意見(jiàn)的內(nèi)容（出讓或劃撥之前政府出具的意見(jiàn)），出讓或劃撥的附件：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限
城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件
基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求
基礎(chǔ)設(shè)施建成事的產(chǎn)權(quán)界定
項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求）
3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度
項(xiàng)目資本金概念
指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)
投資者可按其出資的比例享有所有者權(quán)益，也可以轉(zhuǎn)讓，但不得以任何方式抽出
項(xiàng)目資本金出資方式
可貨幣出資，也可以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資（必須經(jīng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估）
一般以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資資本金總額的20%
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金規(guī)定
資本金最低比例為35%，2009年4月剛調(diào)為普通商品房和保障性住房20%，其它30%
經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目資本金最低比例為20%
【2007年真題】
2006年1月，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)一經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)日，總投資2億元人民幣，則該項(xiàng)目資本會(huì)應(yīng)不低于（ ）萬(wàn)元。
A．4000
B．5000
C．6000
D．7000
【答案】A
【解析】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般項(xiàng)目最低資本金比例為35%，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目最低資本金比例為20%.（原規(guī)定）