6.建設(shè)用地使用權(quán)的終止
因土地滅失而終止（標(biāo)的物不存在）
因土地使用者的拋棄而終止（權(quán)利人不要了）
7.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
簽訂主體
市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂
合同類(lèi)型（三類(lèi)）
成片土地使用權(quán)出讓合同
項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同
劃撥土地補(bǔ)辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補(bǔ)佃土地使用權(quán)出讓合同
7.1 合同的主要內(nèi)容
合同（主體）
當(dāng)事人的名稱和住所
土地界址、面積等
建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間
土地用途
使用期限
出讓金等費(fèi)用及其支付方式
解決爭(zhēng)議的方法
附件
宗地平面界址圖
出讓宗地豎向界限
規(guī)劃條件
7.2 合同的履行
閑置的處理
超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)
滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)
因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為，或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外
用途改變
用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款（兩部門(mén)批準(zhǔn)）
未達(dá)到出讓合同約定的開(kāi)發(fā)條件
可要求用地單位支付違約金
違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例
計(jì)算違約金的基數(shù)是出讓金
【典型例題】
下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況中，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的是（ ）。
A．出讓合同約定2002年6月30日動(dòng)工開(kāi)發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門(mén)審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
B．城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
C．開(kāi)發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門(mén)不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
D．因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
【答案】C
【解析】A 非典為不可抗力，超過(guò)兩年但由于不可抗力的除外；B 的拖延是由于政府部門(mén)的行為；D 自然災(zāi)害為不可抗力。
7.3 合同的解除（雙方，均為60日）
土地使用者延期付款超過(guò)60日，土管部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償
出讓人延期交付土地超過(guò)60日，土地使用者有權(quán)解除合同，土管部門(mén)雙倍返還定金，退還已支付地價(jià)款，并可要求賠償
因土地滅失而終止（標(biāo)的物不存在）
因土地使用者的拋棄而終止（權(quán)利人不要了）
7.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同
簽訂主體
市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂
合同類(lèi)型（三類(lèi)）
成片土地使用權(quán)出讓合同
項(xiàng)目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同
劃撥土地補(bǔ)辦出讓合同以及因附著物出租、轉(zhuǎn)讓、抵押而補(bǔ)佃土地使用權(quán)出讓合同
7.1 合同的主要內(nèi)容
合同（主體）
當(dāng)事人的名稱和住所
土地界址、面積等
建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間
土地用途
使用期限
出讓金等費(fèi)用及其支付方式
解決爭(zhēng)議的方法
附件
宗地平面界址圖
出讓宗地豎向界限
規(guī)劃條件
7.2 合同的履行
閑置的處理
超過(guò)合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)
滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)
因不可抗力或政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為，或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外
用途改變
用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門(mén)的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價(jià)款（兩部門(mén)批準(zhǔn)）
未達(dá)到出讓合同約定的開(kāi)發(fā)條件
可要求用地單位支付違約金
違約金比例為投資差額部分占約定投資部分的比例
計(jì)算違約金的基數(shù)是出讓金
【典型例題】
下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況中，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)的是（ ）。
A．出讓合同約定2002年6月30日動(dòng)工開(kāi)發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門(mén)審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
B．城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
C．開(kāi)發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門(mén)不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
D．因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)
【答案】C
【解析】A 非典為不可抗力，超過(guò)兩年但由于不可抗力的除外；B 的拖延是由于政府部門(mén)的行為；D 自然災(zāi)害為不可抗力。
7.3 合同的解除（雙方，均為60日）
土地使用者延期付款超過(guò)60日，土管部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償
出讓人延期交付土地超過(guò)60日，土地使用者有權(quán)解除合同，土管部門(mén)雙倍返還定金，退還已支付地價(jià)款，并可要求賠償