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報(bào)酬率的求取方法
了解了報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)后，下面介紹求取報(bào)酬率的三種基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)等。
（一）累加法
累加法（built-up method）是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也稱為安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等所存在的風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。
累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：
（三）投資報(bào)酬率排序插入法
收益法估價(jià)采用的報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：
（1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。
（2）將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列。
（3）將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。
（4）根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就求出了估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。
報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率
其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資。②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率，是指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。因此，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的額外好處，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果也會(huì)要求作相應(yīng)的扣減。
報(bào)酬率的求取方法
了解了報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)后，下面介紹求取報(bào)酬率的三種基本方法。這些方法都有一些前提條件，如要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)等。
（一）累加法
累加法（built-up method）是將報(bào)酬率視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的方法。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也稱為安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等所存在的風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。
累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：
（三）投資報(bào)酬率排序插入法
收益法估價(jià)采用的報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以，可以通過與估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。報(bào)酬率排序插入法的操作步驟和主要內(nèi)容如下：
（1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。
（2）將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列。
（3）將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。
（4）根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就求出了估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。
報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率
其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資。②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對(duì)所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率，是指投資者對(duì)所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金相比，買賣要困難，變現(xiàn)能力弱。④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，例如易于獲得融資（如可以抵押貸款），從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。因此，針對(duì)投資估價(jià)對(duì)象可以獲得的額外好處，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果也會(huì)要求作相應(yīng)的扣減。