五、土地承租權的終止
（一）租期屆滿
承租期限屆滿，土地承租權人提出續(xù)租的，經出租人同意，雙方續(xù)簽或者重新簽訂租賃合同。承租期限屆滿，承租權人未提出續(xù)租或者提出續(xù)租未獲同意的，租賃關系終止，出租人無償收回土地使用權。承租權人在承租土地上投資建造的建筑物、其他附著物由土地使用權人無償收回。
依《合同法》第214條第2款的規(guī)定，租期屆滿，承租人可以申請續(xù)租。經土地使用權人的同意，土地使用權人應當與土地承租權人重新簽訂土地租賃合同，但續(xù)租期限不得超過20年。
承租期限屆滿，承租權人未申請續(xù)租或申請續(xù)租未獲批準的，租賃關系終止，土地使用權及其上建筑物、其他附著物的所有權由土地使用權人無償收回。土地承租權人以支付租金作為一定期限內對土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價，期限屆滿，土地使用權人自然可無償收回土地，而地上建筑物、附著物依房地主體一致原則，也應由土地使用權人取得。由于法律和合同對土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應當對投資的回收和回報以及相關的風險有合理的預期。因此，當承租期限屆滿時，承租權人通常已經通過對土地的占有、使用而獲得了預期的利益；即使未能實現投資利益，也應當由承租人承擔風險，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應隨土地使用權一并由土地使用權人無償收回（如果租賃期滿時，土地使用權也期滿并且未延期，則由土地所有權人收回）。
如果出租人對建筑物、其他附著物無利用需要，且拆除要付出巨額費用，應由承租人負責拆除，或者由出租人予以拆除，承租人負擔拆除費用。
（二）因合同當事人的原因提前終止租賃關系
根據《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理條例》第21條關于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內，土地承租權人有下列行為之一的，租賃關系提前終止，土地承租權人承擔違約責任，出租人可以無償收回租賃物：
1、擅自改變租賃物用途的；
2、轉讓、抵押土地承租權的；
3、擅自將土地承租權轉租的；
4、利用租賃物進行非法活動，損害公共利益的；
5、租金按月支付時，無正當理由累計六個月不繳納的或者按年支付時，無正當理由累計兩年不繳納的；
6、其他嚴重損害出租人權益的。
對此，土地承租權人應負違約責任。出租人收回土地使用權時，根據房地一致原則，土地上建筑物的所有權歸屬于出租人。因此，土地承租權人違約時，出租人可一并無償收回土地上的建筑物，而無須給予任何補償。
依《城市房地產管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應當按照合同約定承擔相應的義務，違約者應承擔違約責任。房地產租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權人可以解除合同：
（1）未按合同規(guī)定對租賃物維修的；
（2）逾期交付租賃物達六個月以上的；
（3）超出合同之外對承租人提出無理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴重違約的情形。根據“房地一致”原則，出租人有權收回土地使用權及土地上的建筑物、其他附著物。
因土地使用權人非法處分租賃物或有其他嚴重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無償強制收回租賃物，租賃關系提前終止，出租人應負違約責任。
因土地使用權人嚴重違反法律、合同約定，租賃關系提前終止的，租賃物隨使用權被收回。但對于承租權人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應當依照國家有關房地產評估的有關規(guī)定依法進行評估。出租人根據評估價值給予承租權人適當的補償，并應退還承租人已繳納的剩余租期的租金。
租賃合同雙方當事人協商一致，提前終止租賃關系的，租賃物由出租人收回，關于土地使用權及土地上建筑物的補償以及土地承租權人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。
租賃關系終止，土地使用權人收回土地的，應當向土地登記機關辦理相應的登記備案手續(xù)。
（三）因其他原因提前終止租賃關系
因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權的，土地承租權提前終止。土地使用權人應當退還土地承租權人已經繳納的剩余期限的租金。出租人獲得貨幣補償或者作價補償的，應當將所得補償的一部分依據承租權人對土地的投資或者開發(fā)程度支付給承租權人；出租人獲得產權調換的，應當與土地承租權人人重新簽訂租賃合同，將調換所得的土地使用權出租給承租權人。
承租權是土地承租人以向土地使用權人支付租金為代價而取得的財產權利。土地上承租權的取得以該土地上設定土地使用權為前提，土地使用權的終止必然導致承租權的消滅。因土地所有者收回土地使用權，土地承租關系提前終止的，使用權人應退還土地承租權人已繳納的使用期限的租金。
土地使用權人因上述原因獲得貨幣補償或者作價補償的，使用權人應當根據承租權人對土地的投資開發(fā)情況將所得補償的一部分支付給承租權人。
