（六）資本化率（報酬率、收益率）
資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預(yù)測值。眾所周知，項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值可用項目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到?，F(xiàn)假定某項目年凈租金收入期望為100萬元，若進行市場調(diào)查與分析后認定資本化率為7%，與認定為8%，兩者相差1%，但所求得的項目資本價值相差1428萬元－1250萬元＝178萬元。另外，在利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進行項目評估時，行業(yè)內(nèi)部收益率或目標收益率，也在很大程度上影響著項目的投資決策。
式中：Pi—第i個參照項目的年凈租金收入；
Vi—第i個參照項目的市場價值或售價；
R—資本化率。
由于不同估價人員的經(jīng)驗、專業(yè)知識以及手中所掌握的市場資料所限，所選擇的參照項目可能不同，因此會有不同的結(jié)論。另外，由于開發(fā)周期內(nèi)市場行情的改變，以及參照項目與評估項目之間的差異，評估時所選擇的資本化率或折現(xiàn)率與將來實際投資收益率相比，也不可避免地會出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險。（史記：資本化率也是預(yù)測值）
（七）貸款利率
貸款利率的變化對開發(fā)項目財務(wù)評價結(jié)果的影響也很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個項目時，資本金往往只占到投資總額的20%～30%，其余部分都要通過金融機構(gòu)借款或預(yù)售期房的方式籌措。所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。有關(guān)資料表明，20世紀90年代初期中國房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)成本曾經(jīng)占到了總開發(fā)成本的15%～25%。進入2l世紀以來，由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟增長速度放緩，各國貸款利率水平持續(xù)下調(diào)，到2002年已經(jīng)降低到6%左右，并一直持續(xù)到2006年。但從2007年開始，各國出于防止經(jīng)濟增長過熱或抵御通貨膨脹的原因，貸款利率進入了上升通道，使2007年末的長期貸款利率又恢復(fù)到了8%左右的較高水平。利率的影響，決定了開發(fā)商利用財務(wù)杠桿的有效性。
除以上7個主要不確定性因素外，開發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動（史記：即權(quán)益投資比率），也都會對項目評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。
資本化率也是影響財務(wù)評價結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動，將大幅度影響項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值的預(yù)測值。眾所周知，項目總開發(fā)價值或物業(yè)資本價值可用項目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到?，F(xiàn)假定某項目年凈租金收入期望為100萬元，若進行市場調(diào)查與分析后認定資本化率為7%，與認定為8%，兩者相差1%，但所求得的項目資本價值相差1428萬元－1250萬元＝178萬元。另外，在利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進行項目評估時，行業(yè)內(nèi)部收益率或目標收益率，也在很大程度上影響著項目的投資決策。
式中：Pi—第i個參照項目的年凈租金收入；
Vi—第i個參照項目的市場價值或售價；
R—資本化率。
由于不同估價人員的經(jīng)驗、專業(yè)知識以及手中所掌握的市場資料所限，所選擇的參照項目可能不同，因此會有不同的結(jié)論。另外，由于開發(fā)周期內(nèi)市場行情的改變，以及參照項目與評估項目之間的差異，評估時所選擇的資本化率或折現(xiàn)率與將來實際投資收益率相比，也不可避免地會出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險。（史記：資本化率也是預(yù)測值）
（七）貸款利率
貸款利率的變化對開發(fā)項目財務(wù)評價結(jié)果的影響也很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)一個項目時，資本金往往只占到投資總額的20%～30%，其余部分都要通過金融機構(gòu)借款或預(yù)售期房的方式籌措。所以，資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。有關(guān)資料表明，20世紀90年代初期中國房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)成本曾經(jīng)占到了總開發(fā)成本的15%～25%。進入2l世紀以來，由于世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟增長速度放緩，各國貸款利率水平持續(xù)下調(diào)，到2002年已經(jīng)降低到6%左右，并一直持續(xù)到2006年。但從2007年開始，各國出于防止經(jīng)濟增長過熱或抵御通貨膨脹的原因，貸款利率進入了上升通道，使2007年末的長期貸款利率又恢復(fù)到了8%左右的較高水平。利率的影響，決定了開發(fā)商利用財務(wù)杠桿的有效性。
除以上7個主要不確定性因素外，開發(fā)項目總投資中資本金或借貸資金所占比例等的變動（史記：即權(quán)益投資比率），也都會對項目評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。