第二節(jié) 獨立、客觀、公正原則
獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。具體地說，“獨立”是要求房地產(chǎn)估價師要憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進行估價，而不要受任何單位和個人的非法干預(yù)?！翱陀^”是要求房地產(chǎn)估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，而不要帶著自己的好惡、情感和偏見?！肮笔且蠓康禺a(chǎn)估價師要公平正直地進行估價，而不要偏袒相關(guān)當事人中的任何一方，應(yīng)當堅持原則、公平正直地進行估價。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循獨立、客觀、公正原則，是因為評估出的價值如果不公平合理，則必然會損害相關(guān)當事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)以至整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的聲譽和公信力。例如，以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值高，則借款人得利，貸款人的風險增加，甚至影響金融安全。以房屋拆遷補償為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值低，則被征收人受損，甚至影響社會穩(wěn)定；反之，則被征收人得利，征收人受損。以人民法院強制拍賣房地產(chǎn)為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值低，則可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價拍賣，使執(zhí)行人受損；反之，可能導(dǎo)致流拍，使申請執(zhí)行人的債權(quán)不能實現(xiàn)，合法權(quán)益得不到保障。以房地產(chǎn)稅收為目的的估價，如果估價結(jié)果導(dǎo)致納稅人少交稅，則造成稅款流失；而無論是估價結(jié)果導(dǎo)致納稅人多交稅還是少交稅，都造成稅負不公平。
為了保障房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正地估價，一是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當是一個不依附于他人、不受他人束縛具有獨立的法人地位的機構(gòu)。這方面的具體要求是估價機構(gòu)必須“脫鉤改制”，并由估價師為主的自然人出資設(shè)立。估價機構(gòu)的獨立性，是客觀、公正估價的前提。二是要求估價機構(gòu)和估價師應(yīng)當與委托人及估價利害關(guān)系人沒有除依法收取估價服務(wù)費以外的任何現(xiàn)實的或潛在的利害關(guān)系，與估價對象沒有現(xiàn)實的或潛在的利益關(guān)系。如果估價機構(gòu)或估價師與委托人或估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系或者與估價對象有利益關(guān)系，則估價時就難以做到公平公正。即使自認為有良好的道德自律能保證估價結(jié)果客觀合理，但估價報告的公信力往往也會受到人們的懷疑。因此，當估價機構(gòu)或估價師與委托人或估價對象關(guān)系人有利害關(guān)系或者與估價對象有利益關(guān)系的，應(yīng)當主動回避。三是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力，應(yīng)當“我行我素”。此外，估價師還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響。
在估價操作層面，為了評估出客觀合理的價值，估價師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進行估價：各方當事人均是出于利己動機并且是理性而謹慎行事的，例如，買者不肯枉花一分錢購買，賣者不肯少得一分錢出售。其次，估價師應(yīng)以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，也就是說“換位思考”。在實際交易中，各方當事人的心態(tài)是不同的，例如買者的心態(tài)是出價不能高于預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來的收益，或重新購建價格，或類似房地產(chǎn)的正常成交價格；賣者的心態(tài)是要價不能低于他對該房地產(chǎn)已投入的開發(fā)建設(shè)成本及應(yīng)獲得的期望利潤，或類似房地產(chǎn)的正常成交價格。然后，估價師再以專家的身份來反復(fù)、精細地權(quán)衡評估價值：先假設(shè)評估價值的高低不是與自己無關(guān)，即如果將自己分別設(shè)想為各方當事人的角色，評估價值的高低會對自己有何影響，假如自己是買方會怎樣，是賣方又會怎樣。在此基礎(chǔ)上自然就會權(quán)衡出一個對各方當事人來說均為公平合理的評估價值。
例題2．在具體估價中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有（?。?BR> A．合法原則
B．獨立、客觀、公正原則
C．利用原則
D．估價時點原則
E．謹慎原則
答案：ACDE
