建立比較基準
選取了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的基礎。
建立比較基準一般要做以下工作：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一價格單位。
一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
針對某些估價對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是范圍相同下的不同。范圍相同下的不同，是指大家都有，僅是彼此之間有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行“有無對比”并消除由此導致的價格差異。
房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有以下3種：①帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的交易實例是設立了抵押權(quán)，有拖欠建設工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費、物業(yè)服務費用、房產(chǎn)稅等費、稅的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成份。例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實例是有附贈家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。③房地產(chǎn)實物范圍不同。例如，估價對象為土地，選取的交易實例是含有類似土地的房地交易實例。估價對象是一套封陽臺的住房，選取的交易實例是未封陽臺的住房；或者相反。估價對象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實例是一套帶車位的公寓；或者相反。
在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)，并利用下列公式對價格進行換算處理：
房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格－債權(quán)＋債務
如果是估價對象帶有債權(quán)債務的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)減去債務，就可得到估價對象的價值。
在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：
房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成份的價格
如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成份的價值，就可得到估價對象的價值。
在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。
選取了可比實例之后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的基礎。
建立比較基準一般要做以下工作：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一價格單位。
一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
針對某些估價對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是范圍相同下的不同。范圍相同下的不同，是指大家都有，僅是彼此之間有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。因此，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍即是進行“有無對比”并消除由此導致的價格差異。
房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有以下3種：①帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的交易實例是設立了抵押權(quán)，有拖欠建設工程價款，或者由買方代付賣方欠繳的水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費、物業(yè)服務費用、房產(chǎn)稅等費、稅的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成份。例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的交易實例是有附贈家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。③房地產(chǎn)實物范圍不同。例如，估價對象為土地，選取的交易實例是含有類似土地的房地交易實例。估價對象是一套封陽臺的住房，選取的交易實例是未封陽臺的住房；或者相反。估價對象是一套不帶車位的公寓，選取的交易實例是一套帶車位的公寓；或者相反。
在上述第一種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)，并利用下列公式對價格進行換算處理：
房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格－債權(quán)＋債務
如果是估價對象帶有債權(quán)債務的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)減去債務，就可得到估價對象的價值。
在上述第二種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：
房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成份的價格
如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成份的價值，就可得到估價對象的價值。
在上述第三種情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價處理。