四、宅基地使用權的內容及限制
（一）關于宅基地的處分
宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。此處有限制的處分權是指權利人將房屋連同宅基地一同轉讓、出租的權利。一般說來，村民將富余的住房轉讓、出租，有利于調劑余缺，緩解住房供需矛盾，減少占用耕地，法律予以允許。但是，有以下幾點限制。
首先，按照《土地管理法》的規(guī)定，轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。這樣規(guī)定的目的在于制止濫建住宅或變相商品房開發(fā)，以保護耕地和維護宅基地分配公平。但是，村（或村民組）內由于兩戶的宅基地都未達到標準，而進行宅基地調劑，由其中一戶因此失去或減少住房，經(jīng)村民會議討論同意申請宅基地的，不在此限。
其次，權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經(jīng)濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。轉讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件。因為，我國農(nóng)村宅基地分配使用是無償?shù)?，具有福利性質。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產(chǎn)生的土地使用權必然對權利主體的身份有特別限制。
第三，轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。實踐中，由于我國房屋管理部門與土地管理部門對房、地實行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權權證，當房屋轉讓時，當事人只到房管部門辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，便認為其轉讓已成為合法有效。實際上，房產(chǎn)過戶并不能代替土地使用權變更登記。不履行土地使用權變更登記，不但使受讓人的權利不能得到法律保護，而且，也不利于土地權屬管理和地產(chǎn)市場的秩序。
（二）關于宅基地的面積限制及用途
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。已取得的宅基地面積超標的，如該房屋及宅基地使用權可分割，超過的部分可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回，按房屋重置價格結合成新對原使用權人給予適當補償；如該房屋及宅基地使用權不可分割，應在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數(shù)量，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。
《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！睂嵺`中，對單戶擁有的宅基地超標的，應當按照《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第45—49條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書內注明其超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。實踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即，按農(nóng)民宅基地使用分配制度的一般原則，對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當補償。
需要說明的是，宅基地使用權人對宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動。1991年頒布的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，應當利用原有宅基地?！彪m然新《土地管理法實施條例》已無此條款，但事實上，農(nóng)民利用現(xiàn)住房及宅基地從事家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，是一種普遍現(xiàn)象。它既符合長期以來的習慣，也有利于今后的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。當然，家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動應以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權利人利用宅基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無污染、不擾民的家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，法律上應予承認和保護。
（一）關于宅基地的處分
宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。此處有限制的處分權是指權利人將房屋連同宅基地一同轉讓、出租的權利。一般說來，村民將富余的住房轉讓、出租，有利于調劑余缺，緩解住房供需矛盾，減少占用耕地，法律予以允許。但是，有以下幾點限制。
首先，按照《土地管理法》的規(guī)定，轉讓、出租住宅的，不得再申請宅基地。這樣規(guī)定的目的在于制止濫建住宅或變相商品房開發(fā)，以保護耕地和維護宅基地分配公平。但是，村（或村民組）內由于兩戶的宅基地都未達到標準，而進行宅基地調劑，由其中一戶因此失去或減少住房，經(jīng)村民會議討論同意申請宅基地的，不在此限。
其次，權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經(jīng)濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員。轉讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件。因為，我國農(nóng)村宅基地分配使用是無償?shù)?，具有福利性質。這種福利分配的目的就是為本村村民提供必要的居住條件。所以，這種基于福利分配產(chǎn)生的土地使用權必然對權利主體的身份有特別限制。
第三，轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發(fā)生變化，并涉及到受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續(xù)。實踐中，由于我國房屋管理部門與土地管理部門對房、地實行分別管理，有的地方發(fā)了房屋及宅基地使用權權證，當房屋轉讓時，當事人只到房管部門辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，便認為其轉讓已成為合法有效。實際上，房產(chǎn)過戶并不能代替土地使用權變更登記。不履行土地使用權變更登記，不但使受讓人的權利不能得到法律保護，而且，也不利于土地權屬管理和地產(chǎn)市場的秩序。
（二）關于宅基地的面積限制及用途
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。已取得的宅基地面積超標的，如該房屋及宅基地使用權可分割，超過的部分可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回，按房屋重置價格結合成新對原使用權人給予適當補償；如該房屋及宅基地使用權不可分割，應在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數(shù)量，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。
《土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準?！睂嵺`中，對單戶擁有的宅基地超標的，應當按照《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第45—49條、51條的規(guī)定，在土地登記卡和土地證書內注明其超過標準面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體經(jīng)濟組織。實踐中，還存在超標宅基地分割的情況，即，按農(nóng)民宅基地使用分配制度的一般原則，對超標部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回的宅基地上的房屋給予適當補償。
需要說明的是，宅基地使用權人對宅基地的占有、使用，并不限于居住之用途。因此，宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產(chǎn)和經(jīng)營活動。1991年頒布的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個體工商戶從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，應當利用原有宅基地?！彪m然新《土地管理法實施條例》已無此條款，但事實上，農(nóng)民利用現(xiàn)住房及宅基地從事家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，是一種普遍現(xiàn)象。它既符合長期以來的習慣，也有利于今后的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。當然，家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動應以保護環(huán)境和尊重相鄰人居住安寧為條件。權利人利用宅基地及地上房屋從事小規(guī)模的、無污染、不擾民的家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，法律上應予承認和保護。