例題3．同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的評估價值也應(yīng)近似。（2001年試題）
答案：×
獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值。具體地說，“獨立”是要求房地產(chǎn)估價師要憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進行估價，而不要受任何單位和個人的非法干預(yù)?！翱陀^”是要求房地產(chǎn)估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，而不要帶著自己的好惡、情感和偏見?！肮笔且蠓康禺a(chǎn)估價師要公平正直地進行估價，而不要偏袒相關(guān)當事人中的任何一方，應(yīng)當堅持原則、公平正直地進行估價。
房地產(chǎn)估價之所以要遵循獨立、客觀、公正原則，是因為評估出的價值如果不公平合理，則必然會損害相關(guān)當事人中某一方的利益，也有損于房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)以至整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的聲譽和公信力。例如，以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值高，則借款人得利，貸款人的風險增加，甚至影響金融安全。以房屋拆遷補償為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值低，則被征收人受損，甚至影響社會穩(wěn)定；反之，則被征收人得利，征收人受損。以人民法院強制拍賣房地產(chǎn)為目的的估價，如果評估價值比客觀合理的價值低，則可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價拍賣，使執(zhí)行人受損；反之，可能導(dǎo)致流拍，使申請執(zhí)行人的債權(quán)不能實現(xiàn)，合法權(quán)益得不到保障。以房地產(chǎn)稅收為目的的估價，如果估價結(jié)果導(dǎo)致納稅人少交稅，則造成稅款流失；而無論是估價結(jié)果導(dǎo)致納稅人多交稅還是少交稅，都造成稅負不公平。
為了保障房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正地估價，一是要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當是一個不依附于他人、不受他人束縛具有獨立的法人地位的機構(gòu)。這方面的具體要求是估價機構(gòu)必須“脫鉤改制”，并由估價師為主的自然人出資設(shè)立。估價機構(gòu)的獨立性，是客觀、公正估價的前提。二是要求估價機構(gòu)和估價師應(yīng)當與委托人及估價利害關(guān)系人沒有除依法收取估價服務(wù)費以外的任何現(xiàn)實的或潛在的利害關(guān)系，與估價對象沒有現(xiàn)實的或潛在的利益關(guān)系。如果估價機構(gòu)或估價師與委托人或估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系或者與估價對象有利益關(guān)系，則估價時就難以做到公平公正。即使自認為有良好的道德自律能保證估價結(jié)果客觀合理，但估價報告的公信力往往也會受到人們的懷疑。因此，當估價機構(gòu)或估價師與委托人或估價對象關(guān)系人有利害關(guān)系或者與估價對象有利益關(guān)系的，應(yīng)當主動回避。三是要求估價機構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力，應(yīng)當“我行我素”。此外，估價師還必須有良好的職業(yè)道德，不能受任何私心雜念的影響。
在估價操作層面，為了評估出客觀合理的價值，估價師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進行估價：各方當事人均是出于利己動機并且是理性而謹慎行事的，例如，買者不肯枉花一分錢購買，賣者不肯少得一分錢出售。其次，估價師應(yīng)以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，也就是說“換位思考”。在實際交易中，各方當事人的心態(tài)是不同的，例如買者的心態(tài)是出價不能高于預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來的收益，或重新購建價格，或類似房地產(chǎn)的正常成交價格；賣者的心態(tài)是要價不能低于他對該房地產(chǎn)已投入的開發(fā)建設(shè)成本及應(yīng)獲得的期望利潤，或類似房地產(chǎn)的正常成交價格。然后，估價師再以專家的身份來反復(fù)、精細地權(quán)衡評估價值：先假設(shè)評估價值的高低不是與自己無關(guān)，即如果將自己分別設(shè)想為各方當事人的角色，評估價值的高低會對自己有何影響，假如自己是買方會怎樣，是賣方又會怎樣。在此基礎(chǔ)上自然就會權(quán)衡出一個對各方當事人來說均為公平合理的評估價值。
例題2．在具體估價中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有（?。?BR> A．合法原則
B．獨立、客觀、公正原則
C．利用原則
D．估價時點原則
E．謹慎原則
答案：ACDE
例題3．同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的評估價值也應(yīng)近似。（2001年試題）
答案：×