根據《城市房地產拆遷管理條例》第24條的規(guī)定，因城市規(guī)劃或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進行產權調換的，原租賃關系繼續(xù)保持。產權調換后，出租人應將調換后的土地出租給土地承租權人。這樣處理，有利于維護房地產租賃秩序的穩(wěn)定，保護承租權人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退還租金的風險以及給予承租權人補償時在計算上的麻煩。因產權調換，原租賃合同中的部分條款如面積、地點必然發(fā)生變化，雙方當事人應當進行協商，重新簽訂租賃合同。
（一）租期屆滿
承租期限屆滿，土地承租權人提出續(xù)租的，經出租人同意，雙方續(xù)簽或者重新簽訂租賃合同。承租期限屆滿，承租權人未提出續(xù)租或者提出續(xù)租未獲同意的，租賃關系終止，出租人無償收回土地使用權。承租權人在承租土地上投資建造的建筑物、其他附著物由土地使用權人無償收回。
依《合同法》第214條第2款的規(guī)定，租期屆滿，承租人可以申請續(xù)租。經土地使用權人的同意，土地使用權人應當與土地承租權人重新簽訂土地租賃合同，但續(xù)租期限不得超過20年。
承租期限屆滿，承租權人未申請續(xù)租或申請續(xù)租未獲批準的，租賃關系終止，土地使用權及其上建筑物、其他附著物的所有權由土地使用權人無償收回。土地承租權人以支付租金作為一定期限內對土地享有占有、使用、收益、部分處分的代價，期限屆滿，土地使用權人自然可無償收回土地，而地上建筑物、附著物依房地主體一致原則，也應由土地使用權人取得。由于法律和合同對土地租賃期限已有明確規(guī)定，承租人在決定其承租期間的投資行為應當對投資的回收和回報以及相關的風險有合理的預期。因此，當承租期限屆滿時，承租權人通常已經通過對土地的占有、使用而獲得了預期的利益；即使未能實現投資利益，也應當由承租人承擔風險，故其投資建造的地上建筑物、其他附著物應隨土地使用權一并由土地使用權人無償收回（如果租賃期滿時，土地使用權也期滿并且未延期，則由土地所有權人收回）。
如果出租人對建筑物、其他附著物無利用需要，且拆除要付出巨額費用，應由承租人負責拆除，或者由出租人予以拆除，承租人負擔拆除費用。
（二）因合同當事人的原因提前終止租賃關系
根據《城市公有房屋管理規(guī)定》第26條、《城市私有房屋管理條例》第21條關于租賃合同因承租人的原因提前終止的規(guī)定，承租期限內，土地承租權人有下列行為之一的，租賃關系提前終止，土地承租權人承擔違約責任，出租人可以無償收回租賃物：
1、擅自改變租賃物用途的；
2、轉讓、抵押土地承租權的；
3、擅自將土地承租權轉租的；
4、利用租賃物進行非法活動，損害公共利益的；
5、租金按月支付時，無正當理由累計六個月不繳納的或者按年支付時，無正當理由累計兩年不繳納的；
6、其他嚴重損害出租人權益的。
對此，土地承租權人應負違約責任。出租人收回土地使用權時，根據房地一致原則，土地上建筑物的所有權歸屬于出租人。因此，土地承租權人違約時，出租人可一并無償收回土地上的建筑物，而無須給予任何補償。
依《城市房地產管理法》第19、20條的規(guī)定，租賃合同雙方都應當按照合同約定承擔相應的義務，違約者應承擔違約責任。房地產租賃格式合同中規(guī)定，出租人有下列情形之一的，承租權人可以解除合同：
（1）未按合同規(guī)定對租賃物維修的；
（2）逾期交付租賃物達六個月以上的；
（3）超出合同之外對承租人提出無理要求的。參照這一規(guī)定，本部分第2款列舉了出租人嚴重違約的情形。根據“房地一致”原則，出租人有權收回土地使用權及土地上的建筑物、其他附著物。
因土地使用權人非法處分租賃物或有其他嚴重違反法律、行政法規(guī)行為的，土地所有者無償強制收回租賃物，租賃關系提前終止，出租人應負違約責任。
因土地使用權人嚴重違反法律、合同約定，租賃關系提前終止的，租賃物隨使用權被收回。但對于承租權人投資建造的土地上建筑物、其他附著物，應當依照國家有關房地產評估的有關規(guī)定依法進行評估。出租人根據評估價值給予承租權人適當的補償，并應退還承租人已繳納的剩余租期的租金。
租賃合同雙方當事人協商一致，提前終止租賃關系的，租賃物由出租人收回，關于土地使用權及土地上建筑物的補償以及土地承租權人已繳納租金的返還，依雙方的約定處理。
租賃關系終止，土地使用權人收回土地的，應當向土地登記機關辦理相應的登記備案手續(xù)。
（三）因其他原因提前終止租賃關系
因公共利益或者土地滅失土地所有者收回土地使用權的，土地承租權提前終止。土地使用權人應當退還土地承租權人已經繳納的剩余期限的租金。出租人獲得貨幣補償或者作價補償的，應當將所得補償的一部分依據承租權人對土地的投資或者開發(fā)程度支付給承租權人；出租人獲得產權調換的，應當與土地承租權人人重新簽訂租賃合同，將調換所得的土地使用權出租給承租權人。
承租權是土地承租人以向土地使用權人支付租金為代價而取得的財產權利。土地上承租權的取得以該土地上設定土地使用權為前提，土地使用權的終止必然導致承租權的消滅。因土地所有者收回土地使用權，土地承租關系提前終止的，使用權人應退還土地承租權人已繳納的使用期限的租金。
土地使用權人因上述原因獲得貨幣補償或者作價補償的，使用權人應當根據承租權人對土地的投資開發(fā)情況將所得補償的一部分支付給承租權人。
根據《城市房地產拆遷管理條例》第24條的規(guī)定，因城市規(guī)劃或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)，需要拆遷出租房屋而進行產權調換的，原租賃關系繼續(xù)保持。產權調換后，出租人應將調換后的土地出租給土地承租權人。這樣處理，有利于維護房地產租賃秩序的穩(wěn)定，保護承租權人的合法的承租利益，并且可以避免出租人退還租金的風險以及給予承租權人補償時在計算上的麻煩。因產權調換，原租賃合同中的部分條款如面積、地點必然發(fā)生變化，雙方當事人應當進行協商，重新簽訂租賃合同。