三、單因素與多因素敏感性分析
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進行單因素敏感性分析時，首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務評價指標的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項目財務評價指標的影響。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
下面通過兩個例題，來說明敏感性分析的使用方法。
［例7-2］某開發(fā)商擬在其以20萬美元購得的一塊土地上開發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2000㎡，建造成本為200美元/㎡，項目的準備期為3個月，建造期為12個月，第4個月到第15個月投入的建造費用和專業(yè)人員費用分別占扣除5%缺陷責任期保留金后之總建造成本的3．80%、4．70%、5．80%、6．90%、8．60%、10．30%、12．70%、13．50%、11．90%、8．50%、6．80%和6．50%。其中專業(yè)人員費用占建造成本的12.5%，貸款利率為14%，預計項目投入使用后年凈租金收入為6．5萬美元，年資本化率為7.38%，用現(xiàn)金流法對該項目進行評估的結果如表7—2所示，試對項目進行敏感性分析。
現(xiàn)金流法對項目評估的結果單位：美元 表7—2
月份（月末）
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
地價
200000
土地購置費用
7000
續(xù)表 月份（月末）
0
l
2
3
4
5
6
7
8
9
建造成本、專業(yè)人員費用投入比例
3．80%
4．70%
5．80%
6．90%
8．60%
10．30%
建造成本
14440
17860
2240
26220
32680
390
專業(yè)人員費用（建造成本×12．5%）
1805
2233
2755
3278
4085
4893
代理費
廣告宣傳費
小計
207000
0
0
0
16245
20093
24795
29498
36765
44033
利息
2415
2443
2472
2595
2838
3132
3486
3913
4430
總計
207000
209415
211858
214330
233170
256100
284028
317011
357689
406151
月份
10
11
12
13
14
15
16
17
18
合計
地價
200000
土地購置費用
7000
建造成本、專業(yè)人員費用投入比例
12．70%
13．50%
11．90%
8．50%
6．80%
6．50%
100%
建造成本
48260
51300
45220
32300
25840
24700
20000＊
400000
專業(yè)人員費用（建造成本×12．5%）
6033
6413
5653
4038
3230
3088
2500
50000
代理費
9750
9250
廣告宣傳費
5250
5250
小計
54293
57713
50873
36338
29070
33038
0
0
32250
672000
利息
5055
5767
6468
7052
7516
7966
8252
8348
8634
92783
總計
465499
528979
586319
629709
666296
707299
715551
723899
764783
評估結論：項目總開發(fā)成本為764783美元；總開發(fā)價值為65000/7．38%＝880759美元；開發(fā)商利潤為115976美元，開發(fā)商成本利潤率為15．2%。
單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。進行單因素敏感性分析時，首先假設各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務評價指標的變化情況。
多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項目財務評價指標的影響。
多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，且分析的基本原理與單因素敏感性分析大體相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。
下面通過兩個例題，來說明敏感性分析的使用方法。
［例7-2］某開發(fā)商擬在其以20萬美元購得的一塊土地上開發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積2000㎡，建造成本為200美元/㎡，項目的準備期為3個月，建造期為12個月，第4個月到第15個月投入的建造費用和專業(yè)人員費用分別占扣除5%缺陷責任期保留金后之總建造成本的3．80%、4．70%、5．80%、6．90%、8．60%、10．30%、12．70%、13．50%、11．90%、8．50%、6．80%和6．50%。其中專業(yè)人員費用占建造成本的12.5%，貸款利率為14%，預計項目投入使用后年凈租金收入為6．5萬美元，年資本化率為7.38%，用現(xiàn)金流法對該項目進行評估的結果如表7—2所示，試對項目進行敏感性分析。
現(xiàn)金流法對項目評估的結果單位：美元 表7—2
月份（月末）
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地價
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土地購置費用
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續(xù)表 月份（月末）
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建造成本、專業(yè)人員費用投入比例
3．80%
4．70%
5．80%
6．90%
8．60%
10．30%
建造成本
14440
17860
2240
26220
32680
390
專業(yè)人員費用（建造成本×12．5%）
1805
2233
2755
3278
4085
4893
代理費
廣告宣傳費
小計
207000
0
0
0
16245
20093
24795
29498
36765
44033
利息
2415
2443
2472
2595
2838
3132
3486
3913
4430
總計
207000
209415
211858
214330
233170
256100
284028
317011
357689
406151
月份
10
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合計
地價
200000
土地購置費用
7000
建造成本、專業(yè)人員費用投入比例
12．70%
13．50%
11．90%
8．50%
6．80%
6．50%
100%
建造成本
48260
51300
45220
32300
25840
24700
20000＊
400000
專業(yè)人員費用（建造成本×12．5%）
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5653
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代理費
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廣告宣傳費
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小計
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36338
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32250
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利息
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7052
7516
7966
8252
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8634
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總計
465499
528979
586319
629709
666296
707299
715551
723899
764783
評估結論：項目總開發(fā)成本為764783美元；總開發(fā)價值為65000/7．38%＝880759美元；開發(fā)商利潤為115976美元，開發(fā)商成本利潤率為15．2%。