二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素
要把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格修正為正常市場價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實例的成交價格偏離正常市場價格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列方面：
（1）強迫出售或強迫購買的交易。
（2）利害關(guān)系人之間的交易。例如，親朋好友之間、母子公司之間、公司與其員工之間等的房地產(chǎn)交易，多數(shù)情況下成交價格低于正常市場價格。但也有出于特殊動機，成交價格高于正常市場價格的，例如實際中容易發(fā)生的上市公司的大股東將其房地產(chǎn)高價賣給上市公司的關(guān)聯(lián)交易。
（3）交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對象或市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。
（4）急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售房地產(chǎn)來償還。在這種急于出售情況下的成交價格往往偏低。相反，在急于購買情況下的成交價格往往偏高。
（5）交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對買方或賣方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售，在這種情況下的成交價格往往偏高。
（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當?shù)挠绊憽Ｐ螤畈灰?guī)則或者面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則效用通常會增加，會產(chǎn)生附加價值或“結(jié)合價值”。因此，當相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時，往往愿意出較高的價格，出售者通常也會索要高價。所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。
（7）特殊交易方式的交易。例如拍賣、招標、哄抬或拋售等。房地產(chǎn)正常成交價格的形成方式，應當是買賣雙方根據(jù)市場供求關(guān)系，經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身的價值而是購買房地產(chǎn)這一行為所帶來的廣告宣傳效應等非理性因素的影響，而使成交價格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外。拍賣、招標、掛牌方式形成的價格盡管也要受上述非理性因素的影響，但相對于協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往偏低。其原因是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實際的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益化的“理性經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。
（8）交易稅費非正常負擔的交易。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)往往需要繳納一些稅費，例如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、公證費、補交出讓金等費用。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費應由賣方繳納，例如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費應由買方繳納，例如契稅、補交出讓金等費用；有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，例如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的估價對象價值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補交出讓金等費用本應由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負擔。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。
（9）受迷信影響的交易。
要把可比實例的實際而可能是不正常的成交價格修正為正常市場價格，首先要了解有哪些因素可能使可比實例的成交價格偏離正常市場價格及是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列方面：
（1）強迫出售或強迫購買的交易。
（2）利害關(guān)系人之間的交易。例如，親朋好友之間、母子公司之間、公司與其員工之間等的房地產(chǎn)交易，多數(shù)情況下成交價格低于正常市場價格。但也有出于特殊動機，成交價格高于正常市場價格的，例如實際中容易發(fā)生的上市公司的大股東將其房地產(chǎn)高價賣給上市公司的關(guān)聯(lián)交易。
（3）交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對象或市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。
（4）急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售房地產(chǎn)來償還。在這種急于出售情況下的成交價格往往偏低。相反，在急于購買情況下的成交價格往往偏高。
（5）交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的房地產(chǎn)有特別的愛好、感情，特別是對買方或賣方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售，在這種情況下的成交價格往往偏高。
（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當?shù)挠绊憽Ｐ螤畈灰?guī)則或者面積、規(guī)模過小的房地產(chǎn)，價值通常較低。但這類房地產(chǎn)如果與相鄰房地產(chǎn)合并后，則效用通常會增加，會產(chǎn)生附加價值或“結(jié)合價值”。因此，當相鄰房地產(chǎn)的擁有者欲購買該房地產(chǎn)時，往往愿意出較高的價格，出售者通常也會索要高價。所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。
（7）特殊交易方式的交易。例如拍賣、招標、哄抬或拋售等。房地產(chǎn)正常成交價格的形成方式，應當是買賣雙方根據(jù)市場供求關(guān)系，經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身的價值而是購買房地產(chǎn)這一行為所帶來的廣告宣傳效應等非理性因素的影響，而使成交價格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外。拍賣、招標、掛牌方式形成的價格盡管也要受上述非理性因素的影響，但相對于協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往偏低。其原因是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實際的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益化的“理性經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。
（8）交易稅費非正常負擔的交易。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)往往需要繳納一些稅費，例如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、公證費、補交出讓金等費用。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費應由賣方繳納，例如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費應由買方繳納，例如契稅、補交出讓金等費用；有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，例如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的估價對象價值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補交出讓金等費用本應由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負擔。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。
（9）受迷信影響的交易。